結論｜“土地相場−解体費”では終わらない。管理状態と情報開示で＋10〜20％も可能
古家の売却は「土地としての価値」が中心ですが、
建物の管理状態や販売戦略によっては査定価格が大きく変わります。
実際には、「解体前提」と「再利用前提」の査定差が最大20％以上になることも。
つまり、古家を“どう見せるか”で土地価格を超える価値が生まれるのです。
はじめに
「古家付き土地は土地代から解体費を引いた金額でしか売れない」
──そう思っていませんか？
実際の不動産取引では、築年数だけで価値が決まるわけではありません。
古家でも、
・構造がしっかりしている
・雨漏り・シロアリなどがない
・清掃・手入れがされている
といった条件が揃えば、「再利用可能な建物」として査定アップにつながります。
この記事では、古家売却の相場の考え方と、実際の査定価格がなぜズレるのかを分かりやすく解説します。
古家の相場が決まる3つの基本要素
| 要素 | 内容 | 評価されるポイント |
|---|---|---|
| 土地価格 | 立地・面積・形状・接道状況など | 建築条件付きの有無、接道2m以上など |
| 建物状態 | 構造・雨漏り・基礎・傾き・シロアリの有無 | 修繕履歴・現状使用の可否 |
| 市場需要 | 立地エリアの建替え・リノベ需要 | 学区・駅近・人気エリアかどうか |
👉 基本は「土地価格」が中心ですが、建物の残存価値を評価できるかが差を生むポイントです。
相場と査定価格がズレる主な理由
| 原因 | 内容 | 査定への影響 |
|---|---|---|
| ① 解体前提で査定される | 古家付きなのに“更地評価”で見られる | −10〜20％ |
| ② 建物の情報不足 | 図面・築年・修繕履歴が不明 | −5〜10％ |
| ③ 室内の印象が悪い | 残置物・カビ・臭いなどで内覧が減少 | −5％ |
| ④ 管理・清掃状態が良い | “再利用可能”と判断される | ＋5〜10％ |
| ⑤ 建物検査（インスペクション）済み | 安心感で評価アップ | ＋10〜15％ |
👉 つまり、「売る前の準備と情報開示」で価格差が30％以上開くことも珍しくありません。
古家の査定方式を理解する
| 査定方式 | 内容 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 更地査定 | 建物価値ゼロ・土地のみ評価 | 老朽化・傾き・雨漏りなどがある場合 |
| 古家付き査定 | 建物も一定の評価対象 | 屋根・基礎が健全で再利用可能な場合 |
| 再利用査定（リフォーム前提） | 建物＋リノベ提案セットで販売 | 築20〜40年の軽度劣化物件に最適 |
👉 不動産会社によって査定方式が異なるため、複数査定が必須。
“古家＝解体対象”と決めつけられた査定は、必ず見直しましょう。
実際の事例（築38年木造・大阪府内）
| 項目 | 更地査定 | 再利用査定 |
|---|---|---|
| 土地相場 | 1,800万円 | 1,800万円 |
| 建物評価 | −120万円（解体費） | ＋100万円（再利用評価） |
| 成約価格 | 1,680万円 | 1,900万円 |
| 準備費用 | 15万円（清掃＋撮影＋診断） | – |
| 販売期間 | 102日 | 68日 |
| 効果 | ＋220万円／期間−34日／回収率1,466％ |
👉 同じ古家でも「見せ方」と「説明」が違うだけで、220万円の差が生まれた実例です。
古家売却で評価を上げるための5つの工夫
- 建物の状態を第三者に診断（インスペクション）
→ 買主の不安を軽減し、“使える家”と認識される。 - 図面・固定資産税明細・修繕履歴の提示
→ 書類が整っていると、瑕疵リスクが下がり査定アップ。 - 清掃・残置物撤去で印象改善
→ “手入れされている感”は金額に直結します。 - 昼間に撮影し、写真を明るく整える
→ 外観・庭・内装の“光”があるだけで内覧率が倍増。 - “古家活用プラン”を添付して販売
→ 「解体前提」より「再生提案付き」で高値が狙える。
査定アップにつながる“見せ方”のポイント
| 写真・説明の工夫 | 効果 |
|---|---|
| 外観に光を入れる | 印象が明るく、古さを感じにくくなる |
| 和室や木の梁を活かす | リノベ素材として魅力が増す |
| 庭・外構を整理 | “大切に住まれていた”印象を与える |
| 雨漏り・傾きの有無を明記 | 誠実さが伝わり、交渉を抑制 |
| 修繕履歴を図表で見せる | “安心して使える古家”と判断される |
古家売却で注意すべき3つの落とし穴
- 解体費を自己判断で引くと損する
→ 実際には買主がリフォーム前提で買う場合もあり、評価が残ることも。 - “古家付き＝マイナス”と決めつける不動産会社
→ 建物評価をゼロにする査定は要注意。複数社比較が必須です。 - 売却時期を誤る
→ 建物劣化が進む前（空き家化から1年以内）が最も高値で売れます。
専門家コメント
「古家の査定は“不動産会社の視点”で結果が大きく変わります。
建物を“壊す前提”で見るか、“再生前提”で見るか。
私たちは後者の立場で、**“古家の価値を残す査定”**を重視しています。
築年数ではなく、“管理状態と見せ方”が価格を決める時代です。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家ってどのくらい古い家を指す？
→ 一般的には築30年以上の建物を指します。
Q2. 解体して売るのとどちらが得？
→ 解体費が高額な場合、古家付きのまま販売した方が利益が出ることが多いです。
Q3. 古家付き土地でも住宅ローンは使える？
→ 建物が利用可能なら利用可。再利用プランを提示すると通りやすくなります。
Q4. 古家にシロアリや雨漏りがある場合は？
→ 修繕見積もりを提示して“把握済み”と伝えるのが得策です。
Q5. 建物検査は必須？
→ 任意ですが、実施すると査定が平均10％上がります。
Q6. リフォームしてから売るべき？
→ 軽微な補修と清掃で十分。大規模リフォームは回収が難しいです。
Q7. 古家の固定資産税はどうなる？
→ 建物が残っていると税軽減が適用されます。更地にすると上がります。
Q8. 買主に何を伝えればよい？
→ 「現状把握済み」「修繕可能」「再利用プランあり」を明確に。
Q9. 不動産会社によって査定が違うのはなぜ？
→ 更地評価か建物評価を含めるかで、査定方式が異なるためです。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 建物診断・写真撮影・査定比較・再生提案を一括で行い、最も有利な売却方法を提示します。
まとめ｜“古家はマイナス”ではなく“再生可能資産”
・古家の査定は「土地＋建物情報」で決まる
・管理状態と情報開示で価格差30％もありうる
・“解体費を引く”より、“再利用価値を見せる”方が得
・建物検査・清掃・撮影が最大の査定アップ要素
・複数社査定で“古家評価をゼロにしない”ことが重要
👉 古家を“価値あるストック”として見せることが、売却成功の鍵です。
🏠 古家の査定・売却相談は株式会社みのパラへ
築30年以上の古家・相続物件の再生販売を多数実施。
インスペクション・清掃・査定比較・販売提案までワンストップで対応します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
