結論｜名義人が亡くなった家は「相続登記」が完了しないと売却できない
名義人（登記上の所有者）が亡くなった場合、その不動産は相続財産となり、
すぐに売却することはできません。
相続人全員で遺産分割を行い、**法的に名義を相続人へ変更（相続登記）**したうえで、
初めて売却契約・引渡しが可能になります。
2024年からは「相続登記の義務化」が始まり、
放置すると過料（罰金）の対象になるため、
早めの登記・整理・売却が重要です。
はじめに
「父が亡くなり、家が空き家になった」
「兄弟で話し合い中だが、売却を急ぎたい」──
こうしたケースで最初に必要なのが**“名義の整理”**です。
名義人が死亡した時点で、その不動産は故人名義のままでは売却不可能。
不動産会社も登記所も契約を受け付けません。
この記事では、実務の流れに沿って、
相続登記から売却・引渡しまでの正しいステップをわかりやすく解説します。
名義人が亡くなった不動産を売るための全体フロー
- 相続人の確定
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記（名義変更）
- 不動産会社への売却依頼
- 売買契約の締結
- 代金受領・引渡し
この6ステップが、法的に有効な不動産売却の流れです。
Step1｜相続人を確定する
まず、被相続人（亡くなった人）の戸籍謄本を出生から死亡までさかのぼって取得します。
これにより、法律上の相続人（配偶者・子ども・兄弟姉妹など）が確定します。
相続人を誤ると、後に「知らなかった相続人」から異議を出され、
契約が無効になるリスクもあります。
Step2｜遺産分割協議書を作成する
相続人全員で「誰がどの財産を相続するか」を話し合い、
その内容を文書化したものが遺産分割協議書です。
- 全員の署名・実印
- 各自の印鑑証明書を添付
この書類に基づき、登記や売却が進められます。
売却前に「一人に所有権をまとめる」ことが基本です。
Step3｜相続登記（名義変更）を行う
協議がまとまったら、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更します。
これが「相続登記」です。
登記申請に必要な主な書類：
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍・除籍・住民票の除票
- 相続人の戸籍・住民票
- 遺産分割協議書
- 固定資産評価証明書
登記完了には通常2〜4週間程度かかります。
Step4｜不動産会社へ売却依頼
登記完了後、正式な「所有者」として売却が可能になります。
この段階で査定を依頼し、信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約の種類：
- 一般媒介（複数社に依頼）
- 専任媒介（1社＋定期報告義務あり）
- 専属専任媒介（1社＋毎週報告）
相続案件は調整が多いため、専任媒介で丁寧に進めるのが安心です。
Step5｜売買契約の締結
買主が決まったら、相続登記後の名義人（相続人代表）が売主として契約します。
このとき、次の点を必ず確認しておきましょう。
- 登記完了証が手元にあるか
- 相続人全員の同意が得られているか
- 契約書の売主欄が最新名義になっているか
名義が故人のままでは契約できません。
契約後は引渡しまでのスケジュールを買主と調整します。
Step6｜決済・引渡し
売買代金の受け取りと同時に、所有権移転登記を実施。
引渡し時に「鍵」「関係書類」「設備引継書」を渡して完了です。
売却代金は相続人で分けるか、遺産分割協議書に従って配分します。
注意すべき3つのポイント
① 登記を放置すると売却できない
登記が故人名義のままでは、法的に所有者が存在しない扱いとなり、
契約・登記・融資のすべてがストップします。
② 相続人の中に連絡が取れない人がいる場合
家庭裁判所に「不在者財産管理人」を申立てることで、
代理人を立てて協議を進めることができます。
③ 登記未完了のまま契約した場合
契約後に登記不備が発覚すると、買主が契約を解除することも。
契約前に登記を完了させることが絶対条件です。
売却代金の分配と税金の注意点
売却代金を受け取ったら、次の2点に注意します。
- 相続人ごとの分配：協議書どおりに分配。代表者が一括管理する場合は記録を残す。
- 譲渡所得税：取得時の金額と売却額の差額に課税。
被相続人の購入時の資料（登記簿・契約書）が必要です。
【専門家コメント】
「“名義を変えないまま売却したい”という相談は非常に多いですが、
それでは契約も登記も進められません。
まずは相続人を確定し、遺産分割協議書を整えて登記を完了すること。
そこからが“売却のスタートライン”です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「相続登記から売却までの流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記はいつまでにしなければならない？
→ 2024年4月以降は3年以内の登記が義務化され、過料（最大10万円）の対象になります。
Q2. 相続登記は自分でできる？
→ 可能ですが、書類が多いため司法書士に依頼するのが一般的です。
Q3. 相続人が複数いる場合、全員の同意が必要？
→ はい。1人でも反対すると売却は進められません。
Q4. 売却前に相続登記を省略できる？
→ 不可。登記が完了して初めて契約が成立します。
Q5. 相続人の中に未成年者がいる場合は？
→ 家庭裁判所で特別代理人を選任する必要があります。
Q6. 相続放棄をした人の同意は必要？
→ 不要です。ただし、放棄手続きが正式に完了していることが条件です。
Q7. 不動産会社はどの段階で相談できる？
→ 相続人確定の段階からOK。手続きの流れをサポートしてくれます。
Q8. 相続登記が完了するまで売却活動してもいい？
→ 契約はできませんが、査定・相談・準備は可能です。
Q9. 登記費用はどれくらい？
→ 司法書士報酬＋登録免許税（固定資産評価額×0.4％）が目安です。
Q10. 相続登記をしないとどうなる？
→ 売却・融資・名義変更すべてができず、最終的には「所有者不明土地」扱いになります。
まとめ｜“登記完了”が売却のスタートライン
名義人が亡くなった家は、登記が完了するまで売却はできません。
- 相続人を確定
- 遺産分割協議書を作成
- 相続登記を完了
- 不動産会社と契約
- 売却・引渡し
この順序を守ることで、トラブルなくスムーズに売却できます。
“登記抜きの売却”は成立しない──この一点を必ず押さえておきましょう。
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