大阪府北部の住宅都市である**豊中市**では、
高齢化の進行とともに
「親が判断できなくなった後、不動産は売れるのか」
「成年後見を使うと、どんな手続きが必要？」
といった相談が増えています。
成年後見制度は、判断能力が低下した方を守る重要な制度ですが、
不動産売却においては制約と手続きが多いのが実情です。
本記事では、
・成年後見制度の基本
・売却時に必要な具体的手続き
・豊中市で特に注意すべき実務ポイント
を、分かりやすく整理します。
結論｜成年後見下の不動産売却は「自由に売れない」
結論から言うと、
成年後見制度を利用している場合、
不動産は後見人の判断だけで自由に売却できません。
家庭裁判所の許可が必要で、
・売却理由の正当性
・価格の妥当性
が厳しく審査されます。
「急いで売りたい」という事情だけでは、
許可が下りないケースもあります。
成年後見制度とは？
制度の基本
成年後見制度は、
認知症や障がいなどで判断能力が低下した方を、
法律的に保護・支援する制度です。
・本人（被後見人）
・成年後見人（家庭裁判所が選任）
という関係で成り立ちます。
どんな人が対象？
・認知症と診断され判断能力が不十分
・重要な契約内容を理解できない
こうした場合、
家族でも本人の代わりに売却判断はできません。
成年後見制度と不動産売却の関係
なぜ売却に許可が必要？
不動産は、
被後見人の生活基盤となる重要財産と考えられているため、
不当な処分を防ぐ目的で、
家庭裁判所の関与が必須になります。
許可が必要なケース
・自宅の売却
・投資用不動産の売却
・共有持分の処分
原則、すべて家庭裁判所の許可対象です。
成年後見下で不動産を売却する手順
手順① 成年後見人の選任
まず、
家庭裁判所に申立てを行い、
成年後見人が正式に選任されます。
この段階で、
売却はまだできません。
手順② 売却理由の整理
家庭裁判所に対して、
・介護費用の確保
・施設入所資金
・維持管理が困難
など、
売却が本人の利益になる理由を明確にします。
手順③ 査定・売却条件の準備
・複数社の査定書
・売却価格の根拠
・売却条件
を整え、
「適正価格である」ことを示します。
手順④ 家庭裁判所へ売却許可申立て
必要書類を揃え、
家庭裁判所へ売却許可を申立てます。
審査期間は、
1〜2か月程度が一般的です。
手順⑤ 許可後に売却契約
許可が下りて、
初めて売買契約・決済が可能になります。
売却時に特に注意すべきポイント
価格設定は「相場より安全寄り」
高すぎる価格設定は、
・売れない
・許可が下りない
原因になります。
相場に基づく現実的な価格が重要です。
スケジュールに余裕を持つ
成年後見下の売却は、
通常の売却より
数か月長くかかることを前提に動く必要があります。
豊中市で多い成年後見×不動産の相談傾向
・実家が空き家になっている
・施設費用を捻出したい
・管理できず近隣から苦情が出ている
住宅地が多い豊中市では、
「売却したいが進まない」ケースが目立ちます。
家族信託との違い（重要）
成年後見制度
・認知症後に利用
・家庭裁判所の管理下
・自由度が低い
家族信託
・認知症前に利用
・家族主体で運用
・売却判断が柔軟
事前対策としては家族信託、
事後対応としては成年後見
という位置づけになります。
【専門家コメント】
「成年後見制度は、
本人を守るための制度ですが、
不動産売却においては
“時間と手間がかかる”のが現実です。
豊中市では、
認知症発症後に
『もっと早く対策しておけばよかった』
という声を多く聞きます。
売却や資産整理を想定するなら、
早めの準備が何より重要です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 成年後見人がいればすぐ売れる？
→ いいえ。裁判所の許可が必要です。
Q2. 家族が後見人でも同じ？
→ 同じ手続きが必要です。
Q3. 売却までどれくらいかかる？
→ 3〜6か月以上かかることもあります。
Q4. 市場価格より高く売れる？
→ 原則、適正相場が重視されます。
Q5. 反対する家族がいても売れる？
→ 本人利益が明確なら可能性はあります。
Q6. 共有名義の場合は？
→ 手続きはさらに複雑になります。
Q7. 空き家でも許可は必要？
→ 必要です。
Q8. 後見人報酬はかかる？
→ 原則、本人財産から支払われます。
Q9. 成年後見を途中でやめられる？
→ 原則できません。
Q10. 相談のベストタイミングは？
→ 判断能力低下が見られた時点です。
まとめ｜成年後見下の売却は「理解と準備」がすべて
豊中市で成年後見制度を利用して不動産を売却する場合、
・家庭裁判所の許可が必須
・時間と手間がかかる
・価格や理由の合理性が求められる
という点を理解しておく必要があります。
成年後見は、
最後のセーフティネット。
可能であれば、
認知症前の対策（家族信託など）を検討することが、
将来の選択肢を大きく広げる結果につながります。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
