結論｜“古い＝安い”ではない。手入れと見せ方で価値は何倍にも変わる
築年数が経過すると一般的に価格は下がりますが、
✅ 築20年でもリフォーム・管理状態で評価が上がる
✅ 構造・立地・設備更新で「価値の下げ止まり」が起こる
✅ “古さ”を活かす演出でむしろ買い手の共感を得られる
つまり、**築年数は「マイナス」ではなく「再評価のチャンス」**です。
査定の段階で、どこを“価値化”できるかを明確にすれば、古い家ほど強く売れます。
はじめに
「築20年だからもう価値がない」「古い家は誰も買わない」──そう思い込んでいませんか？
実際には、築年数よりも**“状態・改修履歴・見せ方”**の方が価格を大きく左右します。
近年は「リノベ素材」「古民家リフォーム」「レトロ住宅」といったキーワードが人気で、
築30年以上でも**“味わい”や“可能性”に価値を感じる購入層**が増えています。
この記事では、
不動産査定における築年数の影響と、
古さを「資産」に変える実践的な方法を解説します。
ステップ①｜築年数と価格の関係を正しく理解する
| 築年数 | 一般的な価格水準（新築比） | 主な評価ポイント |
|---|---|---|
| 〜5年 | 90〜95％ | ほぼ新築。設備状態が重要 |
| 6〜10年 | 80〜90％ | メンテナンス履歴が評価対象 |
| 11〜20年 | 60〜80％ | 外壁・屋根・設備更新の有無 |
| 21〜30年 | 40〜60％ | 構造・リフォーム歴・耐震性能 |
| 31年以上 | 30〜50％ | 「リノベ前提」または「古民家価値」評価 |
💡 築年数は“目安”であって“絶対”ではない。
同じ築20年でも、手入れ次第で価格が2倍変わるケースもあります。
ステップ②｜建物の価値が下がる本当の理由
| 要因 | 内容 | 対策 |
|---|---|---|
| ① 設備の老朽化 | 水回り・給湯器などの劣化 | 交換履歴を明記・保証書を添付 |
| ② 外装の劣化 | 外壁・屋根・塗装の劣化 | 再塗装・点検報告書を提示 |
| ③ 耐震・断熱性能の不足 | 旧耐震・断熱基準 | 改修実績・補強済を証明 |
| ④ メンテナンス記録なし | 管理不明で不安を与える | 修繕履歴ファイルを作成 |
| ⑤ 外観の印象 | 写真・内見時の第一印象 | ステージングで“清潔感”を演出 |
💡 「築年数＝劣化」ではなく、「劣化放置＝価値低下」。
整備されていれば、築古でも十分に売れます。
ステップ③｜古さを“価値”に変える3つの実践戦略
① リフォーム履歴を「見える化」する
- 外壁塗装・水回り・屋根補修などの履歴を一覧化
- 写真付きで「どこをいつ直したか」を明示
- 点検記録をファイル化して内見時に提示
→ “古いけど手入れされている”印象を与えるだけで、価格維持率が＋10〜15％変わります。
② “味”を活かすホームステージング
- 木材の質感や間取りを活かしたレトロ演出
- カフェ風・古民家風の家具配置で魅せる
- SNS時代では「古い＝フォトジェニック」と捉えられる傾向
→ 「懐かしい」「落ち着く」といった感情価値が購買を後押し。
③ 構造・耐震・省エネの“安心データ”を用意
- 耐震診断・断熱リフォームなどの証明書を提出
- 省エネ性能の診断書を付けると融資審査でも有利
→ 「築古でも安全・快適」という客観データが、価格交渉を抑えます。
ステップ④｜築年数別・価値を上げるポイント
| 築年数 | 重点ポイント | 改善例 |
|---|---|---|
| 〜10年 | 美観維持・清掃 | 外壁洗浄・内装補修 |
| 11〜20年 | メンテ履歴提示 | 屋根点検・給湯器交換 |
| 21〜30年 | 耐震・断熱強化 | 診断書発行・断熱リフォーム |
| 31年以上 | コンセプト再生 | 古民家風・DIY販売・再建築提案 |
💡 築古ほど「物件のストーリー」を売る。
数字よりも“雰囲気”と“安心感”が価格を決めます。
【専門家コメント】
「築年数は“価値が下がる要素”ではなく、“手入れが評価される指標”です。
特に築20年以上の物件は、修繕履歴・写真・証明書の3点セットがあれば、
査定額を数百万円単位で上げられる可能性があります。
また、ホームステージングやSNS映えする写真づくりも、
今の時代の“価値創出”に欠かせません。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「築古物件を高く売る3つのチェックポイント」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 築30年の家はもう売れませんか？
→ 売れます。リフォーム履歴と安全データを示せば評価されます。
Q2. リフォームはどこまでやるべき？
→ 費用対効果が高いのは「外壁・水回り・照明演出」です。
Q3. 耐震診断は必要？
→ 必須ではありませんが、証明があると買い手の信頼度が上がります。
Q4. 断熱リフォームは価格に影響しますか？
→ します。省エネ性能は融資条件に関係することもあります。
Q5. 古民家として売り出すには？
→ 地元の工務店に「再生プラン」を提案してもらうと有利です。
Q6. 売却時に修繕しておくべき箇所は？
→ 外壁・屋根・玄関まわり。第一印象を左右します。
Q7. 写真撮影のコツは？
→ 日中・自然光・広角で撮る。家具配置も整えること。
Q8. 査定前に掃除した方がいい？
→ はい。清掃・除菌・消臭は“状態良好”の判断材料になります。
Q9. 築年数は何年を超えると土地評価中心になりますか？
→ 一般的に築25〜30年を超えると、建物より土地価格が主になります。
Q10. 築古物件を高く売るなら何を優先すべき？
→ 「安心」と「雰囲気」。書類・手入れ・演出で差が出ます。
まとめ｜“古い家”ではなく“手をかけた家”として売る
- 築年数が経っても、手入れ次第で価値は保てる
- 修繕履歴と写真で「管理された家」と印象付ける
- 古さをデザインとして活かすステージングが効果的
- 耐震・断熱データは買い手の安心材料に
築年数はマイナスではなく、“手入れと物語の証拠”です。
その古さを、価値に変えて売りましょう。
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代表者名：田中 聡
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資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、リフォーム提案、ホームステージング支援、査定・販売支援、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
