結論｜「擁壁修繕費は隠さず“見える化”した人が交渉を制する」
擁壁に修繕が必要な土地が売れにくい原因は、劣化そのものではありません。
修繕費がいくらかかるのか分からないことが、買主の不安を最大化させています。
修繕の必要性・費用目安・選択肢を整理して先に示せば、擁壁修繕費は“致命傷”ではなくなります。
はじめに
「擁壁がある」と言われた瞬間に売れないと思っていませんか
・擁壁にヒビが入っている
・古い擁壁で基準を満たしていないと言われた
・修繕費が高額になりそうで怖い
擁壁修繕が絡む土地の売却では、多くの売主が強い不安を感じます。
しかし結論から言えば、擁壁修繕費が理由で売れない土地はほとんどありません。
重要なのは、次の3点です。
擁壁修繕費がかかる土地売却の3つの前提
・擁壁の状態を客観的に把握する
・修繕費用を「幅」で提示する
・価格調整の考え方を事前に決める
この準備ができていれば、売却は十分に現実的です。
なぜ擁壁修繕費がある土地は敬遠されやすいのか
買主が感じる代表的な不安
擁壁がある土地で、買主が特に警戒するのは次の点です。
・倒壊や崩落の危険がありそう
・修繕費が青天井になりそう
・建築許可が下りないのではないか
・ローン審査に影響しそう
「古い」より「分からない」が最大の問題
買主は、
「修繕費200万円の土地」より
「いくらかかるか分からない土地」
を強く避けます。
つまり、情報不足そのものが最大のマイナス要因なのです。
売却前に必ず整理すべき擁壁の情報
擁壁の基本情報を押さえる
まずは、以下を整理しましょう。
・擁壁の種類（RC・間知ブロックなど）
・築年数・設置時期
・高さ・延長
・ひび割れ・傾き・排水孔の状態
検査済証・図面の有無
・検査済証があるか
・設計図・構造図が残っているか
これらがあるだけで、買主の安心度は大きく上がります。
擁壁修繕費を「致命傷」にしない費用明示のコツ
コツ① 正確でなくても「目安」を出す
完璧な見積もりは不要です。
・簡易補修：○○万円〜○○万円
・部分補修：○○万円〜○○万円
・全面やり替え：○○万円〜○○万円
このようにレンジで提示するだけで、買主は判断できるようになります。
コツ② 修繕しない選択肢も示す
すべての擁壁が即修繕必須とは限りません。
・現状維持で建築可能
・補修は将来対応でも可
・建築計画次第で影響が変わる
「今すぐ必要かどうか」を分けて説明することが重要です。
コツ③ 専門家確認の余地を残す
断定しすぎず、
「詳細は建築会社・行政で最終確認」
という逃げ道を用意しておくことで、説明責任を果たしつつリスクを抑えられます。
擁壁修繕費がある土地の価格調整テクニック
最初から大幅値下げしない
擁壁修繕費があるからといって、
最初から安く出すのは逆効果です。
「何か重大な欠陥があるのでは？」
という疑念を招きます。
価格調整は“理屈付き”で行う
・想定修繕費を考慮した調整
・工事リスク分を織り込んだ調整
・建築条件とのバランス調整
「修繕費があるから下げました」ではなく、
「こういう前提で、この価格です」
と説明できることが重要です。
値下げ以外の調整も使う
・測量費や資料作成を売主負担
・引き渡し条件の柔軟化
・建築プランの参考提示
金額以外での安心提供が、交渉をまとめます。
擁壁修繕が絡む土地でよくある失敗
状態を曖昧にしたまま売り出す
後出し情報は、不信感を招きます。
買主の質問に答えられない
「調べます」が続くと検討は止まります。
値下げ一択で対応する
結果的に安く叩かれる原因になります。
トラブルを防ぐための事前チェック
売却前に確認すべきポイント
・宅地造成等規制法の対象か
・行政指導・是正履歴の有無
・再築時に求められる基準
・擁壁の所有者（隣地含む）
これらを整理しておけば、契約後トラブルは大幅に防げます。
専門家コメント
擁壁修繕費は「隠すほど売れなくなる」
「擁壁に問題がある土地は、説明を避けるほど売れなくなります。
状態と費用の目安を整理して提示できれば、買主は冷静に判断できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「擁壁修繕が必要な土地の説明方法」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 擁壁が古いと必ず修繕が必要ですか？
必ずしも必要ではありません。状態次第です。
Q2. 修繕費は売主が負担すべきですか？
価格調整で対応するケースが一般的です。
Q3. 擁壁があると建築できませんか？
基準を満たせば建築可能です。
Q4. 見積もりは必須ですか？
必須ではありませんが、概算があると有利です。
Q5. ローン審査に影響しますか？
内容次第ですが、説明できれば問題ないケースも多いです。
Q6. 修繕してから売るべきですか？
必須ではありません。
Q7. 隣地との共有擁壁は売れますか？
可能ですが、説明が重要です。
Q8. 擁壁の安全性は誰が判断しますか？
最終判断は建築会社や行政です。
Q9. 値下げ要求が強い場合は？
事前に決めたラインまで対応します。
Q10. 擁壁修繕がある土地で最も重要なことは？
「費用と状態を曖昧にしないこと」です。
まとめ｜擁壁修繕費は“欠点”ではなく“前提条件”
擁壁修繕費がかかる土地を売るには、
・状態を整理する
・費用目安を明示する
・価格調整の軸を決める
この3点が不可欠です。
擁壁修繕費は隠すべき情報ではありません。
正しく示せば、売却を止める理由にはならないのです。
擁壁修繕が絡む土地の売却でお悩みの方へ
「この擁壁、どう説明すればいい？」と感じたら、
擁壁・造成が絡む土地売却の相談実績が豊富な 株式会社みのパラ にご相談ください。
不安を整理し、交渉まで見据えた売却戦略をご提案します。
電話：072-734-6407
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
