結論｜“書類が多い・特例を使う・損益が絡む”なら税理士一択
確定申告を自分でやるか税理士に頼むか──迷う人は多いですが、
✅ 売却益・損失・控除が絡む
✅ 複数の特例（3,000万円控除・買い替え特例など）を使う
✅ 相続・共有・ローン残債が関係している
この3つに該当するなら、税理士に依頼した方が確実で早いです。
自分でやるのは自由ですが、
1つの書類ミスで控除ゼロ・追徴課税というリスクもあります。
はじめに
「自分でやればお金がかからない」と思って確定申告をして、
後から**“控除が適用されていなかった”“間違って課税された”**という人が少なくありません。
不動産売却の確定申告は、給与所得や副業とは違い、
数十枚の書類＋複雑な計算＋法的条件の判断が必要です。
この記事では、
「どこまで自分でできるのか」「税理士に頼むべき境界線」
を明確に分けて解説します。
ステップ①｜まず理解すべき：不動産売却の確定申告は“複合型”
不動産の申告は、単なる「所得の計算」ではありません。
下記の3要素が同時に関係します。
| 要素 | 内容 | 難易度 |
|---|---|---|
| ① 譲渡所得の計算 | 取得費・売却費・譲渡費用の計算 | ★★★★☆ |
| ② 控除・特例の適用 | 3,000万円控除・損益通算・買い替え特例など | ★★★★★ |
| ③ 添付書類の整合 | 登記・契約書・住民票・証明書 | ★★★★☆ |
💡 “税金の計算”＋“条件判断”＋“証明書管理”の3段構え。
経験がない人が一人で完璧にこなすのは困難です。
ステップ②｜税理士に頼むべき代表的なケース
| ケース | 内容 | 理由 |
|---|---|---|
| ① 3,000万円控除や買い替え特例を使う | 条件・順序・書類が複雑 | 申告ミスで控除ゼロになるリスク |
| ② 損益通算・繰越控除を行う | 継続申告が必要 | 1年途切れると失効 |
| ③ 相続・共有名義の家を売却 | 名義・登記・分配が複雑 | 分割比率の誤りはトラブルに |
| ④ ローン残債が残る売却 | 売却損特例との重複あり | 判定を誤ると課税対象 |
| ⑤ 売却益が大きい（1,000万円超） | 税額計算が複雑 | 税率・所得区分の誤差が生じやすい |
| ⑥ 会社員で副収入がある | 所得合算の影響あり | 税率が変わるケースも |
| ⑦ 書類が多く整理できていない | 書類紛失・不足 | 税務署から否認される可能性 |
💡 特例・ローン・共有の3要素が絡む場合＝税理士必須。
ステップ③｜自分でできるケース（税理士不要ライン）
| ケース | 内容 | 判断目安 |
|---|---|---|
| ① 利益が出ていない（損益通算のみ） | 書類が揃っていれば自分でも可能 | 難易度：中 |
| ② 3,000万円控除のみ | 条件が単純であれば対応可能 | 難易度：中〜高 |
| ③ ローンや特例なしの単純売却 | 契約書だけで完結する場合 | 難易度：低 |
| ④ 税務署の相談窓口で対応できる規模 | 年間所得＋売却益が少額 | 難易度：低 |
💡 「特例を使わない」「登記が単純」「書類が揃っている」なら自力でもOK。
ステップ④｜自分でやるリスク｜よくある失敗と損失額
| ミス内容 | 結果 | 想定損失 |
|---|---|---|
| ① 3,000万円控除の記載漏れ | 税金がそのまま課税 | 数十〜数百万円 |
| ② 損益通算の継続申告を忘れた | 翌年以降の節税権利喪失 | 最大3年分無効 |
| ③ 所有期間の計算ミス | 税率が倍になる（短期扱い） | 数十万円 |
| ④ 添付書類不足 | 控除全体が無効 | 数十万円〜100万円超 |
| ⑤ 訂正申告・追徴課税 | 延滞税・加算税 | 最大20％の追徴 |
💡 “やり直せる”ではなく、“取り返せない”。
税金の世界は「ミス＝即課税」です。
ステップ⑤｜税理士費用の目安と依頼のコツ
| 項目 | 相場 | 内容 |
|---|---|---|
| 不動産売却の確定申告代行 | 5万円〜10万円前後 | 書類整理〜申告書作成まで代行 |
| 特例・損益通算対応 | 8万円〜15万円前後 | シミュレーション含む |
| 相続・共有・買い替え複合 | 15万円〜25万円前後 | 複数特例＋登記確認まで |
| 依頼のタイミング | 1月〜2月上旬が理想 | 書類整理と相談に余裕あり |
💡 “費用＜節税額”がほとんど。
10万円の依頼で100万円以上の節税が実現することも珍しくありません。
ステップ⑥｜「税理士選び」で失敗しない3つのポイント
| ポイント | 内容 | チェック方法 |
|---|---|---|
| ① 不動産申告の実績がある | 住宅・土地売却の経験豊富か | 過去事例を聞く |
| ② 特例・控除に詳しい | 不動産＋税務両面の知識 | HP・口コミで確認 |
| ③ 料金体系が明確 | 成果報酬・時間制など | 契約書を必ず交付してもらう |
💡 “誰でもいい税理士”ではなく、“不動産に強い税理士”を選ぶこと。
【専門家コメント】
「確定申告は“誰がやっても同じ”と思われがちですが、実際は全く違います。
書類の並べ方一つで税務署の印象が変わり、特例の適用判断にも影響します。
特に買い替え特例・損益通算・相続物件の売却は、経験のない方が独力で完璧にやるのは難しいです。
“1円でも節税したいなら、税理士を味方につけるべき”です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「税理士に頼むべき3つの判断基準」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. どんな人が税理士に依頼すべきですか？
→ 特例・控除・共有名義など、条件が複雑な人です。
Q2. 費用はいくらくらい？
→ 一般的には5〜10万円前後。不動産複合案件では15万円程度が相場です。
Q3. 税理士に頼むタイミングは？
→ 売却が決まった段階、または年明けすぐが理想です。
Q4. 書類が足りなくても依頼できますか？
→ 可能です。税理士が再発行手続きを代行してくれる場合もあります。
Q5. 途中まで自分でやっても引き継げますか？
→ 多くの税理士が途中引継ぎに対応しています。
Q6. 還付申告もお願いできますか？
→ はい。還付金を受け取るまでサポートしてもらえます。
Q7. 不動産会社紹介の税理士でも大丈夫？
→ 経験豊富ならOKですが、必ず事例を確認しましょう。
Q8. 知人の税理士でも問題ない？
→ 専門分野が違うと誤申告のリスクがあります。
Q9. 税務署の無料相談では対応できないの？
→ 一般的な質問のみ。特例計算や書類作成までは対応外です。
Q10. 自分で申告して間違えたらどうなる？
→ 追徴課税・延滞税が発生し、再申告が必要になります。
まとめ｜“節税”と“安心”の境界線は、税理士にある
- 条件が複雑なら税理士に依頼すべき
- 自分でできるのは単純売却・控除なしのケースのみ
- 特例・損益・共有・相続が絡むならプロ一択
- 10万円の費用で100万円の節税になることもある
「書類を作るために依頼する」のではなく、「損しないために依頼する」。
これが、不動産売却の確定申告における正しい考え方です。
🏠 不動産専門の税務相談なら株式会社みのパラへ
3,000万円控除・損益通算・買い替え特例に強い税理士が完全サポート。
初回無料で「依頼すべきかどうか」診断いたします。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、確定申告支援、税理士紹介、節税相談、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
