結論｜市街化調整区域でも「建てられる・売れる」ケースはあるが、条件確認が9割
豊中市で土地を所有している方から、
「この土地、家は建てられる？」
「市街化調整区域って売れないの？」
という相談は非常に多くあります。
結論から言うと、市街化調整区域は原則として建築や開発が制限されていますが、条件次第では“建てられる・売れる”ケースも確実に存在します。
重要なのは「思い込み」で判断せず、制度を正しく理解することです。
はじめに｜市街化調整区域は「ダメな土地」ではない
市街化調整区域と聞くと、
・家が建てられない
・売れない
・価値がない
というイメージを持たれがちです。
しかし実際は、
条件付きで建築可能な土地
用途を限定すれば売却できる土地
も多く存在します。
誤解したまま放置することが、最大の損失になるケースも少なくありません。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、
都市計画法に基づき
市街化を抑制する目的で指定された区域です。
・無秩序な開発を防ぐ
・農地や自然環境を守る
・インフラ整備を抑制する
という役割があり、
原則として住宅や商業施設の新築は制限されます。
豊中市の市街化調整区域の特徴
豊中市では、
・市街地周辺
・農地が多く残るエリア
・昔からの集落がある地域
に、市街化調整区域が点在しています。
そのため、
同じ市街化調整区域でも「建てられる・建てられない」の差が大きい
のが特徴です。
市街化調整区域で家は建てられる？
原則：新築住宅は不可
市街化調整区域では、
原則として一般住宅の新築は認められていません。
例外的に建てられる代表的なケース
以下のような場合は、建築が認められる可能性があります。
・既存集落内の自己居住用住宅
・分家住宅（親族要件あり）
・以前から住宅が建っていた土地の建替え
・都市計画法34条に該当するケース
これらは、
事前に市役所との協議・許可が必須です。
市街化調整区域の土地は売れる？
売却自体は可能
市街化調整区域でも、
売買そのものは禁止されていません。
ただし、
・買主が限られる
・住宅ローンが使えない場合がある
・価格が市街化区域より低くなりやすい
という特徴があります。
売れやすい土地の条件
・建築可能な条件が明確
・既存住宅付き
・駐車場・資材置場など用途が決まっている
・農地転用済み、または転用可能
「何に使える土地か」を明確にすることが売却成功のカギです。
市街化調整区域でよくある誤解
・建物がある＝再建築できる
・相続したから自由に使える
・更地にすれば売りやすい
これらはすべて誤解です。
再建築可否・用途制限は必ず個別確認が必要です。
市街化調整区域の確認方法
・登記簿
・都市計画図
・豊中市役所 都市計画課
これらで、
市街化区域か
市街化調整区域か
を必ず確認しましょう。
【専門家コメント】
「市街化調整区域は“ダメな土地”ではありません。
豊中市では特に、過去の経緯や集落要件によって使い道が大きく変わります。
自己判断せず、最初に条件整理をすることが重要です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域は絶対に家が建たない？
→ いいえ。条件付きで可能な場合があります。
Q2. 中古住宅なら買える？
→ 可能ですが、ローン条件に注意が必要です。
Q3. 売却価格は安くなる？
→ 市街化区域より低くなる傾向があります。
Q4. 相続した土地も制限される？
→ はい。相続でも制限は変わりません。
Q5. 農地が含まれているとどうなる？
→ 農地転用が必要です。
Q6. 建替えはできる？
→ 条件を満たせば可能なケースがあります。
Q7. 駐車場として使える？
→ 農地以外であれば可能な場合があります。
Q8. 用途変更は自由？
→ いいえ。用途ごとに制限があります。
Q9. まず何を確認すべき？
→ 都市計画区分と建築可否です。
Q10. 誰に相談すればいい？
→ 不動産会社＋行政への確認が最適です。
まとめ｜豊中市の市街化調整区域で失敗しないために
市街化調整区域では、
建てられるか
売れるか
使い道があるか
を順番に整理することが重要です。
「調整区域だから無理」と決めつけず、
条件を知ることが最善の一手になります。
🏠 豊中市の市街化調整区域でお悩みの方へ
「この土地、どう活かせる？」
「売るべきか迷っている」
そんな方は、株式会社みのパラ にご相談ください。
建築可否・売却可能性・活用方法まで、状況に応じて整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
