結論｜支払うのは「1月1日時点の所有者」。ただし売却時は日割り精算が原則
固定資産税は毎年1月1日時点で登記上の所有者に課税されます。
✅ 支払い義務は「1月1日の所有者」にある
✅ 売買時は、引渡し日を基準に日割りで“精算”するのが通例
✅ 契約書に「固定資産税精算条項」があるか必ず確認する
つまり、“誰がいつの分まで負担するか”を明確に決めることが、トラブル回避の鍵です。
はじめに
「家を売ったけど、固定資産税はいつまで払うの？」
「引渡し後の税金は誰が負担するの？」
──不動産売却では、もっとも誤解が多いのがこの“固定資産税の精算”。
支払うタイミングや負担割合を誤ると、売主・買主のどちらかが損をする可能性があります。
この記事では、固定資産税の支払い時期・精算ルール・注意点をわかりやすく解説します。
ステップ①｜固定資産税の基本ルール
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 課税対象日 | 毎年1月1日時点の登記上の所有者 |
| 納付通知書の発送時期 | 毎年4月〜6月頃（自治体により異なる） |
| 納付回数 | 年4期（多くの自治体で4分割納付） |
| 納税義務者 | 原則、1月1日時点の所有者 |
| 納付方法 | 銀行・コンビニ・口座振替など |
💡 固定資産税は“前年分”ではなく“その年分”を前払いする税金。
ステップ②｜売却時の「日割り精算ルール」
不動産の売買では、引渡し日を基準に日割りで税負担を分けるのが通例です。
| 項目 | 負担する人 | 計算方法 |
|---|---|---|
| 売主負担 | 引渡し日前日まで | （1月1日〜前日分）÷365日×日数 |
| 買主負担 | 引渡し日以降 | （翌日〜12月31日分）÷365日×日数 |
| 支払方法 | 決済時に売買代金と相殺 | 売主に一括支払いされるケースが多い |
💡 1月1日時点の所有者（売主）が自治体へ全額納付 → 買主から日割り分をもらう流れ。
ステップ③｜具体例で理解する「日割り計算」
例）物件の引渡しが6月30日の場合
年間固定資産税：12万円
| 区分 | 期間 | 負担者 | 金額 |
|---|---|---|---|
| 売主分 | 1月1日〜6月29日（180日） | 売主 | 約5万9,200円 |
| 買主分 | 6月30日〜12月31日（185日） | 買主 | 約6万800円 |
| 合計 | 年間365日 | 合計12万円 | — |
💡 決済時には買主が6万800円を売主に精算します。
ステップ④｜契約書での「固定資産税精算条項」
売買契約書には、以下のような条文が記載されるのが一般的です。
「固定資産税および都市計画税は、本物件引渡し日を基準として日割り計算により精算し、売買代金の決済時に調整するものとする。」
この一文があることで、後々の負担トラブルを防げます。
💡 もし記載がなければ、契約前に必ず確認を。
ステップ⑤｜特例・注意点
| ケース | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| 土地と建物が別名義 | 名義ごとに課税 | 売却前に名義統一を検討 |
| 未納分がある場合 | 売主が支払い義務 | 精算時に控除されることも |
| 新築直後 | 固定資産税が軽減される | 減免期間を確認 |
| 相続や贈与 | 1月1日時点の相続人が負担 | 相続登記完了時に確認 |
| 引渡しが年末 | 日割り差が小さいため一括調整も可 | 柔軟に対応可能 |
💡 “1月1日”を境に、誰が払うかがすべて決まる。
ステップ⑥｜払った後の「領収証と控除」管理
- 納付書・領収書は確定申告や税務調査で必要になる場合あり
- 控除対象ではないが、経費計上（譲渡費用）として扱えるケースもある
- 登記変更や決済の際に支払い済み証明の提出を求められる場合がある
💡 領収証は最低5年間保管を推奨。
【専門家コメント】
「固定資産税のトラブルは“1月1日ルール”を知らないことから生じます。
支払い義務は常に“登記上の所有者”にありますが、取引の現場では“引渡し基準での精算”が常識。
契約書・領収書・日割り計算、この3点を押さえるだけで、後の揉め事はほぼ防げます。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「固定資産税の精算を3分で理解する動画」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 固定資産税はいつ払うの？
→ 通常は4〜6月頃に納付書が届き、年4回に分けて納付します。
Q2. 1月に売却した場合は？
→ 1月1日時点で売主名義のため、1年分を売主が支払い、買主が日割りで精算します。
Q3. 12月に売却した場合は？
→ ほぼ1年分を売主が負担しますが、契約書で調整すれば問題ありません。
Q4. 固定資産税を滞納していたら？
→ 売却代金から差し引かれて精算される場合があります。
Q5. 日割り計算はいつ行う？
→ 売買代金の決済・引渡し時に一括精算されます。
Q6. 都市計画税はどう扱う？
→ 固定資産税と同様に日割りで精算します。
Q7. 譲渡所得の経費になる？
→ 原則、年間の税金は経費になりませんが、未納分を精算した場合は調整対象になることがあります。
Q8. 共有名義のときは？
→ 名義持分に応じて日割り精算します。
Q9. 売主が亡くなった場合は？
→ 相続人が引き継ぎ、売却時に精算する形になります。
Q10. 賃貸中の物件では？
→ 固定資産税は所有者負担。賃料に転嫁することは原則できません。
まとめ｜“1月1日ルール”を理解すればトラブルは防げる
- 固定資産税は1月1日時点の所有者に課税
- 引渡し日を基準に日割りで売主・買主が精算
- 契約書・領収証・日割り計算を明確にしておく
固定資産税の精算は、売買の信頼を左右する重要な手続き。
正確な理解と記録で、安心して売却を進めましょう。
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