結論｜“満室を目指す”より、“リスクを整理して売る”方が高く売れる
空室が多いアパートでも、収益の見せ方と引渡し条件の工夫次第で売却価格は変わります。
ポイントは、「満室にしてから売る」よりも、**“安定収益の設計”と“引渡し条件の明確化”**を先に整えること。
✅ 入居率が低くても「将来の収益予測」を提示する
✅ 修繕・契約リスクを明示して“買主の不安”を消す
✅ 引渡し条件（現況・修繕済・保証付き）を明確にする
これだけで、空室アパートでも投資家や不動産業者からの評価が格段に上がります。
はじめに
「空室が多くて家賃収入が安定しない」
「リフォームしても入居が決まらない」
──そんなアパートでも、売却できるチャンスは十分にあります。
むしろ、空室が多い物件は“再生余地がある”と見る投資家が狙う対象です。
問題は「リスクが見える状態」で市場に出すこと。
隠すのではなく、“透明性と計画性”をアピールすることが高値売却のカギです。
空室アパートが売れにくい3つの理由
- 家賃収入が安定していないため利回りが算出しにくい
- 修繕・管理コストの見通しが不明瞭
- 引渡し条件（現況・修繕後など）が曖昧で買主が判断しにくい
これらを整理することで、「売れない物件」から「収益再生型物件」に変わります。
ステップ①｜空室を“リスク”ではなく“ポテンシャル”に変える
空室がある状態でも、買主に“再生の余地”を感じさせることが重要です。
| 見せ方 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 将来の満室想定表 | 家賃相場に基づく収益シミュレーションを提示 | 利回りが明確になり、投資判断しやすい |
| 改修履歴・見積書 | 修繕コストを開示して信頼性を高める | 「隠れ修繕」がないと評価される |
| 現況写真・入居者属性 | 管理状況を可視化 | “管理が行き届いた物件”と印象付ける |
👉 「何もしていない空室」ではなく、「これから伸びる空室」として見せることがポイント。
ステップ②｜売却前に“収益安定化プラン”を作る
たとえ短期でも、家賃収入が回復基調にあることを示せば価格は上がります。
収益安定化の具体策
- 1室でも長期契約を決めてから売り出す
→ 入居率が10％上がるだけでも利回り評価が改善します。 - 管理会社を引き継ぐ条件を提示する
→ 投資家にとって運営の手間が省ける。 - 入居保証・サブリース契約をセットにする
→ “収益が止まらない仕組み”を提示できる。
ステップ③｜引渡し条件を明確にして“安心”を売る
買主が最も気にするのは、引渡し時点の物件状態です。
そのため、「現況渡し」か「修繕済み引渡し」かを明確に決めておきましょう。
| 条件タイプ | 内容 | メリット | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 現況渡し | 現状のまま引き渡し | 手間がかからず早期売却可能 | 老朽・空室多数の場合 |
| 修繕済み引渡し | 軽微リフォーム後に引渡し | 買主の安心感が高く価格が上がる | 一部空室・築20〜30年程度 |
| 保証付き販売 | 修繕＋瑕疵保証をセット | 投資家・法人買主に好印象 | 中古投資物件として販売する場合 |
💡 重要なのは「どの範囲まで売主が対応するか」を書面で明示すること。
ステップ④｜買主に伝わる「販売資料」を整える
空室アパートの売却では、資料の完成度が成約率を左右します。
チェックリスト：
- レントロール（家賃表）
- 修繕履歴と今後の見積書
- 管理会社・清掃業者情報
- 入居者属性（学生・単身者など）
- 収益シミュレーション表
これらをそろえることで、「現況把握ができる＝安心して買える物件」となります。
収益安定化＋引渡し条件の組み合わせ例
| アパート状態 | 改善施策 | 販売方法 |
|---|---|---|
| 築30年・入居率50％ | 1室リフォーム＋管理引継ぎ提案 | 収益再生型として投資家向け売却 |
| 築40年・入居率30％ | 現況渡し＋価格調整 | 土地値重視で業者買取 |
| 築20年・入居率80％ | 家賃保証付き販売 | 法人投資家・サブリース提案型 |
【専門家コメント】
「空室が多いから“売れない”というのは誤解です。
むしろ、再生余地があることで**“改善後の利回りを買う”投資家が狙っています。**
売る前に収益設計と引渡し条件を整えることで、物件価値は必ず上がります。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「空室アパートの売却戦略と引渡し条件」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 空室が多くても売れるのですか？
→ はい。立地と収益改善の見込みがあれば、投資家需要があります。
Q2. 売る前にリフォームした方がいいですか？
→ 軽微な内装や共用部補修はプラス評価になりますが、大規模リフォームは費用対効果が低い場合もあります。
Q3. 入居率が何％以下だと売れにくいですか？
→ 一般的には50％を切ると査定額が下がりますが、立地が良ければ問題ありません。
Q4. 家賃保証（サブリース）は有効ですか？
→ 短期的に安定収益を見せる効果はあります。ただし契約条件を明示しましょう。
Q5. 空室部分をそのまま引き渡しても大丈夫？
→ 問題ありませんが、現況渡しとして契約書に明記が必要です。
Q6. 買主は誰になりますか？
→ 一般的には不動産投資家・法人・リノベ業者が中心です。
Q7. 家賃表（レントロール）はどこまで開示すべき？
→ 号室・家賃・入居日・敷金礼金などを記載し、個人情報を伏せて提出します。
Q8. 売却前に管理会社を変更すべきですか？
→ 現行の管理会社のまま引き継げると投資家には好印象です。
Q9. 退去予定の入居者がいる場合は？
→ 契約解除日と次の募集計画を明示すれば問題ありません。
Q10. 空室が多いと融資が通りにくくなりますか？
→ はい。ただし改善計画書を添付すれば金融機関の評価が上がる場合もあります。
まとめ｜“現状マイナス”を“将来プラス”に変える売り方を
- 空室を隠さず、改善余地として見せる
- 収益安定化プランを資料化して提示する
- 引渡し条件を明確にして不安を解消する
空室が多い物件でも、**「情報整理＋条件設計」**を行うことで、
“買われない物件”から“再生期待型物件”に変わります。
🏠 空室アパートの売却・再生相談は株式会社みのパラへ
築古・空室率高めのアパートでも、収益回復プランから売却条件づくりまでトータル支援。
「現況査定」「再生提案」「引渡し条件設計」すべてを一括サポートします。
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所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
