結論｜「譲渡所得＝売却益」ではない。計算と控除で手取りは大きく変わる
箕面市で不動産を売却したときに課税対象となるのは、**売却価格そのものではなく「譲渡所得」**です。
譲渡所得は、経費や控除を正しく差し引いた後の金額で決まり、ここを理解しているかどうかで、税額・手取り額に大きな差が出ます。重要なのは、売却前から「譲渡所得ベース」で考えることです。
はじめに
「3,500万円で売れたから、3,500万円に税金がかかる？」
答えはNOです。
箕面市は住宅価格帯が高く、譲渡所得が出やすいエリアだからこそ、
・何が経費になるのか
・どの控除が使えるのか
・どう申告するのか
を知っておくことが、後悔しない売却につながります。
譲渡所得とは？基本の考え方
計算式
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）
ここで初めて「課税対象となる利益」が確定します。
ポイント
・売却価格＝利益ではない
・経費をどこまで計上できるかが重要
・控除は「譲渡所得」から差し引く
取得費に含められるもの
主な取得費
・不動産の購入代金
・購入時の仲介手数料
・登記費用
・不動産取得税
・造成費用
注意点
・建物は減価償却後の金額になる
・購入時の契約書がない場合、**概算取得費（売却価格の5％）**になる可能性あり
→ 書類探しは最優先です。
譲渡費用（売却時の経費）
経費として認められる代表例
・売却時の仲介手数料
・測量費用
・解体費用
・建物の取り壊し費用
・売却のための広告費
注意点
・リフォーム費用は原則NG（資産価値を高める工事は取得費扱いになる場合あり）
・私的な引っ越し費用などは不可
譲渡所得を減らす主な控除
① 3000万円特別控除（居住用）
・自宅を売却した場合
・譲渡所得から最大3000万円控除
→ 多くのケースで税金ゼロ
② 相続関連の特例
・取得費加算の特例
・空き家の3000万円特別控除（別制度）
③ 売却損が出た場合の特例
・損益通算
・繰越控除
※条件あり、必ず確認が必要
譲渡所得にかかる税率
所有期間5年以下（短期譲渡）
・約39％（所得税＋住民税）
所有期間5年超（長期譲渡）
・約20％（所得税＋住民税）
※判定は売却年の1月1日時点
申告の手順｜必ず確定申告が必要
申告の流れ
売却完了
→ 必要書類を整理
→ 翌年2月16日〜3月15日に確定申告
→ 税額確定・納付
主な必要書類
・売買契約書（購入時・売却時）
・登記簿謄本
・仲介手数料などの領収書
・住民票（控除利用時）
※会社員でも必須です。
箕面市で特に多い注意点
・「経費になると思っていたがならなかった」
・「控除が使えると思っていたが条件外だった」
・「申告期限を過ぎて特例が使えなかった」
→ 売却後ではなく、売却前の確認が重要
専門家コメント
「譲渡所得は“売れた後に計算するもの”と思われがちですが、実際は“売る前に設計するもの”です。
箕面市では、事前に整理した方ほど税金トラブルがありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 売却価格にそのまま税金がかかる？
→ いいえ。譲渡所得に対して課税されます。
Q2. 仲介手数料は経費？
→ はい。譲渡費用になります。
Q3. リフォーム費用は？
→ 原則不可。内容により取得費扱いの場合あり。
Q4. 控除を使うには？
→ 確定申告が必須です。
Q5. 会社員でも申告必要？
→ はい。必要です。
Q6. 相続物件は同じ計算？
→ 一部特例・計算方法が異なります。
Q7. 書類が足りない場合は？
→ 代替方法あり。早めに相談を。
Q8. 税率は全国共通？
→ はい。共通です。
Q9. 自分で計算できる？
→ 概算は可能ですが、最終判断は専門家推奨。
Q10. 相談のタイミングは？
→ 売却を決める前がベストです。
まとめ｜譲渡所得を理解すれば売却は怖くない
箕面市で不動産を売却するなら、
譲渡所得の計算 → 経費整理 → 控除選択 → 確定申告
この流れを押さえることで、税金面の不安は大きく減ります。
🏠 不動産譲渡所得でお悩みの方へ
「自分のケースではいくら残る？」
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そんな疑問は、売却と税金を一体で考える株式会社みのパラにご相談ください。
無理な営業はせず、条件整理から丁寧にサポートします。
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
