結論｜条件を満たせば「税金がほぼゼロ」になる強力な制度
箕面市で不動産を売却する場合、3000万円特別控除を正しく使えるかどうかで、手取り額が数百万円単位で変わることがあります。
この制度は「自宅を売った人」を強力に守る仕組みですが、条件・手続き・タイミングを間違えると使えません。最大のポイントは、売る前から控除を前提に動くことです。
はじめに
「家を売ったら税金が高そうで不安」
「3000万円控除って、誰でも使えるの？」
こうした疑問を持つ方は非常に多いです。
箕面市は住宅価格帯が比較的高いため、譲渡所得が出やすく、控除の影響が大きいエリア。本記事では、3000万円特別控除について、条件・使えないケース・申請方法までを整理します。
3000万円特別控除とは？
制度の概要
居住用財産（自宅）を売却した場合、
譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる制度です。
ポイント
・売却価格から直接引かれるわけではない
・譲渡所得（利益）から控除される
→ 多くのケースで税金がゼロになります
適用される基本条件
居住用財産であること
・自分が住んでいた家
・過去に住んでいた家（引っ越し後も一定条件で可）
売主本人が所有者
・名義人本人の売却
・共有名義の場合は各人が控除を使える可能性
親族・特別関係者への売却ではない
・配偶者
・親子
・同族会社
への売却は対象外です。
過去2年以内に同特例を使っていない
・3年に1回までの利用制限あり
箕面市でよくある「使えないケース」
・投資用マンション
・賃貸に出していた期間が長い
・名義変更だけして実態居住がない
・確定申告をしていない
「住んでいたつもり」でも、実態が重視されます。
相続・空き家の場合の注意点
相続した家でも使える？
原則は不可ですが、
**空き家の3000万円特例（別制度）**が使える可能性があります。
注意点
・昭和56年5月31日以前の建物
・耐震基準・解体条件
・期限内の売却
相続案件は必ず個別確認が必要です。
申請方法｜必ず「確定申告」が必要
申請の流れ
売却完了
→ 翌年2月16日〜3月15日に確定申告
→ 特別控除を申請
主な必要書類
・売買契約書（購入時・売却時）
・登記簿謄本
・住民票（居住実態確認）
・仲介手数料などの領収書
※会社員でも必須です
他の特例との関係
併用できない代表例
・買い替え特例
・損益通算の一部制度
「どれを使うのが最適か」は、売却前の判断が重要です。
売却前にやるべき準備
・名義・登記の確認
・居住期間の整理
・過去の控除利用歴の確認
・売却時期（年またぎ）の検討
この準備で、使える／使えないが決まることもあります。
専門家コメント
「3000万円特別控除は、条件さえ合えば非常に強力です。
箕面市では“売ってから考える”より、“売る前に確認する”人ほど、税金面で後悔していません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 本当に税金ゼロになる？
→ 譲渡所得が3000万円以内なら可能です。
Q2. 住んでいれば必ず使える？
→ 条件確認が必要です。
Q3. 共有名義でも使える？
→ 各人が条件を満たせば可能です。
Q4. 賃貸に出していたら？
→ 原則不可。期間や実態で判断されます。
Q5. 確定申告しないと？
→ 控除は使えません。
Q6. 売却損でも申告は必要？
→ 他の特例に関係する場合があります。
Q7. 相続物件は同じ制度？
→ 別制度（空き家特例）になります。
Q8. いつ相談するのがベスト？
→ 売却を決める前です。
Q9. 税理士に頼むべき？
→ 金額が大きい場合はおすすめです。
Q10. 不動産会社にも相談していい？
→ はい。売却前提での確認が重要です。
まとめ｜3000万円控除は「売る前」に決まる
箕面市で不動産を売却するなら、
3000万円特別控除を使えるかどうかが最大の分岐点。
条件確認・準備・申告、この3つを押さえることで、税金面の不安は大きく減ります。
🏠 不動産控除を踏まえて売却を考えたい方へ
「自分は3000万円控除を使える？」
「税金を考えると、いつ売るのがいい？」
そんな疑問は、売却と税金を一体で考える株式会社みのパラにご相談ください。
無理な営業はせず、条件整理から丁寧にサポートします。
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
