結論｜“売却益＝課税”ではない。控除と特例を使えば非課税も可能
不動産を売却しても、必ず税金がかかるわけではありません。
✅ 「3,000万円特別控除」を使えば多くのケースで非課税になる
✅ 長期譲渡・買換え特例・相続特例でさらに税率を抑えられる
✅ ポイントは「所有期間」「居住実態」「申告時期」を整えること
つまり、正しく準備すれば“税金ゼロ”も十分現実的。
「売る前」に仕組みを知っておくことが、手取り最大化の第一歩です。
はじめに
「家を売ったら税金が高いと聞いた…」
──そんな不安を持つ方は少なくありません。
しかし実際には、控除や特例を活用すれば課税を大幅に減らすことが可能です。
中には税金をまったく払わずに済むケースもあります。
この記事では、住宅売却時の税金の基本から、税金を“かけずに済ませる”具体的な方法までをわかりやすく解説します。
ステップ①｜売却時にかかる税金の仕組みを理解する
| 税金の種類 | 内容 | 税率（目安） |
|---|---|---|
| 所得税 | 売却益に対して課税 | 長期：15％、短期：30％ |
| 住民税 | 売却益に対して課税 | 長期：5％、短期：9％ |
| 復興特別所得税 | 所得税×2.1％ | 追加で課税される |
| 合計 | 約20〜39％ | 売却益の額により変動 |
💡 税金がかかるのは“売却額−取得費−諸費用”で利益が出たときのみ。
赤字（損失）の場合は課税されません。
ステップ②｜最も使われる「3,000万円特別控除」
| 対象 | 内容 | 条件 |
|---|---|---|
| 自宅（マイホーム） | 売却益から最大3,000万円を控除 | 所有期間・居住実態の確認が必要 |
| 範囲 | 建物＋敷地（居住用部分） | 一部貸家は按分 |
| 注意点 | 申告が必要（自動適用されない） | 確定申告を忘れると無効 |
💡 3,000万円以内の利益なら、税金はゼロ。
たとえば売却益が2,500万円の場合、完全非課税になります。
ステップ③｜「所有期間」で税率が変わる
| 区分 | 所有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡 | 5年以下 | 約39％ |
| 長期譲渡 | 5年超 | 約20％ |
| 判定基準 | 売却した年の1月1日時点 | 例：2019年12月購入→2025年1月売却で長期扱い |
💡 あと数ヶ月で“長期”になるなら、売却を少し待つだけで税率が半分に。
ステップ④｜税金を減らす3つの主要特例
| 特例名 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| ① 3,000万円特別控除 | マイホームの売却益を最大3,000万円控除 | 最も一般的。確定申告必須 |
| ② 買換え特例 | 新居を購入すれば課税を繰り延べ | 「売る⇔買う」を同年に行う必要あり |
| ③ 相続特例 | 親名義の家を相続後に売る場合に減税 | 相続税評価を活用して節税可 |
💡 複数の特例を同時に使えるケースもある。
ただし「重複適用不可」の組み合わせもあるため注意。
ステップ⑤｜控除が使えない・無効になるパターン
| 原因 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 居住実態がない | 実際に住んでいない別荘など | 住民票だけでは不可 |
| 名義が違う | 家族名義・法人名義など | 所有者本人でないと無効 |
| 賃貸併用住宅 | 居住割合が50％未満 | 按分計算が必要 |
| 確定申告を忘れる | 期限内申告が条件 | 無申告では控除不可 |
| 同年内に2回適用 | 1人1回／3年以内制限あり | 重複使用はできない |
💡 “知らなかった”では済まない。控除は自己申告制。
ステップ⑥｜損をした場合にも「控除」がある
| 特例 | 内容 | 効果 |
|---|---|---|
| 譲渡損失の繰越控除 | 売却で損した場合に翌年以降の所得と相殺 | 最長3年繰越可能 |
| 居住用財産の買換え損失 | 売却損＋新居ローンを調整 | 所得税・住民税軽減に有効 |
| 相続空き家控除 | 相続した家を売却した際に3,000万円控除 | 条件：耐震改修または解体済み |
💡 利益ゼロでも、損を有効に使えば“節税資産”になる。
【専門家コメント】
「税金は“売ってから考える”のでは遅いです。
控除や特例は、売る前の準備段階で条件を整えておくことが何より重要。
例えば、住民票の移動や売却時期の調整だけでも数十万円〜数百万円の違いが出ます。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「3,000万円控除と特例の使い方を3分で解説」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 自宅を売ったら必ず税金がかかりますか？
→ いいえ。利益が出ても「3,000万円控除」で多くのケースが非課税になります。
Q2. 控除を受けるために確定申告は必要？
→ 必須です。申告しないと控除は適用されません。
Q3. 名義が夫婦共有のときはどうなりますか？
→ 持分割合ごとに控除が適用されます（例：各1,500万円ずつ）。
Q4. 賃貸併用住宅でも使えますか？
→ 居住部分が50％以上なら按分で適用可能です。
Q5. 買換え特例と3,000万円控除は併用できますか？
→ 原則併用不可。どちらか有利な方を選びます。
Q6. 相続した家を売った場合は？
→ 「被相続人居住用財産の特例」で最大3,000万円控除が受けられます。
Q7. 土地だけでも特例は使える？
→ 住宅と一体の敷地なら対象になります。
Q8. 売却時期をずらすと税金は変わる？
→ はい。所有期間が5年を超えると税率が約半分になります。
Q9. 控除の申請期限は？
→ 売却翌年の確定申告（通常2月16日〜3月15日）までです。
Q10. 住宅ローンが残っていても控除できますか？
→ 問題ありません。ローン残債は控除対象外ですが、適用に支障はありません。
まとめ｜控除と特例を“知って使う”だけで、税金はゼロにできる
- 税金は利益が出たときのみ発生
- 「3,000万円控除」で多くのケースが非課税
- 所有期間・住居実態・確定申告が3大ポイント
- 売却時期の調整で税率を半減できる
不動産売却の節税は“タイミングと申告”で決まる。
売る前に一度整理すれば、税金をゼロにする道も開けます。
🏠 税金・控除の無料相談は株式会社みのパラへ
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、税務サポート、相続・節税相談、確定申告支援、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
