結論｜市街化調整区域は「売れる・建てられる」は条件次第。思い込みが最大のリスク
箕面市の市街化調整区域にある土地・建物は、
「売れない」「家は建てられない」と思われがちですが、実際は条件次第です。
結論として重要なのは、
①その土地が“何に該当する調整区域か”を確認する
②建築・再建築の可否を制度ベースで判断する
③売却できる相手と方法を限定して考える
この3点を押さえることです。
はじめに｜市街化調整区域は「知らずに動くと失敗する」
「昔から家が建っているから大丈夫」
「相続した土地だから売れるはず」
箕面市でも、こうした認識のまま進めて、
売却できない
建て替え不可だった
買主が見つからない
というトラブルが多発しています。市街化調整区域は事前調査がすべてです。
市街化調整区域とは？
市街化を抑制する目的で指定された区域で、
原則として
新たな建築不可
用途変更に制限
があります。
ただし、例外規定が多いのが特徴です。
箕面市の市街化調整区域で建築できる主なケース
① 既存宅地（線引き前宅地）
一定時期以前から宅地として使われていた土地
条件を満たせば建築可能
② 自己居住用住宅（許可制）
農家住宅
分家住宅
特定条件下で許可されるケースあり
③ 建替え（同一用途・同規模）
既存建物が適法であれば、
建替え可能なケースあり
※いずれも事前の行政確認が必須です。
「建築不可」と判断されやすいケース
更地に新築したい
用途を大きく変えたい
接道条件を満たしていない
これらは原則NGとなる可能性が高いです。
市街化調整区域の売却は可能？
売却自体は可能
所有権の売買はできます。
ただし買主が限定される
建築できない
融資が通りにくい
用途が限定される
このため、
一般個人
住宅ローン利用者
は対象外になりやすいのが現実です。
市街化調整区域での主な売却先
既存建物を利用する個人
資材置場・事業用土地を探す法人
隣地所有者
投資家
「誰に売るか」で成約可能性と価格は大きく変わります。
箕面市で特に注意すべきポイント
坂道・高低差による造成制限
農地転用との関係
接道が里道・私道のケース
箕面市は自然と住宅地が混在するため、一筆ごとの条件差が非常に大きいのが特徴です。
市街化調整区域でよくある失敗例
建て替えできると思い購入
売却前提で解体してしまった
建築不可と知らずに相続放置
価格相場を市街化区域と同列で考えた
これらはすべて、制度理解不足が原因です。
売却・活用を成功させるための進め方
① まず行政に確認
開発指導課・都市計画課への確認が最優先です。
② 建築・再建築の可否を整理
「できる・できない」を書面ベースで確認。
③ 売却か活用かを判断
建築不可なら
売却先限定
現状活用
という現実的な判断が必要です。
【専門家コメント】
「市街化調整区域は“売れない土地”ではありませんが、“誰にでも売れる土地”でもありません。
箕面市では立地や既存状況によって可能性が大きく変わるため、
最初に制度と出口を整理することが成功の分かれ道です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「市街化調整区域の建築可否と売却事例を解説するYouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域は絶対に建てられない？
→ 例外条件を満たせば可能な場合があります。
Q2. 建て替えはできる？
→ 既存建物が適法なら可能なケースがあります。
Q3. 売却価格は安くなる？
→ 市街化区域より下がる傾向があります。
Q4. ローンは使える？
→ 金融機関はかなり限定されます。
Q5. 相続したらどうする？
→ 早めに可否確認が重要です。
Q6. 農地と関係ある？
→ 農地が含まれる場合は転用が必要です。
Q7. 解体して更地にした方がいい？
→ 建築不可の場合は逆効果になることもあります。
Q8. 事業用として使える？
→ 用途と許可条件次第です。
Q9. 誰に相談すべき？
→ 調整区域に強い不動産会社です。
Q10. まず何から始める？
→ 行政確認と現況整理です。
まとめ｜市街化調整区域は「条件整理」がすべて
建築・再建築の可否確認
売却先を現実的に絞る
解体・活用は慎重に判断
この3点を押さえれば、箕面市の市街化調整区域でも失敗しない判断ができます。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00〜18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
