結論｜“削る”より“見直す”。費用の最適化で手取りを増やす
不動産売却では、売却価格の約5〜7％が諸費用として差し引かれます。
✅ 削れるのは「任意費用」＝広告・リフォーム・測量など
✅ 削れないのは「法定費用」＝仲介手数料・登記・税金など
✅ ポイントは“交渉ではなく仕組みで最適化”すること
つまり、「どこを削るか」ではなく「どこに払う価値があるか」を見極めることが、最も大きな節約です。
はじめに
「売却費用ってどれくらいかかるの？」
──と不安に思う方は多いでしょう。
実は、同じ価格の物件でも費用差が数十万円出ることがあります。
原因は、依頼先や契約内容、税の扱い方に違いがあるためです。
この記事では、不動産売却の主要な費用項目と相場を整理し、
「削れる」「削れない」を明確に分けて解説します。
ステップ①｜不動産売却にかかる主な費用一覧
| 費用項目 | 相場の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格の3％＋6万円＋消費税 | 成功報酬制。上限は法定で決まっている |
| 登記費用 | 2〜10万円前後 | 抵当権抹消・司法書士報酬など |
| 印紙税 | 1〜6万円 | 契約書金額に応じて課税 |
| 譲渡所得税 | 利益に応じて20〜39％ | 利益が出た場合のみ発生 |
| ハウスクリーニング・修繕 | 3〜20万円 | 状況により必要 |
| 解体費用（古家付き土地） | 坪3〜5万円 | 解体＋整地費用 |
| 測量費用 | 10〜30万円 | 境界が不明な場合に必須 |
| 引越し費用 | 5〜20万円 | 売却後の転居費用 |
| 広告・写真撮影費 | 0〜10万円 | 業者によっては無料サービスあり |
💡 “法定費用＋任意費用＝総額5〜7％”が基本目安。
ステップ②｜削れない「法定費用」
| 項目 | 内容 | 理由 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 成約時に支払う報酬 | 宅建業法で上限が定められており、削減不可 |
| 登記費用 | 抵当権抹消・名義変更など | 法務局手続きに必須 |
| 印紙税 | 売買契約書に課税 | 国税。減免措置がある場合のみ軽減可 |
| 譲渡所得税 | 利益に対する課税 | 所得税・住民税の合算で課税 |
💡 交渉しても下がらない項目は「法的に必要な費用」。
ただし、登記費用や税は“誰が払うか”の調整で節約できる場合があります。
ステップ③｜削れる（見直せる）「任意費用」
| 項目 | 内容 | 見直しポイント |
|---|---|---|
| リフォーム費 | 内装・外装の軽微な補修 | やりすぎ注意。掃除＋簡易補修で十分な場合も |
| ハウスクリーニング | 専門業者による清掃 | 自分で行えば0円。業者選定で半額にできる |
| 測量費用 | 境界の確認・確定測量 | 境界が明確なら不要。買主側が負担する場合も |
| 広告費 | チラシ・ポータル掲載費 | 業者によって無料提供あり |
| 解体費用 | 古家除却＋整地 | 解体前提の買主なら不要になるケースも |
| 引越し費用 | 転居・処分費 | 引越し時期を調整すればコスト削減可能 |
💡 “必要な投資かどうか”を基準に判断するのがポイント。
ステップ④｜節約より“投資効果”を意識する
| 項目 | 費用 | 効果 |
|---|---|---|
| プロ撮影 | 約2万円 | 問い合わせ数＋1.5倍 |
| ホームステージング | 10〜30万円 | 成約価格＋5〜10％UP |
| 軽微リフォーム | 5〜15万円 | 内見印象UP／滞在時間延長 |
| Web広告 | 3〜10万円 | エリア外反響の獲得 |
💡 “費用削減”ではなく、“費用対効果”を最適化することが重要。
ステップ⑤｜見積もり比較の際に見るべき3つのポイント
| チェック項目 | 見るべき内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ① 内訳の明細 | すべての項目に単価があるか | “一式”表記は要注意 |
| ② 支払時期 | 着手金・成功報酬の有無 | 成約後払いかを確認 |
| ③ サービス範囲 | 広告・撮影・サポートの範囲 | 無料項目の有無で比較する |
💡 “安さ”ではなく“費用の透明性”で業者を選ぶ。
【専門家コメント】
「不動産売却は“節約ゲーム”ではありません。
大切なのは、“支出の中身を整理し、支払う意味を理解する”こと。
特に、リフォームや広告は“見せ方の投資”として考えた方が、最終的な手取りが多くなるケースがほとんどです。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「不動産売却費用を最適化する5つのチェック法」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 仲介手数料は必ず払わないといけない？
→ はい。法律で定められており、成功報酬として発生します。
Q2. リフォームはやった方が高く売れる？
→ 部分補修やクリーニングは有効ですが、大規模リフォームは費用回収が難しいです。
Q3. 広告費は誰が負担する？
→ 通常は業者負担。特別な紙媒体掲載のみ売主負担になる場合があります。
Q4. 測量はどんな時に必要？
→ 境界杭がなく、隣地との線が不明な場合は確定測量が必須です。
Q5. 税金はいつ払うの？
→ 売却した翌年の確定申告で納付します。
Q6. 抵当権抹消費用は自分でできる？
→ 可能ですが、司法書士に依頼した方が確実でトラブルが少ないです。
Q7. 譲渡所得が出なければ税金はゼロ？
→ はい。赤字売却の場合は課税されません。
Q8. 解体費用は誰が払う？
→ 原則は売主負担。ただし「更地渡し条件」でない場合は買主が負担することもあります。
Q9. 引越し費用は売却経費に含められる？
→ 原則含められません。譲渡所得の経費にはならないため注意が必要です。
Q10. 見積もりを比較するコツは？
→ 3社以上に依頼し、明細とサービス範囲を横並びで比較しましょう。
まとめ｜“払う意味”を理解することが最大の節約
- 法定費用は削れないが、任意費用は調整可能
- 「安くする」より「正しく使う」で手取りが増える
- 見積もりは透明性と投資効果で判断する
不動産売却の費用は、“削る”ではなく“整える”が正解。
無駄をなくし、価値を上げる設計で、最も賢い売却を実現できます。
🏠 費用の見直し・最適化は株式会社みのパラへ
売却費用診断・見積もり比較・税金相談まで一括サポート。
「削る項目」と「残す項目」を具体的に整理し、手取りを最大化します。
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免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、賃貸、費用最適化サポート、見積診断、税務相談、広告設計、動画制作、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
