結論｜“相場”は目安、“実勢価格”が現実。売却成功のカギは「市場の温度」を読むこと
不動産売却で最も多い失敗は、“相場”と“実勢価格”を混同してしまうことです。
✅ 相場＝過去データから見た「平均値」
✅ 実勢価格＝今まさに「売れている価格」
✅ タイミング・需要・地域要素で10〜20％の差が出る
つまり、「今の市場で、いくらなら動くか」を把握できる人が最も高く売るということです。
はじめに
「近所の家が3,000万円で売れたから、うちも同じくらいだろう」
──この“相場感覚”が落とし穴です。
不動産は、株式や金のように毎日価格が変動します。
市場が動いている瞬間の“リアルな価格”＝実勢価格を掴めないと、
高すぎて売れない・安すぎて損をする、どちらのリスクも生まれます。
この記事では、相場と実勢価格の違い、
そして“市場を読み違えないための実践的な指標”を解説します。
ステップ①｜相場と実勢価格の定義を整理
| 項目 | 相場 | 実勢価格 |
|---|---|---|
| 定義 | 過去の売買データをもとに算出した平均価格 | 実際に売れた（または取引中の）価格 |
| データ元 | 成約事例・路線価・公示価格など | 最新のレインズ（不動産流通機構）・ポータル反応 |
| 更新頻度 | 年単位 | 日・週単位で変動 |
| 特徴 | “参考値”としての安定感 | “市場温度”を反映した生きた数値 |
| 用途 | 査定の目安・税金計算 | 実際の売却判断・交渉基準 |
💡 相場は「地図」、実勢価格は「現在地」。
どちらか一方だけでは、正しい方向に進めません。
ステップ②｜相場より実勢価格が下がる（or 上がる）典型パターン
| 状況 | 実勢価格の傾向 | 原因 |
|---|---|---|
| 景気後退・金利上昇期 | 相場より低下 | 購入層が減少し、需要冷え込み |
| 人気エリアの供給不足 | 相場より上昇 | 競争激化・新築価格高騰の影響 |
| 築古物件が多い地域 | 相場との差が拡大 | 修繕費・解体リスクが価格を押し下げ |
| 新駅・再開発エリア | 実勢が先行上昇 | 将来期待が反映される |
| 季節要因（春・秋） | 一時的上昇 | 転勤・入学・買い替え需要増 |
💡 “相場より高く売れた”人の多くは、“実勢上昇期”に動いている。
ステップ③｜実勢価格を見抜く3つの指標
① 成約単価（㎡単価・坪単価）
- 同条件物件の「成約済み価格÷面積」で算出
- 売出価格ではなく“実際に決まった価格”を基準にする
- 不動産ポータルやレインズ公開データを活用
→ “希望価格”ではなく“現実価格”を見極める基準。
② 成約スピード（売出〜契約までの期間）
- 3カ月以内で決まる物件＝相場よりやや安い（需要高）
- 6カ月以上かかる物件＝相場より高め（需要低）
- 同じエリアの平均期間を比較
→ “売れるスピード”が市場温度を示す最重要データ。
③ アクセス数・内見数の変化
- 公開1カ月でアクセスが急減＝価格設定が市場とズレ
- 反応率が高い＝実勢より低め設定の可能性
- 不動産会社に週次レポートを依頼
→ “問い合わせが多い価格”＝市場が反応する実勢価格。
ステップ④｜相場と実勢を使い分ける売却戦略
| フェーズ | 目的 | 重視すべき指標 | 行動 |
|---|---|---|---|
| 査定時 | 適正価格の把握 | 相場（過去データ） | 売却準備・資料収集 |
| 販売初期 | 初期反応の確認 | 実勢（ポータル反応） | 写真・文面改善 |
| 2カ月目以降 | 値下げ判断 | 実勢（アクセス推移） | データ分析＋価格再設定 |
| 交渉時 | 成約の詰め | 成約事例（直近3カ月） | 根拠資料で交渉防御 |
💡 相場で始め、実勢で動き、データで締める。
これが“市場を読み切る売却の基本公式”です。
ステップ⑤｜“市場を読み違えない”ためのチェックリスト
| チェック項目 | 内容 |
|---|---|
| ✅ 直近3カ月の成約事例を確認しているか | レインズや業者報告を確認 |
| ✅ アクセス数・内見数を毎週チェックしているか | 数字で市場反応を把握 |
| ✅ 類似物件の売出期間を比較しているか | 長期掲載＝市場感覚のズレ |
| ✅ 仲介担当と「反応会議」を行っているか | 主観ではなく客観で判断 |
| ✅ 季節・金利・ニュース動向を把握しているか | マクロ要因の影響を考慮 |
💡 “体感”ではなく“統計＋感覚”のバランスが成功の鍵。
【専門家コメント】
「“相場”は机上、“実勢”は現場です。
売主がよく間違えるのは、相場価格を“希望価格”と勘違いしてしまうこと。
しかし、実勢価格を理解して設定すれば、交渉や値下げのリスクを最小限に抑えられます。
特にレインズや反響データを基に、“市場が今どう動いているか”を常に追うことが、
高値成約への最短ルートです。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「相場と実勢価格の見分け方を図解」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 相場はどうやって調べるの？
→ 国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産会社の成約事例で確認できます。
Q2. 実勢価格はどこで見られる？
→ 不動産流通機構（レインズ）や仲介会社の販売データが最も正確です。
Q3. 相場と実勢価格はどれくらい差がありますか？
→ 一般的に5〜15％。市場の熱量で変動します。
Q4. 売却価格はどちらを基準に決めるべき？
→ 開始時は相場＋α、運用中は実勢に合わせて調整するのが理想です。
Q5. “高く出して下げる”のは悪い戦略？
→ 早期に下げる前提ならあり。ただし放置はリスクです。
Q6. 実勢価格は季節で変わりますか？
→ はい。春・秋は上昇、夏・冬はやや低下する傾向があります。
Q7. 相場より高く売るには？
→ メンテナンス・演出・販売資料の充実で“付加価値”を作ることです。
Q8. 不動産会社によって価格の出し方が違うのはなぜ？
→ 使用しているデータが「相場中心」か「実勢中心」かの違いです。
Q9. 実勢価格を上げるにはどうすれば？
→ タイミング（需要期）と見せ方（写真・文章）を最適化することです。
Q10. 相場より高くても売れた例はある？
→ あります。競合が少ない時期・地域では10％高でも成約例があります。
まとめ｜“相場は平均、実勢は瞬間”。市場の呼吸を読むことが勝ち筋
- 相場は過去データ、実勢は現場のリアル
- 価格差は市場の熱量を映す指標
- 反応データ（アクセス・内見・期間）で実勢を把握
- 査定は相場で始め、実勢で動くのが鉄則
数字を読む者が市場を制す。
“今いくらで売れるか”を見極められる人だけが、価格を守れるのです。
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所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、買取、再販、データ分析、相場調査、販売戦略設計、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
