結論｜登記前の相続不動産は「原則そのままでは売れない」。売却するには“順番”と“全員合意”が不可欠
相続が発生した直後、「まだ登記していないが売れるのか？」という相談は非常に多いです。
結論から言えば、相続登記が完了していない不動産は、原則としてそのまま売却できません。
ただし、正しい手順を踏めば、登記前でも売却を前提に進めることは可能です。重要なのは、やり方と注意点を理解することです。
はじめに｜「名義変更はあとでいい」は通用しない
相続直後は、
・葬儀
・各種手続き
・気持ちの整理
で、登記を後回しにしがちです。
しかし不動産売却では、名義＝売る権利。
登記を軽視すると、売却が止まる・揉める原因になります。
登記前の相続不動産は売れるのか
原則：登記前の売却はできない
不動産の売主は、
登記簿上の名義人である必要があります。
被相続人名義のままでは、
買主へ所有権を移転できません。
例外的に「売却を進める」ことは可能
売却活動や契約準備は、
相続登記と並行して進めることができます。
登記前に売却するための基本ステップ
ステップ① 相続人を確定する
・戸籍収集
・法定相続人の確定
これがすべての前提です。
ステップ② 遺産分割協議を行う
誰が不動産を取得するか、
書面（遺産分割協議書）で明確化します。
ステップ③ 相続登記を行う
売却前または
売買契約と同時進行で登記を行います。
ステップ④ 売買契約・引渡し
相続登記完了後、
正式に売主として契約・引渡しを行います。
「同時決済」という実務的な方法
同時決済とは
・相続登記
・売買決済
を同じ日に行う方法です。
メリット
・売却を急げる
・資金立替が不要
・相続人の負担軽減
注意点
・司法書士との綿密な段取りが必須
・相続人全員の協力が必要
登記前売却で起きやすいトラブル
相続人の同意が揃わない
一人でも反対すると、
売却は進められません。
遺産分割が未確定
口約束のまま進めると、
後で無効を主張される可能性があります。
買主が不安を感じる
登記前物件は、
買主側の心理的ハードルが高くなります。
登記前にやってはいけないこと
勝手に売却活動を進める
相続人全員の合意なしはNGです。
契約書を先に交わす
名義未確定のままの契約は、
トラブルの元になります。
税務を後回しにする
登記・売却・申告の順番を誤ると、
特例が使えなくなることがあります。
登記前売却を成功させるポイント
相続人全員を早期に巻き込む
情報共有を徹底し、
不信感を生まないことが重要です。
専門家を最初から入れる
司法書士・税理士・不動産会社の
三者連携が成功の鍵です。
「売れるか」より「売れる準備」
価格よりも、
名義と書類の整理を最優先します。
専門家コメント
「登記前の相続不動産売却で失敗する原因の多くは、“順番を誤ること”です。
登記・分割・売却を正しい流れで進めれば、無理なく売却できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 登記前でも買主は見つけられる？
→ 見つけること自体は可能です。
Q2. 売買契約はいつ結ぶ？
→ 原則、登記完了後です。
Q3. 相続人が多いと難しい？
→ 調整に時間がかかります。
Q4. 遺言があれば簡単？
→ 内容次第ですが簡略化できます。
Q5. 同時決済は安全？
→ 専門家が入れば一般的な方法です。
Q6. 相続登記は義務？
→ 2024年以降、義務化されています。
Q7. 費用は誰が負担？
→ 相続人間で決めます。
Q8. 税金はいつ発生？
→ 売却年の確定申告時です。
Q9. 途中で相続人が反対したら？
→ 売却は中断されます。
Q10. 一番の注意点は？
→ 全員合意と手順です。
まとめ｜登記前売却は「焦らず、順番を守る」
登記前の相続不動産は、
そのままでは売れません。
しかし、
相続登記を軸に正しい手順を踏めば、売却は可能です。
焦らず、専門家と進めることが成功の近道です。
不動産の売却・査定でお困りの方へ
「登記前だが売却を検討している」
「手続きが複雑で不安」
そんな方は、株式会社みのパラにご相談ください。
相続特有の手続きと売却を、ワンストップでサポートします。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業
