結論｜“建物を壊す前”に必ず専門家へ相談を
借地を返還するということは、
長年借りてきた土地を地主に返すという行為です。
「もう使わないから」「建物が古いから」と、
建物を壊して更地にしてしまう方がいますが──
実は、それが最も損をするケースです。
なぜなら、
✅ 更地にすると「借地権の価値」がゼロになる
✅ 原状回復義務で解体費を負担する
✅ 地主に有利な条件でしか交渉できない
──こうしたリスクがあるためです。
借地を返す前に、
「売却」「譲渡」「一体化」などの選択肢を整理することが先決。
この記事では、返還前に知っておくべき手続きと精算のポイントを解説します。
はじめに
借地契約が満了に近づくと、地主から「そろそろ返してほしい」と言われることがあります。
また、相続や引越しなどを機に「もう使わないから返そう」と考える借地人も少なくありません。
しかし、借地には「借地権」という財産価値があり、
返す＝資産を手放すという意味になります。
借地を返す前に、
📌 契約内容
📌 借地権割合
📌 建物の状態
📌 地主の意向
を確認して、最も損をしない方法を選ぶことが大切です。
借地を返還する流れ
| 手順 | 内容 | 担当者 |
|---|---|---|
| ① 契約内容の確認 | 契約期間・更新条項・返還条件をチェック | 借地人 |
| ② 地主へ返還の意思表示 | 書面で通知し、今後の協議を依頼 | 借地人 |
| ③ 建物・土地の現況確認 | 建物解体や残置物の有無を確認 | 雨漏り・残存物などを現地調査 |
| ④ 原状回復の実施 | 契約に基づき建物を解体し更地化 | 借地人（または合意で業者手配） |
| ⑤ 敷金・保証金の精算 | 契約時に支払った保証金・敷金を清算 | 双方 |
| ⑥ 借地権登記の抹消 | 所有権登記や借地権登記を抹消 | 司法書士 |
期間の目安は3〜6か月前から準備するのが理想です。
借地返還で発生する3つの精算ポイント
| 項目 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ① 敷金・保証金 | 契約時に支払った保証金などの返金 | 経年減価や滞納分があると減額される場合あり |
| ② 建物買取請求権 | 地主が建物を買い取る場合の価格 | 契約条件・時価によって変動 |
| ③ 解体費用 | 原状回復義務に基づき建物を撤去 | 合意で地主負担になるケースも |
📎 ワンポイント：
契約書に「建物は解体して返す」と書かれていなければ、
地主と交渉のうえ買取・一体化も選択可能です。
原状回復義務とは？
借地契約終了後、土地を返還するときには「原状回復義務」があります。
これは、借りたときの状態に戻す（更地にして返す）義務を指します。
ただし、
✅ 建物買取請求を行う場合
✅ 一体売却をする場合
✅ 地主が次の利用目的を持つ場合
などは、必ずしも解体不要。
👉 「勝手に壊す＝借地権を放棄する」行為になりかねないため注意が必要です。
借地権を残したまま整理する選択肢
| 方法 | 内容 | メリット |
|---|---|---|
| 借地権を売却 | 地主または第三者へ譲渡 | 解体せずに資産化できる |
| 一体売却 | 地主と共同で更地として売却 | 最高価格で売れる |
| 建物買取請求 | 地主に建物を時価で買い取ってもらう | 解体費用を削減 |
| 定期借地への切替 | 契約を再構築して期間を設定 | 相続・税務整理がしやすい |
📎 みのパラアドバイス：
借地返還は「契約終了」ではなく「整理と再設計」のタイミング。
“壊す前”に相談するだけで数百万円単位の差が生まれるケースもあります。
借地を返す際の交渉ポイント
1️⃣ 地主に事前連絡をする（書面が基本）
→「いつ・どのように返すのか」を正式に通知しておく。
2️⃣ 建物の取り扱いを明確にする
→「買取か」「撤去か」を必ず合意書で残す。
3️⃣ 保証金の返還条件を確認する
→原状回復後でないと返金されない場合がある。
4️⃣ 解体前に現地立会いを実施する
→トラブル防止。境界・残存物をチェック。
借地を返す前にやってはいけないこと
| NG行為 | リスク |
|---|---|
| 地主に連絡せず勝手に解体 | 借地権放棄とみなされる可能性 |
| 建物を壊してから売却相談 | 借地権価値がゼロになる |
| 原状回復条件を確認せず業者発注 | 解体費用を二重で負担するリスク |
| 期限直前まで放置 | 契約自動更新・地代請求が続く可能性 |
→ 必ず「書面→合意→実行」の順序で進めることが重要です。
借地返還にかかる費用目安
| 項目 | 費用相場 | 備考 |
|---|---|---|
| 建物解体費用 | 100〜150万円（30坪目安） | 構造・立地による |
| 敷地整地・処分費 | 10〜30万円 | 樹木・残置物ありの場合 |
| 測量・登記費用 | 10〜20万円 | 境界確認が必要な場合 |
| 契約書作成・司法書士費用 | 5〜10万円 | 契約終了・抹消登記など |
| 税金（譲渡・贈与） | ケースによる | 返還時の金銭授受により発生 |
借地返還の「後悔しない」3つの選択
| 選択肢 | 内容 | おすすめ度 |
|---|---|---|
| ① 借地を売却する | 借地権を第三者に売る | ★★★★★（資産化できる） |
| ② 地主と一体売却 | 借地＋底地をセットで売却 | ★★★★☆（高値売却可能） |
| ③ 無償返還する | 解体・返還のみ | ★★☆☆☆（資産価値ゼロ） |
📎 みのパラ推奨：
「解体して返す」のは最後の手段。
まずは売却・一体化の道を探るべきです。
【専門家コメント】
「借地返還は“契約の終わり”ではなく、“資産の決断”の瞬間です。
解体する前に、借地権をどう扱うかを検討するだけで結果がまったく変わります。
地主との関係が悪くても、第三者売却・一体売却の選択肢は残っています。
**『壊す前に相談』──これが借地整理の鉄則です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「借地返還と原状回復の注意点」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 借地を返すときに建物を壊す必要はありますか？
→ 契約内容によります。買取請求や一体売却なら壊さず済む場合もあります。
Q2. 解体費用は誰が負担しますか？
→ 原則借地人ですが、地主が買い取る場合は不要です。
Q3. 返還時に保証金は戻りますか？
→ 契約に基づき、原状回復後に返金されるのが一般的です。
Q4. 地主と連絡が取れない場合は？
→ 内容証明郵便で通知、または弁護士を通じて進められます。
Q5. 借地権を売ってから返還することはできますか？
→ はい。売却→譲渡承諾→契約終了という流れで進めます。
Q6. 建物を壊した後に返すと税金がかかりますか？
→ 場合によっては譲渡所得税が発生します。専門家に相談を。
Q7. 相続した借地を返したい場合は？
→ 名義変更・相続登記後に返還手続きを行います。
Q8. 借地を返すときに揉める原因は？
→ 原状回復・保証金・敷地境界などの認識違いが多いです。
Q9. 借地を返した後に追加請求されることはありますか？
→ 契約に基づく精算が終わっていればありません。覚書で確認を。
Q10. 無料で相談できますか？
→ はい。みのパラでは借地返還・原状回復・一体売却の初回相談を無料で行っています。
まとめ｜“返す前に相談”が借地人を守る
借地返還は、
- 建物を壊す前に、
- 契約内容を確認し、
- 売却・譲渡の可能性を検討する。
この3ステップを踏むだけで、
損失を防ぎ、資産として最大限に活かすことができます。
“返す”より“整理する”を優先しましょう。
🏠 借地返還・原状回復・売却整理のご相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、借地返還の全手続きをトータルで支援。
原状回復・保証金清算・地主交渉・一体売却のご相談をワンストップ対応しています。
「返す前にどうすればいいか分からない」──その段階からご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：借地返還サポート、底地・借地権売買、地主交渉支援、原状回復コンサルティング、空き家再生、セミナー運営
