結論｜借地権付き物件は「地主承諾と条件整理」で売却できる
借地権付き物件は売れないと思われがちですが、結論から言えば地主の承諾を前提に、名義変更条件・承諾料・契約内容を整理すれば売却は十分可能です。
重要なのは、
借地権の種類と契約内容を把握する
地主との交渉ポイントを整理する
売却条件を現実的に設計する
この3点です。
はじめに
「借地権が付いているから断られた」「地主が怖くて話が進まない」「承諾料はいくら必要？」
借地権付き物件の売却では、こうした不安が多く聞かれます。しかし問題の多くは、借地権そのものではなく、交渉と契約の整理ができていないことにあります。
借地権付き物件とは？売却で問題になる理由
土地を所有していない
地主の承諾が必要になる
金融機関が融資に慎重
契約内容が古く不明確なことが多い
これらはすべて、買主にとって将来リスクが見えにくい状態が原因です。
売却前に必ず確認すべきポイント
借地権の種類を確認する
普通借地権
定期借地権
旧借地法・借地借家法
どのタイプかで売却戦略は大きく変わります。
借地契約書の内容を確認する
名義変更承諾の要否
承諾料の有無
契約期間・更新条件
地代・改定条件
これらを事前に整理します。
地主交渉の基本的な進め方
事前に売却方針を固める
売却理由
想定買主
希望条件
を整理してから地主へ相談します。
名義変更承諾の取得を目指す
借地権付き物件の売却では、地主の名義変更承諾が実務上ほぼ必須です。
承諾料の相場感を理解する
一般的には
借地権価格の5％〜10％前後
が目安とされますが、地域・契約内容で異なります。
売却を成立させるための工夫
地主との関係性を悪化させない
感情的な交渉は避け、第三者（不動産会社）を介するのが有効です。
価格と条件のバランスを取る
承諾料負担
引渡し条件
契約不適合責任の整理
値下げ以外の調整軸を持つことが重要です。
買取・専門買主も検討する
一般個人が難しい場合、借地権専門の買取業者を活用する方法もあります。
契約時に注意すべきポイント
契約条件を明文化する
承諾取得の期限
承諾が得られなかった場合の解除条件
費用負担の範囲
を契約書に明記します。
告知内容を整理する
借地条件
地主との取り決め
地代・更新状況
を重要事項説明で正確に伝えます。
よくある失敗例
地主に無断で売却を進める
契約書を確認せずに動く
承諾料を想定せず価格を決める
これらは、売却中断や大幅な条件変更につながります。
【専門家コメント】
「借地権付き物件の売却は“地主交渉がすべて”と言っても過言ではありません。
事前整理と第三者を介した交渉が、成功の鍵になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 借地権付き物件は本当に売れますか？
→ 売却可能です。地主承諾が重要です。
Q2. 地主が承諾しない場合は？
→ 条件交渉や買取業者の活用を検討します。
Q3. 承諾料は必ず必要？
→ 契約内容と慣行によります。
Q4. 住宅ローンは使えますか？
→ 条件次第で利用可能です。
Q5. 地代が安いと有利？
→ 買主評価は高くなりやすいです。
Q6. 古い借地契約でも売れる？
→ 可能ですが内容整理が必須です。
Q7. 地主と直接交渉すべき？
→ 専門家を通す方が安全です。
Q8. 買取と仲介、どちらがいい？
→ スピード重視なら買取、価格重視なら仲介です。
Q9. 告知しないとどうなる？
→ 契約解除やトラブルの原因になります。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 借地契約書の確認からです。
まとめ｜借地権付き物件は「整理と交渉」で売却できる
借地権の内容を把握する
地主承諾を前提に交渉する
条件設計で現実的に進める
この3点で、借地権付き物件の売却は十分可能です。
借地権付き物件の売却でお悩みの方へ
「地主との話し合いが不安」「売れるか分からない」
そんな借地権付き物件も、実務対応に精通した株式会社みのパラが、整理・交渉・契約・売却まで一貫してサポートします。
無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
