結論｜「調査と安全確認を先に示せば、崖地は“売れない土地”ではなくなる」
崖地が売れにくい本当の理由は、立地や形状ではありません。
安全性がどこまで確認されているのか分からないこと、そして価格の根拠が見えないことが、買主の判断を止めています。
必要な調査・安全確認を整理し、価格を現実的に設計すれば、崖地でも売却は十分に成立します。
はじめに
「崖地＝絶対に売れない」と思われがちな現実
・土砂崩れが起きそう
・建築できないのではないか
・行政規制が厳しそう
・金融機関の評価が低そう
崖地の売却相談では、こうした不安が必ず挙がります。
しかし結論から言えば、崖地そのものが即アウトというケースは多くありません。
重要なのは、次の3点です。
崖地売却で押さえるべき3つの前提
・調査で「何が問題で、何が問題でないか」を切り分ける
・安全性は感覚ではなく資料で示す
・価格は希望ではなく現実から組み立てる
この前提があるかどうかで、売却結果は大きく変わります。
なぜ崖地は強く敬遠されやすいのか
買主が感じる典型的な不安
崖地に対して、買主が抱く不安はほぼ共通しています。
・土砂災害のリスクが高そう
・擁壁や法面の補強が必要そう
・建築制限が多く自由に建てられなさそう
・将来、行政指導が入りそう
「危険かどうか分からない」ことが最大の壁
実際の危険度以上に、
「判断材料がない＝怖い」
という状態が、検討を止めています。
だからこそ、売主側が調査と説明を先回りする必要があります。
崖地を売るために必要な調査の考え方
調査① 土砂災害警戒区域の確認
まず必ず確認すべきなのが、
・土砂災害警戒区域
・土砂災害特別警戒区域
への該当有無です。
これは市区町村のハザードマップで確認できます。
調査② 法的な「崖」の扱い
建築基準法では、一定条件の崖地に対して
・崖条例
・崖からの後退距離
などが求められる場合があります。
「建てられない」のではなく、「条件付きで建てられる」ケースが大半です。
調査③ 既存擁壁・法面の状態確認
・擁壁の有無
・構造（RC・間知ブロックなど）
・高さ・劣化状況
これらは、簡易確認レベルでも整理しておくと説明がスムーズになります。
崖地の安全確認はどう説明すべきか
ポイント① 事実と未確認事項を分ける
「安全です」と断定する必要はありません。
・現在まで大きな崩落履歴はない
・周辺も同条件で住宅利用されている
・法的に建築が禁止されている土地ではない
こうした事実ベースの説明が重要です。
ポイント② 将来の安全対策が取れることを示す
・擁壁補強
・法面保護
・建築時の安全設計
「対策の選択肢がある」と示すことで、買主は冷静に判断できます。
ポイント③ 最終判断は専門家に委ねる余地を残す
安全性の最終判断は、
・建築会社
・設計士
・行政
が行うものです。
売主が抱え込みすぎないことも重要です。
崖地売却における価格設定の現実
最初から相場通りは難しい
崖地は、
「同エリア・同面積の平坦地」
と同じ価格では動きません。
これは欠点ではなく、市場の前提条件です。
価格は「不安コスト」を織り込んで決める
・調査費用
・安全対策費用
・建築制限による自由度低下
これらを踏まえ、理由のある価格を設定します。
大幅値下げより「納得できる初期価格」
後から下げる前提ではなく、
「なぜこの価格なのか説明できる」
初期価格を設定する方が、結果的に交渉は安定します。
崖地売却でよくある失敗
調査せずに売り出す
質問が出るたびに調べる姿勢は、不信感につながります。
危険性を過小評価して説明する
後から問題が出ると、トラブルの原因になります。
価格を下げることでしか対応しない
値下げ一択は、安く叩かれる流れを作ります。
トラブルを防ぐために事前確認すべきポイント
崖地特有のチェック項目
売却前に、以下は整理しておきましょう。
・土砂災害区域の指定有無
・崖条例・後退距離の条件
・擁壁や法面の所有関係
・行政からの過去指導の有無
これらを把握していれば、契約後のトラブルは大きく減ります。
専門家コメント
崖地は「調査不足」が一番のリスク
「崖地は危険だから売れないのではありません。
調査されていないことが、買主にとって最大のリスクになるのです。
情報を整理すれば、冷静に検討できる土地になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「崖地売却に必要な調査と価格の考え方」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 崖地は必ず建築できませんか？
条件付きで建築できるケースが多いです。
Q2. 土砂災害警戒区域だと売れませんか？
売却自体は可能です。説明が重要です。
Q3. 調査費用は売主負担ですか？
必須ではありませんが、事前調査は有利になります。
Q4. ローンは組めますか？
条件次第ですが、可能なケースもあります。
Q5. 擁壁がない場合はどうなりますか？
建築時に安全対策が必要になる可能性があります。
Q6. 造成してから売るべきですか？
必須ではありません。
Q7. 価格交渉は避けられませんか？
避けられませんが、主導権は持てます。
Q8. 行政への確認は誰がしますか？
売主または仲介会社が事前に行うのが理想です。
Q9. 崖地は買取向きですか？
スピード重視なら有効な選択肢です。
Q10. 崖地売却で一番大切なことは？
「調査と説明を先に行うこと」です。
まとめ｜崖地は「危険度」ではなく「説明力」で評価が決まる
崖地を売却するには、
・調査で事実を整理する
・安全性を根拠で示す
・価格を現実的に設計する
この3点が不可欠です。
崖地は扱いづらい土地ではありますが、
情報を整えれば、検討対象から外れる土地ではありません。
崖地の売却でお悩みの方へ
「この崖地、どう調べて、どう説明すればいい？」と感じたら、
崖地・造成・擁壁が絡む土地売却の相談実績が豊富な 株式会社みのパラ にご相談ください。
調査整理から価格設計まで、無理な営業なしでご提案します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
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代表者名：田中 聡
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資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
