結論｜“築年数より収益性と維持管理”がカギ。出口戦略で＋10〜20％の差が出る
木造アパートの売却は、築年数よりも「収益性」と「維持状態」が価格を左右します。
同じ築30年でも、空室率・修繕履歴・家賃設定によって査定が最大20％以上変わることもあります。
つまり、**「古い＝安い」ではなく、「収益が出る＝高く売れる」**というのが木造アパート市場の現実です。
はじめに
「木造アパートは古くなると売れないのでは？」と心配するオーナーは多いですが、
実際には、“土地＋収益”の両面で評価される資産です。
木造アパートは築20〜40年でも、
・安定した家賃収入
・修繕コストのコントロール
・入居率の高さ
が維持できていれば、十分に買い手がつきます。
この記事では、木造アパートを売る際に知っておくべき注意点・評価基準・収益物件との違いを解説します。
木造アパートの価値を決める2つの軸
| 軸 | 内容 | 影響度 |
|---|---|---|
| ① 収益性 | 家賃収入・入居率・運営費・利回り | 高 |
| ② 資産価値 | 土地の立地・再建築性・建物構造・維持状態 | 高 |
👉 どちらか一方ではなく、両方のバランスで評価されます。
一般的な査定方式
| 査定方式 | 概要 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 収益還元法 | 家賃収入を利回りで割って算出 | 稼働中の賃貸アパート |
| 原価法 | 建物の再調達価格から減価償却を差し引く | 築浅・管理良好 |
| 取引事例比較法 | 同エリアの成約事例と比較 | 地域流通量が多い場合 |
👉 木造アパートでは、**収益還元法（実質利回り）**が最も重視されます。
木造アパートの売却時に見るべき収益指標
| 指標 | 計算式 | 目安 |
|---|---|---|
| 表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 価格 × 100 | 8〜12％が標準 |
| 実質利回り | （家賃収入−経費） ÷ 価格 × 100 | 6〜8％が安定圏 |
| 稼働率 | 入居戸数 ÷ 全戸数 × 100 | 90％以上が理想 |
| 修繕費率 | 修繕費 ÷ 家賃収入 | 年5〜10％以内が健全 |
👉 利回りだけでなく、“維持コストと入居安定度”のバランスが重要です。
木造アパートを売るときの5つの注意点
① 賃貸借契約書を整理しておく
家賃・敷金・契約期間・退去予定などを明確化。
買主が引き継ぐ条件を正確に提示できるようにしておく。
② 修繕履歴をまとめておく
屋根・外壁・配管・共用部など、いつどんな工事をしたかを一覧化。
「維持管理が行き届いている」と伝えるだけで査定アップにつながります。
③ 空室を放置しない
空室が多いと利回りが下がり、買主の評価も低下。
売却前に短期入居やリフォームで稼働率を上げるのが有効。
④ 解体前提で査定されないようにする
“老朽化＝更地”と判断されると土地評価しか残らない。
耐震・管理報告書を添えて「現状使用可」であることを証明。
⑤ 賃貸中でも売却可能な方法を選ぶ
入居中でも「オーナーチェンジ物件」として売却可能。
空室が少ないほど、投資家からの評価は高くなります。
木造アパートと収益物件（RC・鉄骨造など）の違い
| 項目 | 木造アパート | RC・鉄骨マンション（収益物件） |
|---|---|---|
| 構造 | 木造（耐用年数22年） | RC・鉄骨（耐用年数34〜47年） |
| 初期コスト | 低い（1,000〜3,000万円） | 高い（5,000万円〜） |
| 修繕費 | 比較的安価 | 高額（外壁・配管など） |
| 売却需要 | 個人投資家・地元業者中心 | 法人・機関投資家が多い |
| 査定基準 | 利回り・土地価値・管理状態 | 資産規模・収益安定性・耐震性 |
| 販売期間 | 1〜3ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
👉 木造アパートは**個人投資家・リフォーム業者など“中小プレイヤー向け市場”**が中心。
スピード重視で現金決済が多く、流動性は意外と高いのが特徴です。
実際の事例（大阪府・築32年・6戸木造アパート）
| 項目 | 修繕前販売 | 修繕後販売 |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,980万円 | 3,280万円 |
| 修繕費用 | 40万円（外壁塗装・共用灯交換） | – |
| 家賃収入 | 年間276万円（満室時） | 変わらず |
| 実質利回り | 8.7％ | 8.4％（高値維持） |
| 成約価格 | 2,950万円 | 3,200万円 |
| 効果 | ＋250万円／販売期間−45日／投資回収率625％ |
👉 わずか40万円の手入れで250万円の差。
“古いけど維持されている”印象が価格に直結しました。
売却を成功させるための3つの戦略
- “収益還元法”での査定を選ぶ
→ 木造アパートは家賃収入ベースで見ると価値が残りやすい。 - 利回りと修繕履歴を明示した販売資料を作る
→ 投資家は「数字」と「安心材料」で即決します。 - 土地価値と再建築可否を必ず確認する
→ 将来的な再建築の可否が、価格・流動性を大きく左右します。
専門家コメント
「木造アパートは“古い＝売れない”ではなく、“数字と安心感があれば売れる”資産です。
築年数よりも、入居率・修繕履歴・管理体制が価格を決定します。
投資家は“手間のかからない物件”を高く評価します。
小規模アパートほど、管理履歴を整えてから売ることが何よりの対策です。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 木造アパートでも売れる？
→ はい。利回りと管理状態が良ければ築40年でも成約例があります。
Q2. 空室が多い場合は？
→ 修繕・家賃見直し・短期入居募集で稼働率を上げてから売ると有利です。
Q3. 修繕はどこまで必要？
→ 外観・共用部・照明など“第一印象改善”で十分。高額リフォームは不要です。
Q4. 入居者がいても売れる？
→ はい。「オーナーチェンジ物件」として販売可能です。
Q5. 利回りはどの程度あれば良い？
→ 表面で8〜12％、実質で6〜8％が目安です。
Q6. 築年数が古いと融資は通らない？
→ 金融機関により異なりますが、耐震・管理状況が整っていれば通る場合もあります。
Q7. 木造アパートの税金は？
→ 土地部分に固定資産税軽減があり、建物は減価償却の進み具合で異なります。
Q8. 投資家が重視するポイントは？
→ 立地・利回り・入居率・修繕履歴・金融機関評価の5点です。
Q9. 売却価格の決め方は？
→ 「年間家賃 ÷ 想定利回り」で逆算します。例：240万円 ÷ 0.08＝3,000万円。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ アパート査定、収益分析、修繕提案、販売資料作成、投資家マッチングまで一括対応します。
まとめ｜木造アパートは“収益を見せる”ことで高く売れる
・築年数よりも「収益性と維持管理」が査定のカギ
・空室率・修繕履歴・入居安定度で価格差20％も
・収益還元法＋資料整備で投資家に響く販売を
・解体前提ではなく“現状運用可”を示すのが高値の条件
👉 “古い建物”ではなく、“稼ぐ資産”として見せることが成功の第一歩です。
🏠 木造アパートの査定・売却相談は株式会社みのパラへ
築20〜40年の木造アパート・収益物件専門。
収益分析、修繕提案、投資家紹介までワンストップで対応。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
