結論｜“売却損”も申告すれば節税になる。確定申告で翌年以降の税金を減らせる
不動産を売却して損をした場合でも、確定申告で「損益通算」すれば税負担を減らすことができます。
✅ 売却損は給与所得や株の利益と相殺できる
✅ 控除しきれない損失は3年間繰り越せる
✅ 書類を出さなければ“損したまま”で終わる
つまり、売却で赤字が出ても、確定申告をすれば“税金が戻る”可能性があるということです。
はじめに
「家を売ったのに損をした。もう関係ないと思っていた」
──そんな方こそ、申告しないと大損をします。
不動産売却の“損”は、他の所得と相殺（損益通算）できる特別な制度があります。
しかも、控除しきれない分は3年間繰り越して税金を減らすことが可能。
この記事では、損益通算の仕組み・必要書類・注意点をわかりやすく解説します。
ステップ①｜損益通算とは？
| 用語 | 意味 | 効果 |
|---|---|---|
| 損益通算 | 他の所得（給与・事業など）と相殺できる制度 | 所得税・住民税を減らせる |
| 繰越控除 | 相殺しきれなかった損失を翌年以降に持ち越す制度 | 最長3年繰越可能 |
| 適用対象 | 居住用財産の売却損／住宅ローン付き物件など | 条件あり |
💡 「損して終わり」ではなく「損で得する」制度。
ステップ②｜損益通算の対象になる不動産の条件
| 区分 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| ① 居住用財産 | 自分や家族が実際に住んでいた住宅 | 賃貸・別荘は対象外 |
| ② 所有期間 | 5年超でも5年以下でも対象 | 税率には影響なし |
| ③ 住宅ローン残高 | 一定要件を満たせば特例適用 | 残債＞売却額の場合に有効 |
| ④ 売却相手 | 親族・同族会社以外 | 独立した第三者であること |
| ⑤ 確定申告 | 翌年3月15日までに提出 | 自動で適用されない |
💡 “マイホーム”の売却損は、条件を満たせば給与と相殺できる唯一のケース。
ステップ③｜損益通算の計算の流れ
基本式：
売却損 ＝（売却価格 − 取得費 − 譲渡費用）
例：
- 売却価格：2,000万円
- 取得費（購入価格＋諸費用）：2,800万円
- 譲渡費用（仲介手数料など）：100万円
→ 売却損 ＝ 2,000 −（2,800＋100）＝ ▲900万円
💡 この▲900万円を給与所得や株式利益と相殺し、余りは翌年以降に繰り越せます。
ステップ④｜繰越控除のルールと期限
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 繰越可能年数 | 最長3年間 |
| 条件 | 毎年、確定申告を継続して行うこと |
| 繰越額の扱い | 翌年の課税所得から順次差し引かれる |
| 期限切れ | 申告を1年でも忘れると繰越失効 |
💡 「毎年継続して申告」が絶対条件。
1年でも途切れると、残りの控除額が消滅します。
ステップ⑤｜損益通算の申告に必要な書類一覧
| 書類名 | 入手先 | 用途 |
|---|---|---|
| 売買契約書 | 不動産会社 | 売却金額の証明 |
| 登記簿謄本 | 法務局 | 所有者・期間の証明 |
| 取得時の契約書・領収書 | 不動産購入時 | 取得費の証明 |
| 仲介手数料などの領収書 | 不動産会社 | 譲渡費用の証明 |
| 住宅ローン残高証明書 | 金融機関 | 特例対象の確認 |
| 住民票の除票 | 市区町村役場 | 居住実態の確認 |
| 確定申告書B様式・譲渡所得の内訳書 | 税務署・国税庁HP | 提出書類一式 |
💡 “過去の契約書・領収書”がすべての基礎。
失くした場合は早めに再発行依頼を。
ステップ⑥｜損益通算の注意点・NGパターン
| NGケース | 内容 | 対応策 |
|---|---|---|
| ① 親族に売却 | 税務上は取引と認められない | 第三者取引を証明 |
| ② 別荘や賃貸用物件 | 居住用以外は対象外 | 一般譲渡損として扱われる |
| ③ 住宅ローン完済済み | 特例の対象外になる場合あり | 他の控除制度と併用検討 |
| ④ 申告を1年でも忘れた | 繰越控除が失効 | 継続申告が前提 |
| ⑤ 書類不足 | 証明ができず否認される | 必要書類を必ずコピー保管 |
| ⑥ 3,000万円控除と併用 | 原則併用不可 | どちらか一方を選択 |
💡 損益通算は「条件の積み重ね」で成立。
一つ抜けると全体が無効になることもあります。
【専門家コメント】
「損益通算は“損をした人が得する”制度です。
しかし、税務署は“本当に損をしたのか”を厳しくチェックします。
特に、取得費や居住実態の証明がないと認められません。
確定申告書の記載と証拠資料の整合性が最も大事です。
損益通算を成功させるカギは“書類の正確さと継続性”です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「損益通算の仕組みと手続き方法を図解」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 損益通算は誰でもできますか？
→ 居住用財産を売却して損が出た人が対象です。
Q2. サラリーマンでもできますか？
→ できます。給与所得と損失を相殺できます。
Q3. 売却損が大きいほど得になりますか？
→ 相殺額が増える分、課税所得が減りますが上限はあります。
Q4. 3,000万円控除と同時に使えますか？
→ 原則不可。どちらか有利な方を選択します。
Q5. 持ち家を売って賃貸に引っ越した場合も対象？
→ はい、居住用として使っていた期間があれば対象になります。
Q6. どんな税金が戻るの？
→ 所得税と住民税の還付を受けられます。
Q7. 書類が一部なくても申告できる？
→ 原則不可。再発行または代替証明を用意します。
Q8. 損益通算と繰越控除は違う？
→ 損益通算が基本、控除しきれない分を翌年に繰り越すのが繰越控除です。
Q9. 不動産以外の損失も通算できる？
→ 株式・事業所得など一部のみ。種類により制限あり。
Q10. 住宅ローンが残っている場合は？
→ 条件を満たせば「住宅ローン付きマイホーム売却損の特例」で通算できます。
まとめ｜“売却損”を申告すれば、翌年以降の税負担を減らせる
- 損益通算は売却損を他の所得と相殺できる制度
- 控除しきれない損は3年間繰越可能
- 書類不備や親族間取引はNG
- 継続申告と書類保存が成功のカギ
「損をした＝終わり」ではなく、「損を使って節税」する時代。
忘れずに申告すれば、損失があなたの“節税資産”になります。
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所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、税務申告サポート、損益通算・繰越控除支援、相続相談、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
