結論｜契約前に“10の確認”で9割のトラブルは防げる
不動産売却のトラブルは、契約後に発覚することがほとんどです。
「話が違う」「説明がなかった」「費用が増えた」といった問題は、契約前の確認不足が原因。
契約前に10項目のセルフチェックを行うだけで、法的トラブル・金銭トラブル・心理的ストレスを未然に防げます。
焦らず、書面と口頭の両方で確認することが、最も確実な防衛策です。
はじめに
不動産売却は高額で長期にわたる取引です。
その分、契約内容の一文一文が重く、後から「知らなかった」では済まされません。
実際、国民生活センターへの相談件数でも「契約内容の説明不足」「違約金トラブル」が上位を占めています。
この記事では、契約前に絶対に確認しておくべき10のポイントを、実践的に解説します。
なぜトラブルが起こるのか
原因は3つに集約されます。
- 書面の内容を理解しないままサインする
- 口頭説明を信じてしまう
- 契約書をもらっていない
つまり、「相手を疑う」のではなく「自分を守る」ための準備が必要なのです。
契約書にサインする前の10分が、数百万円の損失を防ぐ鍵になります。
契約前に確認すべき10項目チェックリスト
① 契約形態（専属・専任・一般）
仲介契約には3種類あります。
- 専属専任媒介：他社に依頼できず、自分で売ることも不可
- 専任媒介：他社は不可、自分で売却は可能
- 一般媒介：複数社に依頼可能
「複数社で比較したい」場合は一般媒介が最適です。誤って専属契約を結ぶと自由が奪われます。
② 販売価格と値下げ条件
「値下げ交渉があったらどうするか」を契約前に決めておきましょう。
「担当者が勝手に値引きしていた」という相談も多く、価格変更には必ず書面同意が必要です。
③ 仲介手数料の金額と支払時期
仲介手数料は「成約後に支払う」のが原則です。
前払いを求める業者は要注意。
上限は売買価格の3％＋6万円＋消費税。
「広告費込み」などと名目を変えて上乗せされていないか確認しましょう。
④ 買主との直接交渉の可否
「買主と直接やり取りしても良いか」は契約形態によって異なります。
専任・専属契約ではNG、一般契約ではOK。
後から「契約違反」と言われないために、事前確認が必要です。
⑤ 瑕疵担保（契約不適合）責任の範囲
売却後に「雨漏り」「シロアリ」「配管漏れ」などが見つかった場合、
売主が修繕費を負担するケースがあります。
契約書の「契約不適合責任免除」の項目を読み飛ばさないでください。
特に築年数が古い場合、免責を明記しておくことが重要です。
⑥ 引き渡し日と残代金決済のタイミング
引き渡し日と入金日はセットで確認。
「引き渡したのに入金されない」というトラブルは、期日設定の曖昧さが原因です。
契約書には、日付と入金方法（振込・手渡し）を明記しましょう。
⑦ 解約・違約金の条件
「売主都合でキャンセルした場合」「買主が破棄した場合」など、違約金の割合を必ず確認。
一般的には売買価格の**5〜20％**が設定されています。
違約金が極端に高い契約は不当条項の可能性があります。
⑧ 広告掲載内容の確認
ポータルサイトやチラシに掲載される内容は、事前にチェックできます。
「誤った住所」「誇張した文言」が原因でトラブルになるケースも。
写真・金額・間取りなど、掲載前に最終確認を行いましょう。
⑨ 重要事項説明書の内容理解
契約書と同じくらい重要なのが「重要事項説明書」。
登記情報、法令制限、設備状況、管理費などが記載されています。
宅地建物取引士の押印があるかを確認し、不明点はその場で質問しましょう。
⑩ 契約書類のコピーを手元に残す
署名・押印後の契約書は必ずコピーをもらい、自分で保管します。
「会社に預けたまま」では、万一のトラブル時に証拠が残りません。
PDFや写真でも構いません。書面の控えは“あなたの盾”です。
トラブルを避けるための3原則
- 書面で残す（口頭説明だけを信じない）
- 家族または第三者に確認してもらう
- 即日契約は絶対に避ける
たったこれだけで、悪質契約のほとんどは防げます。
【専門家コメント】
「契約書の内容を“読む前にサイン”してしまう方が非常に多いです。
不明点を質問することは、失礼ではありません。
むしろ“質問に丁寧に答える会社”こそ信頼できる証拠です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「契約前のチェックポイント＋トラブル実例解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 契約前に重要事項説明書をもらえますか？
→ 希望すれば閲覧可能です。契約当日に初めて見るのは避けましょう。
Q2. 契約後のクーリングオフはできる？
→ 宅建業法では、訪問契約など特定条件下のみ有効です。原則は契約前確認が必須。
Q3. 売却後に欠陥が見つかったら？
→ 契約書の免責条件により異なります。早めに仲介会社と相談を。
Q4. 契約書に印紙は必要？
→ 売買契約には印紙税がかかります。未貼付はトラブルの原因になります。
Q5. 書類に誤字があったら？
→ 修正印で訂正可能ですが、双方の同意が必要です。
Q6. 契約を急かされたらどうすべき？
→ 「家族と相談してから決めます」でOK。即日契約は避けましょう。
Q7. 代理人を立てて契約してもいい？
→ 問題ありません。委任状があれば有効です。
Q8. 契約後に担当者が変わった場合は？
→ 書面で担当変更を通知してもらいましょう。口頭のみはNGです。
Q9. 手付解除とは？
→ 売主または買主が手付金を放棄・返還して契約を解除する制度です。
Q10. 契約書を紛失した場合は？
→ 業者に再発行を依頼可能。応じない場合は宅建協会へ相談を。
まとめ｜“契約前の10分”が売却成功を左右する
不動産売却で後悔しないためには、サインの前に10項目を確認すること。
- 契約形態を理解する
- 手数料と違約金を確認する
- 書類のコピーを残す
この3つを守るだけで、安心して売却を進められます。
「契約書を読む力」が、あなたの不動産を守る最大の武器です。
🏠 不動産売却前に不安を感じている方へ
契約内容の確認やトラブル防止の相談は、地元密着の株式会社みのパラへ。
専門スタッフが、契約書の読み方から注意点まで丁寧に解説します。
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、管理、相続相談、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
