結論｜“築年数より管理状態”で決まる。印象と情報開示で＋10〜15％を狙える
築30年のマンションでも、「築古＝安い」ではありません。
実際の査定では、築年数よりも管理状態・修繕履歴・住環境・印象が大きく影響します。
設備が古くても、書類や写真で「丁寧に使われている」ことを示せば、査定価格が10〜15％上がるケースもあります。
はじめに
「築30年のマンションなんて売れないのでは？」という声をよく聞きますが、
現実には、都市部・駅近物件を中心に成約数は安定しています。
中古マンション市場は今、
「新築より立地・管理重視」「リノベーション前提で買う層」の増加により、
築30年前後が最も需要が高いゾーンといえます。
この記事では、築30年マンションを“高く・早く”売るための具体的なコツと、査定アップにつながる要素を解説します。
築30年マンションが売れる理由
| 理由 | 内容 |
|---|---|
| 新築価格の高騰 | 新築が高額化し、中古市場に買い手がシフト |
| リノベ需要の拡大 | 自分好みに改装して住みたい層が増加 |
| 管理体制の整備 | 長期修繕計画や管理組合の実績が評価されやすい |
| 駅近・利便性 | 築年数より「立地＋交通アクセス」が優先される |
👉 築30年は“古すぎず・高すぎず”のバランスゾーンです。
査定を上げる5つの要素
| 査定項目 | 内容 | 査定アップ率（目安） |
|---|---|---|
| 管理状態 | 清掃・修繕履歴・管理費滞納なし | ＋5〜8％ |
| 修繕計画 | 外壁・屋上・配管など定期修繕あり | ＋3〜5％ |
| 立地条件 | 駅徒歩10分以内・角部屋・南向き | ＋5〜10％ |
| 内装の清潔感 | クロス・床・水回りの印象が良い | ＋3〜5％ |
| 書類整備 | 管理規約・議事録・修繕履歴の提示 | ＋2〜3％ |
これらをすべて満たせば、査定＋10〜15％の上昇も十分可能です。
高く売るための具体的な5ステップ
① 管理状態を“見える化”する
・管理組合議事録、修繕履歴、長期修繕計画を準備
・管理費・修繕積立金の滞納がないことを証明
👉 管理体制が整っているマンションは、築年数が古くても高評価を得られます。
② 室内を“明るく・清潔”に見せる
・クロス張替えや照明交換など、小規模改修でも印象が一変
・家具を減らし、写真映えする空間を演出
👉 5〜10万円の軽微リフォームで査定が数十万円上がることも。
③ 住宅ローン減税・リノベ向け情報を提示
・“リノベーション適合住宅”として販売できれば買主のメリットが増加
・設備や配管状態を点検しておくと安心材料になります。
④ 内覧の印象を最大化する
・昼間の自然光で内覧設定
・カーテン・観葉植物・香りで清潔感を演出
・水回りの水垢・カビは徹底除去
👉 第一印象で価格交渉を防ぐことができます。
⑤ 売却タイミングを見極める
・築30年は修繕積立金が上がる時期。大規模修繕前後のタイミングで売ると好印象。
・修繕済みなら「費用負担なしで安心」として訴求。
実際の事例（大阪市内・築30年・2LDK）
| 項目 | 改修前販売 | 改修後販売 |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,180万円 | 2,380万円 |
| 改修費用 | 12万円（クロス＋照明＋清掃） | – |
| 成約価格 | 2,150万円 | 2,350万円 |
| 販売期間 | 98日 | 63日 |
| 効果 | ＋200万円／期間−35日／回収率1,500％ |
👉 “小さな見た目の改善”で大きな価格差を生む代表例です。
査定アップのために避けるべき3つのNG行動
- 修繕履歴を隠す（マイナス要素ではなく透明性が重要）
- 高額リフォームをしてから売る（費用回収が困難）
- 写真が暗く、生活感が強い状態で掲載する（クリック率半減）
マンション特有の“加点ポイント”
| 加点項目 | 説明 |
|---|---|
| 管理人常駐 | 安心感が高く、シニア層に人気 |
| ペット可 | 若年層ファミリーに訴求力あり |
| オートロック・宅配BOX | 共用設備が充実していると印象UP |
| 駐車場・駐輪場の整備 | 空き状況・料金を明確にして提示 |
| 日当たり・眺望 | 写真で“抜け感”を見せると内覧数が増加 |
専門家コメント
「築30年のマンションは“劣化”よりも“管理の見える化”がカギです。
リフォームよりも、書類・写真・印象の整備の方が査定に効きます。
買主は“築年数”ではなく“安心して住めるかどうか”を見ています。
数万円の投資で数十万円の差を生むのが、この年代のマンションの特徴です。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 築30年でも売れる？
→ はい。中古需要が高く、駅近や管理良好物件は特に人気です。
Q2. リフォームした方が高く売れる？
→ 軽微な表層リフォーム（クロス・照明）だけで十分効果があります。
Q3. 売却前に大規模修繕があるが影響する？
→ “修繕済み”ならプラス評価、“直前”なら一時的に控えめに設定が安全です。
Q4. 管理費や修繕積立金が高いとマイナス？
→ 使途と修繕履歴が明確なら問題なし。むしろ“健全運営”と評価されます。
Q5. 共用部の汚れは影響する？
→ はい。清掃状態が悪いと査定・内覧評価ともに下がります。
Q6. 査定で見られるポイントは？
→ 立地・階数・方角・管理状況・内装状態・書類整備の6項目です。
Q7. フルリノベ済みの方が得？
→ 必ずしも高値にはならず、買主の好みに合わないケースも多いです。
Q8. 売却のベストシーズンは？
→ 2〜3月（転勤・入学時期）と9〜10月（秋の引越シーズン）です。
Q9. 写真撮影は自分でもできる？
→ プロ撮影を推奨。明るさ・広角レンズの差でクリック率が2倍以上変わります。
Q10. みのパラでは何をサポートしてくれる？
→ 査定、写真撮影、リフォーム提案、販売戦略、交渉サポートまで一括対応します。
まとめ｜築30年でも“見せ方”で勝負は変わる
・築30年のマンションは中古市場で最も需要が高いゾーン
・査定アップの決め手は「管理状態」「修繕履歴」「清潔感」
・リフォームより“印象改善＋書類整備”が最重要
・10万円以内の手入れで＋100万円の差がつくことも
・“古いけど安心して住める物件”が最も選ばれやすい
👉 築年数ではなく、“管理と印象”が価格を決める時代です。
🏠 築古マンションの売却・再生相談は株式会社みのパラへ
築20〜40年の中古マンション専門。
管理資料の整備、印象改善、査定アップ戦略までワンストップで対応します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
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代表者名：田中 聡
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資本金：1000万円
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