結論｜“更地にする＝高く売れる”とは限らない。解体前の見極めで100万円以上の差が出る
古家を解体してから売るべきかは、「建物の状態」と「買主のニーズ」で判断すべきです。
更地にした方が売れやすいケースもありますが、
実際には「古家付きのまま」の方が解体費を節約でき、価格も高くつくことがあるのが現実です。
タイミングを誤ると、税負担や維持費も増加するため注意が必要です。
はじめに
「古い家を壊してから売るべきか？」「更地にすれば買いやすいのでは？」
──こうした相談は非常に多く寄せられます。
しかし、結論から言えば、解体は“最後の手段”です。
なぜなら、古家付きでも「再利用」「リノベ」「土地＋建物」として売れる場合が多いからです。
この記事では、解体の判断基準・費用・売却価格への影響を具体的に比較していきます。
建物を解体して売るべきケース
| 条件 | 理由 |
|---|---|
| 建物の老朽化が著しい | 傾き・雨漏り・シロアリ被害などで利用困難な場合 |
| 再建築用地として需要が高い | 駅近・住宅地などで新築目的の買主が多い |
| 固定資産税が高い | 建物減失により翌年度から更地課税へ移行 |
| 建物の一部が違法状態 | 境界越境・建ぺい率超過などを是正するため |
| 空き家管理の手間を省きたい | 防犯・維持費負担を解消する目的 |
👉 「安全性・法令上の問題・維持負担」が大きい場合は解体が有効です。
解体せずに売った方が良いケース
| 条件 | 理由 |
|---|---|
| 建物が再利用できる | リフォーム・再生目的の買主が増加中 |
| 解体費が高額 | 坪4〜6万円の解体費がそのまま利益圧迫に |
| 賃貸中・利用中 | 収益物件として販売できる可能性あり |
| 建物評価が残る | 建物に課税軽減があり、税負担を抑えられる |
| 買主が“古家付き”で探している | 自分でリノベしたい層が増加している |
👉 “リフォーム素材”として需要がある場合、解体は損になる可能性があります。
解体費用の目安と比較
| 建物構造 | 坪単価 | 延床30坪の場合の費用 |
|---|---|---|
| 木造住宅 | 4〜6万円 | 120〜180万円 |
| 軽量鉄骨 | 5〜7万円 | 150〜210万円 |
| RC（鉄筋コンクリート） | 7〜10万円 | 210〜300万円 |
| 付帯物（塀・庭・物置など） | 別途 | 10〜30万円前後 |
※都市部では騒音・廃棄物処理費の影響でさらに高額になる場合があります。
👉 解体費用が販売価格の5〜10％を超える場合、慎重な判断が必要です。
更地販売と古家付き販売の比較
| 項目 | 更地販売 | 古家付き販売 |
|---|---|---|
| 見た目 | きれいで印象が良い | 古さを感じる場合がある |
| 売却スピード | 新築用地として売れやすい | リフォーム目的の買主にも対応 |
| 売却価格 | 一般的に相場通り | 状態次第で＋5〜15％も可能 |
| コスト | 解体費・整地費が必要 | 最小限の清掃でOK |
| 税金 | 固定資産税が上がる | 建物課税軽減で安いまま維持 |
| 買主層 | 建売業者・新築希望者 | 個人・リノベ業者・収益目的 |
👉 見た目の印象より、“費用と税の差”で実質利益が変わります。
解体するタイミングの判断基準
- 売却活動前に買主の希望を確認する
→ 解体前に“古家付きでも良い”と言われるケースが多い。 - 見積もりを複数取得して費用を比較
→ 地元業者によって数十万円の差が出ることも。 - 税金のタイミングを考慮
→ 建物を壊した翌年から固定資産税が最大6倍に。 - シロアリ・雨漏りなど構造的問題がある場合は早めに実施
→ 劣化が進むほど費用が上がるため、早期判断が吉。
実際の事例（大阪府・築43年木造住宅）
| 項目 | 解体前販売 | 解体後販売 |
|---|---|---|
| 売出価格 | 1,680万円（古家付き） | 1,780万円（更地） |
| 解体費用 | 0円 | 150万円 |
| 成約価格 | 1,600万円 | 1,750万円 |
| 手取り額 | 1,600万円 | 1,600万円 |
| 販売期間 | 72日 | 93日 |
👉 更地にしても手取りは同じ。
買主がリノベ希望だったため、**“解体は不要だったケース”**です。
売却判断のチェックリスト（5項目）
| チェック項目 | Yes / No |
|---|---|
| 建物に傾き・雨漏り・害虫被害がある | |
| 接道・建ぺい率に問題がない | |
| 解体費が販売価格の10％以上かかる | |
| 建物を再利用できる状態か | |
| 買主層（新築 or 再生）を確認したか |
👉 3つ以上「Yes」の場合は、解体せず販売から始める方が有利。
専門家コメント
「解体は最終判断にすべきです。
“見た目の印象”よりも、“費用・税・買主層”を冷静に分析することで、
実際の手取りが大きく変わります。
私たちはまず“古家付きで売れるかどうか”を検証してから、
必要であれば解体を提案します。
費用をかけずに売る方法は必ずあります。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家を残したままでも売れる？
→ はい。リフォーム前提の買主や業者には需要があります。
Q2. 解体費はどのくらいかかる？
→ 木造30坪で約120〜180万円が目安です。
Q3. 解体後の固定資産税は上がる？
→ はい。住宅用地特例が外れ、最大6倍になることもあります。
Q4. 更地の方が早く売れる？
→ 新築需要が強いエリアでは早く売れる傾向があります。
Q5. 解体を急ぐべきケースは？
→ 傾き・倒壊・雨漏り・近隣クレームがある場合は早期解体が安全です。
Q6. 解体費は売却代金から差し引ける？
→ 売却益計算上は譲渡費用として控除可能です。
Q7. 建物が古くても査定してもらえる？
→ はい。古家付きのままでも評価可能です。
Q8. 解体見積もりはどこに頼む？
→ 不動産会社経由か、地元の解体業者3社程度に相見積もりを。
Q9. 解体時の近隣トラブルは？
→ 挨拶・防音・粉じん対策を事前に行えば回避できます。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 解体見積もり比較、税金シミュレーション、古家査定の3方向から最適な判断を提案します。
まとめ｜“壊す前に売る”が基本。判断は慎重に
・更地販売＝必ず高く売れる、ではない
・解体費・税金・需要のバランスを見て決める
・古家付きのまま売る方が手取りが多いことも
・買主層に合わせた“戦略的解体”が成功の鍵
・まずは査定を受け、複数シナリオで比較するのが正解
👉 「壊す・残す」よりも、“どの状態で最も利益が残るか”を考えることが重要です。
🏠 古家・解体相談は株式会社みのパラへ
古家付き土地・空き家の売却・解体判断をワンストップでサポート。
費用比較・相場分析・税シミュレーションも無料で実施しています。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
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所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
