結論｜“地盤が弱い＝売れない”ではない。正確な調査と情報開示で信頼を得るのが鉄則
地盤が弱い土地でも、正しい調査と開示を行えば十分に売却可能です。
むしろ、情報を隠すよりも「正確に伝える」方が、価格下落を最小限に抑えられます。
地盤改良費の目安や、過去の調査データを提示できるだけで、
買主の不安は大きく軽減し、成約率が20〜30％上がるケースもあります。
はじめに
「地盤が弱い土地は売れないのでは？」
「昔、地盤沈下があったと聞いたけど大丈夫？」
──そんな不安を抱える売主は少なくありません。
しかし実際には、地盤に課題がある土地でも、
調査・補強・説明をセットで行うことで買主の信頼を得られます。
この記事では、地盤の弱い土地でもスムーズに売るための手順と注意点を解説します。
地盤が弱いと言われる土地の特徴
| 特徴 | 内容 |
|---|---|
| 埋立地・造成地 | 地盤が締まりきっておらず沈下リスクあり |
| 川沿い・低地 | 水分を多く含む地盤で液状化リスク |
| 旧田畑・沼地跡 | 粘土層が厚く地耐力が低い |
| 山を切り崩した造成地 | 盛土部分が不均一な場合あり |
| 長期間空き地状態 | 雨水や雑草で表層が軟弱化している可能性 |
👉 “場所の特徴＋過去の造成履歴”で判断することが重要です。
地盤が弱い土地でも売却できる理由
- 地盤改良工事で補強が可能
→ 買主が建築前に改良工事を行うことで安全に建てられる。 - 改良費が価格調整の範囲内に収まる
→ 改良費100〜200万円は“想定内”と考える買主が多い。 - 過去データ・調査書で信頼を得られる
→ 「リスクを理解している土地」は安心して購入できる。 - 不動産会社・ハウスメーカーが対策提案を行える
→ “地盤リスク＝販売不可能”ではなく、“販売戦略の一部”。
地盤調査の種類と費用目安
| 調査方法 | 内容 | 費用相場 | 所要日数 |
|---|---|---|---|
| スウェーデン式サウンディング試験（SWS） | 戸建用の簡易地盤調査。住宅地で最も一般的。 | 5〜10万円 | 約1日 |
| ボーリング調査 | 層構造・地下水位を詳しく測定。中〜大規模用。 | 15〜30万円 | 2〜3日 |
| 表面波探査法 | 振動波を使って地盤硬度を測定。非破壊型。 | 10〜15万円 | 約1日 |
| 既存データ調査（地盤サポートマップ等） | 公開情報・過去データを利用 | 数千円〜 | 即日 |
👉 売却前の段階ではSWS調査または既存データの提示で十分。
地盤改良の主な工法と費用
| 工法 | 内容 | 費用相場（30坪） | 特徴 |
|---|---|---|---|
| 表層改良 | 軟弱地盤の表層部分を固化剤で強化 | 50〜100万円 | 浅い地盤に有効 |
| 柱状改良 | セメント系改良材で地中に柱を形成 | 100〜150万円 | 最も一般的な工法 |
| 鋼管杭工法 | 鋼管を地中深く打ち込む | 150〜200万円 | 重量建築に対応 |
👉 改良コストは“土地価格の5〜10％程度”を目安に。
売却時に行うべき3つの対策
① 過去の地盤データを入手する
・建築時や隣地の調査記録があればコピーを取得
・地盤サポートマップや自治体のハザードマップで確認
② 調査を実施して“見える化”する
・「地盤調査済」「改良工事履歴あり」を広告に明記
・買主の不安を解消し、値下げ交渉を防ぐ
③ 改良費を見積もって販売価格に反映
・地盤改良費を明示しておくとトラブル防止に
・「改良済み」「見積書提示可」とするだけで印象アップ
実際の事例（大阪府・低地エリアの宅地）
| 項目 | 対策前販売 | 調査実施後販売 |
|---|---|---|
| 売出価格 | 1,380万円 | 1,480万円 |
| 地盤調査費用 | 0円 | 8万円 |
| 成約価格 | 1,280万円 | 1,420万円 |
| 販売期間 | 104日 | 71日 |
| 効果 | ＋140万円／期間−33日／調査費回収率1,750％ |
👉 「調査を見せただけ」で価格が戻り、信頼度が大きく向上。
売主が注意すべき3つのポイント
- 「知らなかった」では済まない開示義務
→ 地盤事故があった場合、売主に説明責任が発生します。 - “改良済み”の表示には根拠が必要
→ 工事記録・施工証明書を必ず保管。 - 調査結果を誤解なく伝える
→ “軟弱地盤”でも「補強可能」と添えることで印象が変わる。
専門家コメント
「地盤リスクを隠すと、結果的に価格が下がります。
買主が一番嫌がるのは“情報の欠如”。
逆に、地盤調査書や改良履歴を提示すれば“誠実な売主”と評価されます。
みのパラでは、地盤調査から改良見積りまで一括で手配し、
“地盤が弱くても売れる”戦略をご提案しています。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 地盤が弱いと査定は下がる？
→ 調査未実施よりも、調査済みの方が高評価を得やすいです。
Q2. 改良工事は必ずしなければいけない？
→ 売主の義務ではありませんが、買主の理解を得るために見積もり提示は有効です。
Q3. 地盤調査は自分で依頼できる？
→ はい。地盤調査会社や不動産会社経由で簡単に手配可能です。
Q4. 過去に沈下があった土地でも売れる？
→ 対策済み・補修済みの証明があれば問題ありません。
Q5. 液状化リスクがある地域は？
→ 低地・埋立地・河川沿いが該当。地盤改良や杭工法で解消可能です。
Q6. 調査書が古くても使える？
→ 原則5年以内が目安。古い場合は再調査をおすすめします。
Q7. 改良費を誰が負担する？
→ 売主負担・買主負担どちらも可能。契約書で明記します。
Q8. 地盤改良後の保証はある？
→ 施工業者による10年保証が一般的です。
Q9. 公開しても買い手がつかない場合は？
→ 調査報告を活かして、建築プラン付き販売に切り替える方法もあります。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 地盤調査手配、改良費見積、販売資料作成、買主への説明支援まで一括対応します。
まとめ｜“正確な情報開示”が地盤リスクを価値に変える
・地盤が弱い土地でも調査と対策で十分売却可能
・調査書の提示は値下げ交渉を防ぐ最大の武器
・改良費を明示して“安心して買える土地”に見せる
・“隠す”より“見せる”戦略で信頼を得る
👉 “弱点を透明化する”ことで、買主の安心と価格の両立が実現します。
🏠 地盤リスクが気になる土地の売却は株式会社みのパラへ
地盤調査・改良見積・販売資料作成までワンストップで対応。
「地盤が不安でも売れる土地」への戦略を無料でご提案します。
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
