結論｜「警戒区域＝売れない、ではない。リスクの“中身”を整理し、先に説明できれば価値は守れる」
箕面市の土砂災害警戒区域に該当する土地は、
・買主の不安が先行しやすい
・説明不足だと交渉が荒れやすい
・価格調整を迫られやすい
という特徴があります。
一方で、区域区分・規制内容・対策状況を正確に示し、売却戦略を立てれば、成約は十分可能です。
鍵は、**「隠さない」「誇張しない」「先に出す」**の三原則です。
はじめに
「警戒区域って書いてあるけど、どれくらい影響する？」
「売るとき、何を説明すればいい？」
箕面市は山手エリアが多く、**土砂災害警戒区域・特別警戒区域（レッドゾーン）**に該当する土地の相談が少なくありません。
失敗の多くは、
区域の意味を理解しないまま売り出してしまうこと。
この記事では、土地価値への影響と、トラブルを避ける売却戦略を整理します。
土砂災害警戒区域とは
土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は、
土砂災害のおそれがあるとして自治体が指定した区域です。
・必ず被害が出る
・住めない
という意味ではありません。
警戒と避難体制の強化を目的とした指定である点を正しく理解することが重要です。
なお、**特別警戒区域（レッドゾーン）**は、建築等に制限がかかる場合があります。
箕面市で該当しやすい立地特性
・山沿い・斜面地
・造成地の背面が急傾斜
・古い造成履歴のエリア
これらは、住環境が良くても指定されるケースがあり、買主の判断材料になります。
土地価値への影響はどの程度？
・心理的ハードルは上がる
・金融機関の審査条件に影響する場合あり
・価格調整が必要なケースあり
ただし、
一律に大幅下落するわけではありません。
影響の大小は、
・ゾーン区分（黄／赤）
・斜面との距離
・対策工事の有無
・周辺相場
で大きく変わります。
売却時の説明義務と注意点
重要事項説明での告知は必須
土砂災害警戒区域の該当有無は、
重要事項説明での説明対象です。
・区域区分
・指定内容
・関連規制
を正確に伝える必要があります。
未告知や誤認は、契約解除・損害賠償リスクにつながります。
「黙っていれば通る」は最大のNG
・ローン審査で発覚
・近隣から情報が入る
・引渡し後のクレーム
結果として、信頼喪失と破談を招きます。
リスク情報は、先出しするほど交渉は穏やかになります。
売却前に整理すべき3点
① ゾーン区分と規制内容の正確化
・イエロー／レッドの別
・建築・増改築の制限有無
誤解を生まない資料化が重要です。
② 斜面・擁壁・対策状況の確認
・擁壁の有無と種類
・排水・補強の履歴
対策が見えると不安は減る。
③ 価格と条件の最適化
・相場からの調整幅
・現状渡し／条件付き
価格の納得感が成約率を左右します。
有効な売却戦略
・最初から情報開示（資料同梱）
・Q&Aを用意して内見対応
・安全対策の説明を可視化
・早期整理なら買取も検討
**「後出し」より「先回り」**が鉄則です。
よくある誤解
・指定＝住めない
・一度も被害がないから説明不要
・口頭説明で足りる
いずれも、売却トラブルの典型です。
不動産会社が果たす役割
・指定内容の正確な整理
・重要事項説明の精度担保
・買主への丁寧なフォロー
警戒区域は、経験値の差が結果に直結します。
【専門家コメント】
「土砂災害警戒区域は“危険かどうか”より“どう説明したか”。
正確で先回りした説明が、価格とスピードを守ります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「警戒区域の見方と売却時の説明テンプレを解説するYouTube動画」を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 警戒区域だと必ず安くなる？
→ 一律ではありません。条件次第です。
Q2. レッドゾーンとの違いは？
→ 規制の有無が異なります。
Q3. 説明は必須？
→ 必須です。
Q4. ローンに影響する？
→ 金融機関・条件次第です。
Q5. 対策工事は必要？
→ 必須ではありません。
Q6. 過去被害がなくても説明？
→ 必要です。
Q7. 価格交渉は激しい？
→ 先出し説明で抑制できます。
Q8. 買取の方が良い？
→ 期限重視なら有効です。
Q9. 指定はどこで確認？
→ 箕面市の土砂災害ハザードで確認できます。
Q10. 相談だけでも可能？
→ もちろん可能です。
まとめ｜警戒区域は「説明力」で差がつく
箕面市の土砂災害警戒区域の土地売却では、
・指定内容の正確把握
・説明義務の遵守
・先回りの情報開示
この3点が、土地価値を守る分岐点です。
隠さない。誇張しない。先に伝える。
それが、警戒区域でも損をしない基本です。
🏠 土砂災害警戒区域の土地でお困りの方へ
箕面市で
「この指定、どう説明すればいい？」
とお悩みの方は、
株式会社みのパラへご相談ください。
調査・説明・売却戦略まで、
トラブルにならない形で整理します。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
