結論｜“古い＝価値がない”ではない。見せ方と戦略で相場の9割まで回復できる
築40年を超える家でも、立地・管理状態・販売戦略を工夫すれば、十分に高く売ることが可能です。
ポイントは「建物を売る」よりも、「安心感とポテンシャルを伝える」こと。
古さを隠すのではなく、“使える家”として見せることで、土地価格＋建物評価10〜20％上乗せを実現できます。
はじめに
「築40年じゃもう売れないのでは？」という相談は非常に多いですが、実際には築40年超でも成約事例は多数あります。
現在の中古市場では、「新築よりも安く、リノベーション前提で買いたい」という層が増加中。
特に都市近郊では、“古家付き土地”をリフォーム目的で購入する買主も多く、売り方次第で結果が大きく変わります。
この記事では、築40年の家を高く売るために必要な実践的ステップと工夫を整理します。
築40年の家でも売れる理由
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| リノベーション需要の高まり | 「古家リノベ」ブームで、内装よりも構造や立地重視に変化 |
| 土地価格の底堅さ | 駅近・学校区・都市近郊では土地が依然として高値維持 |
| 住宅性能の進化 | 断熱・耐震改修で再生できる住宅が増加 |
| 建て替えコストの高騰 | 新築より“古家活用”の方がコスパが良いという流れ |
👉 買主が求めているのは「新しさ」より「再利用できる安心感」です。
築40年の家を売る前にやるべき3つの準備
① 建物の状態を正確に把握する（インスペクション）
構造・配管・屋根・基礎の状態を事前に診断。
瑕疵の有無を明確にすることで、“安心材料”として評価が上がる。
② 残置物と汚れを徹底的に処分
「古い家」でも、清潔感があるだけで印象が大きく変わります。
空き家状態なら、クリーニング＋消臭＋照明点灯だけで十分。
③ “古さを活かす”写真と説明文を準備
木の梁・和室・無垢材など、「味がある」要素を活かした見せ方が有効。
「古い＝劣化」ではなく、「長持ちしている＝安心」と伝える構成に。
築40年の家を高く売る3つの戦略
戦略① 「現状販売×建物検査」で信頼を得る
あえてリフォームせず、検査報告書と修繕見積書を添付。
「安心して直せる物件」として訴求すると、買主の不安が軽減。
戦略② “土地＋再生プラン”として販売する
建物を含めて「リノベーション前提で提案」することで、土地だけよりも10〜20％高く売れることも。
不動産会社とリフォーム会社が連携して販売する「再生提案型仲介」が効果的。
戦略③ “古家付き土地”としてターゲットを変える
解体せず、古家付きのまま販売することで建物の残存価値を保つ。
買主側が建て替え・リフォームの選択肢を持てるため、成約スピードも上がる。
実際の事例比較
| 項目 | リフォームなし | 再生提案販売 |
|---|---|---|
| 売出価格 | 1,580万円 | 1,880万円 |
| 成約価格 | 1,480万円 | 1,750万円 |
| 改修費用 | 0円 | 80万円（軽補修＋撮影） |
| 販売期間 | 120日 | 72日 |
| 効果 | ＋270万円／期間−48日／回収率238％ |
結論：“表層＋提案型販売”で築40年でも市場相場の9割まで回復可能。
買主の心理を踏まえた「古家の見せ方」
| 見せ方 | 効果 |
|---|---|
| 日中の自然光で撮影 | 明るく、湿気・老朽感を感じさせない |
| 庭や外観を整える | “手入れが行き届いている”印象に |
| 和室や梁を活かす説明文 | “リノベ素材”として魅力を演出 |
| 屋根・外壁を簡易塗装 | 外観の“第一印象”を改善 |
| 建物検査報告書を提示 | 安心感で価格交渉を抑制 |
リフォームは“やりすぎない”が鉄則
| リフォーム内容 | 費用 | 評価されやすさ | 費用回収率 |
|---|---|---|---|
| クリーニング＋庭整備 | 10万円前後 | ★★★★★ | 約250％ |
| クロス・照明・水栓交換 | 30万円 | ★★★★☆ | 約180％ |
| 外壁・屋根塗装 | 80万円 | ★★★☆☆ | 約120％ |
| キッチン・浴室総交換 | 150万円以上 | ★★☆☆☆ | 約70％ |
| フルリノベーション | 300万円以上 | ★☆☆☆☆ | 約50％以下 |
👉 「印象を変える小リフォーム」が最も費用対効果が高い。
築40年の家を“売れる物件”に変える5つの工夫
- 建物検査＋見積提示で安心を明示する
- 古さを“味”として演出する（写真・文言）
- 不要物撤去と照明演出で清潔感を出す
- 価格設定を「土地＋建物評価10〜20％」に
- “リフォームプラン付き販売”を提案する
専門家コメント
「築40年の家を“古いから安くしか売れない”と決めつけるのは早計です。
最近は“古家リノベ”という新しい需要が確立しています。
解体や大規模リフォームに走るより、安心感・清潔感・再生可能性を見せる方が高値につながります。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 築40年でも買う人はいる？
→ はい。リノベーション目的・投資目的の需要が増えています。
Q2. 解体して更地にした方が売れる？
→ 必ずしも高くはなりません。古家付きの方が税負担や価格交渉で有利な場合もあります。
Q3. リフォームは必要？
→ 最低限の清掃と補修で十分。フルリフォームは費用回収が難しいです。
Q4. 建物検査はした方がいい？
→ した方が良いです。買主の安心感が上がり、価格交渉を防げます。
Q5. 築40年でも住宅ローンは使える？
→ 建物評価次第で可。インスペクション済みなら通りやすくなります。
Q6. 税金の扱いは？
→ 居住用財産の3,000万円特別控除などが使えます。早めに確認を。
Q7. 古家を活かすポイントは？
→ 木造の風合いや間取りの柔軟性を生かした“素材感の演出”です。
Q8. 不動産会社によって査定差が大きいのはなぜ？
→ 現状価値を低く見積もる会社と、リノベ提案型の会社で評価軸が違うためです。
Q9. 買主にどう説明すればいい？
→ 「現状で使える」「修繕見積もり済み」「リフォームプランあり」の3点を明確に。
Q10. みのパラに相談すると何をしてもらえる？
→ 建物検査、リフォーム提案、販売資料作成、販売戦略まで一括サポートします。
まとめ｜築40年でも“見せ方と戦略”で価値は蘇る
・築40年でも「古家リノベ」需要があり、売れる市場は存在する
・建物検査＋軽補修＋清掃で“安心・清潔・再利用”を見せる
・土地価格に10〜20％上乗せできる販売戦略を取る
・大規模リフォームや解体に頼らず、情報開示と演出で勝負
👉 古さはマイナスではなく、“再生の余地”として価値に変えられます。
🏠 築古住宅の売却・再生相談は株式会社みのパラへ
築40年・空き家・相続物件の再生販売を多数手がけています。
建物検査から写真撮影・販売プラン設計までワンストップで対応。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
