結論｜“土地だけ”でも“建物だけ”でもない。セット売却で買主の選択肢を広げるのが成功の鍵
土地と建物を同時に売るとき、最も重要なのは**「一体で見せる」戦略と「分けて考える」準備**です。
査定・登記・税金の手続きをまとめて進めることで、売却効率が上がり、
分離売却よりも10〜15％高値で成約するケースも珍しくありません。
一方で、権利関係や登記の整理を怠るとトラブルにつながるため、
**“価格戦略＋法的手続きの両立”**が成功のポイントです。
はじめに
「土地と建物を一緒に売るとき、何から始めたらいいの？」
「建物が古いけれど、土地ごとまとめて売った方がいい？」
──そんな疑問を持つ売主は多いでしょう。
実は、土地と建物を同時に売るケースは多く、
特に相続・住み替え・事業用資産の売却では定番です。
この記事では、売却の流れ・必要書類・価格の決め方・税金の扱いまで、
“まとめて売るときの実践ポイント”を詳しく解説します。
土地と建物を同時に売る際の基本的な流れ
| 手続き | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| ① 不動産会社への査定依頼 | 土地＋建物を一体で査定 | 建物評価も残せる会社を選ぶ |
| ② 境界・面積の確認 | 測量・登記情報の整合性をチェック | 境界不明は価格下落リスク |
| ③ 権利関係の整理 | 所有者・抵当権・相続人の確認 | 複数名義は早期調整が必要 |
| ④ 売却方法の決定 | 一括売却 or 分割売却 | 一体販売が原則的に有利 |
| ⑤ 契約・引き渡し | 建物付土地として契約 | 付帯設備や現況を明記 |
👉 「査定→測量→権利整理」の順で進めるのがスムーズ。
同時売却のメリット・デメリット
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 一体査定 | 土地＋建物の総合価値で高く評価されやすい | 建物が老朽化しているとマイナス査定 |
| 手続き | 契約・登記が一度で済む | 書類が多く専門家のサポートが必要 |
| 買主ニーズ | 住居用・投資用・建替え用など幅広く対応 | 用途が限られると販売期間が延びる |
| 税務 | 譲渡所得が一括で処理できる | 建物の減価償却分を考慮する必要あり |
👉 「まとめて売る」ことで市場に出しやすく、買主も判断しやすい。
土地と建物の査定の考え方
| 評価対象 | 内容 | 評価方法 |
|---|---|---|
| 土地 | 面積・形状・接道・地域相場 | 取引事例比較法 |
| 建物 | 築年数・構造・修繕履歴・劣化状況 | 原価法＋減価償却 |
| 総合査定 | 土地＋建物一体の販売力 | 再利用・リフォーム可能性も加味 |
👉 築古でも「建物が使える」状態なら、解体前提よりも高値が期待できます。
実際の価格戦略例（大阪府・築35年・木造住宅）
| 項目 | 土地のみ販売 | 土地＋建物一体販売 |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,180万円 | 2,380万円 |
| 建物評価 | 0円（更地前提） | ＋200万円（再利用可） |
| 成約価格 | 2,100万円 | 2,350万円 |
| 販売期間 | 87日 | 64日 |
| 効果 | ＋250万円／期間−23日／販売効率向上 |
👉 “古家付き”でも、清掃・撮影・情報整理で＋200万円の差がついた事例。
同時売却の手続きで必要な書類
| 書類 | 発行先 | 注意点 |
|---|---|---|
| 登記簿謄本（土地・建物） | 法務局 | 所有者・抵当権を確認 |
| 公図・測量図 | 法務局・土地家屋調査士 | 境界が不明な場合は再測量 |
| 固定資産税評価証明書 | 市区町村役場 | 税金計算に使用 |
| 建築確認済証・検査済証 | 建築課 | 建築時期が古い場合は紛失注意 |
| 間取り図・修繕記録 | 売主作成 | 建物評価アップに有効 |
👉 書類の不備があると契約までのスピードが落ちるため、事前に整理しておくことが重要です。
同時売却時の税金と費用の整理
| 費用項目 | 内容 | 相場目安 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3％＋6万円＋税 | 〜上限あり（宅建業法基準） |
| 譲渡所得税 | 売却益×15〜20％前後 | 保有期間で税率変動あり |
| 登記費用 | 抵当権抹消・名義変更など | 数万円程度 |
| 測量費 | 境界確定に必要 | 10〜30万円前後 |
| 修繕・清掃費 | 外観・内装の印象改善 | 5〜10万円で十分効果あり |
👉 費用を整理し、純利益ベースで比較するのが賢明です。
土地と建物の価格を分けて考える戦略
- 土地相場を調査（レインズ・地価公示・周辺事例）
- 建物評価は再利用・築年・修繕履歴で補正
- セット販売時の総額を提示し、内訳を明確化
- 買主がリフォーム・建替えどちらでも選べる形に
👉 「建替えたい人」と「住みたい人」の両方に届く価格設定が理想。
専門家コメント
「土地と建物を一体で売るとき、価格を“足し算”で決めてはいけません。
重要なのは、“どんな買主に、どんな使い方を提案できるか”。
建物を残すか壊すかは、販売戦略次第で変わります。
みのパラでは、土地と建物の両面から最も利益が残る売り方を設計します。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 土地と建物は別々に売れますか？
→ はい。ただし手続きや税計算が複雑になりやすく、原則は一体販売がおすすめです。
Q2. 建物が古くても評価される？
→ 修繕履歴や清掃状態でプラス評価がつくことがあります。
Q3. 名義が家族で分かれている場合は？
→ 相続・共有名義の整理が必要。司法書士に相談を。
Q4. 登記はどうすれば？
→ 売却時に所有権移転登記を行います。不動産会社がサポート可能です。
Q5. 測量は必ず必要？
→ 境界が不明な場合はトラブル防止のため必須です。
Q6. 土地と建物の査定を別々にしてもらえる？
→ 可能です。比較することで販売方針を明確にできます。
Q7. 古家付きのままでも税務上問題ない？
→ 問題ありません。固定資産税の軽減措置が続くメリットもあります。
Q8. 一体売却の方が早く売れる？
→ 買主が判断しやすいため、成約スピードは早い傾向にあります。
Q9. 解体後に値上げはできる？
→ 基本的には難しいため、最初に両パターンを比較しておきましょう。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 土地・建物の同時査定、境界測量手配、税金シミュレーション、販売戦略立案まで一括対応します。
まとめ｜“一体で売る準備”が高値の鍵
・土地と建物の査定は同時に依頼する
・境界・登記・税金を事前に整理しておく
・買主の“住む・建てる”両ニーズに応える価格設定を
・古家付きのまま売る選択も検討
・戦略と手続きを同時に整えることが成功のポイント
👉 「土地と建物を一緒に売る＝管理された資産として見せる」ことが高値成約の秘訣です。
🏠 土地・建物の同時売却相談は株式会社みのパラへ
相続・住み替え・資産整理のための一体売却をトータルサポート。
測量・登記・税金・販売戦略までワンストップで対応します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
