結論｜“相続税の申告期限（10か月）”と“空き家の管理コスト”が判断の分かれ目
相続した不動産を「いつまでに売るか」は、
感情だけでなく税務・市場・維持費の3つの視点で決める必要があります。
特に、相続税の申告期限である10か月以内に売却や活用方針を決めることが重要。
期限を過ぎると、節税制度（特例）を逃し、余分な税負担が発生することもあります。
「売る・貸す・保有する」の判断は、10か月を一つのリミットとして考えましょう。
はじめに
「親の家を相続したけど、使う予定がない」
「相続人同士で話が進まず、空き家のまま放置している」──
こうした相談は非常に多く見られます。
相続不動産の放置は、固定資産税・管理費・老朽化リスクなどを伴い、
長期的には“資産”ではなく“負債”になることもあります。
ここでは、相続不動産の売却期限・判断のタイミング・税金の注意点を整理します。
相続不動産を売るまでの主な期限
| 項目 | 期限 | 内容 |
|---|---|---|
| 相続税の申告期限 | 相続開始から10か月以内 | 現金納付・延納・物納などを選択 |
| 相続登記（義務化） | 相続開始から3年以内（2024年4月以降義務化） | 登記未了は過料対象（最大10万円） |
| 空き家特例の適用期限 | 相続開始後3年を経過する年の12月31日まで | 譲渡所得から最大3,000万円控除 |
| 固定資産税の納付 | 毎年1月1日時点の所有者に課税 | 名義変更前でも実質負担が発生 |
👉 税務上の節税メリットを最大化できるのは、“10か月以内に方向性を決めた場合”です。
判断の目安①｜相続税がかかるかどうかを確認
相続税は、被相続人の遺産総額が**基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）**を超える場合に発生します。
- 相続税が発生する場合 → 納税期限（10か月）までに売却または納税計画を立てる
- 相続税がかからない場合 → 売却時期は柔軟に選べるが、維持費負担に注意
相続税の納付に現金が必要なケースでは、物件の売却を納税資金の確保手段として検討します。
判断の目安②｜空き家管理コストを試算する
相続後に住む予定がない場合、年間の維持コストを把握しておくことが重要です。
| 費用項目 | 年間の目安 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 10万〜20万円 | 建物の評価額による |
| 管理・清掃・草刈り | 5万〜10万円 | 空き家の状態による |
| 火災保険 | 2万〜5万円 | 空き家でも保険料が発生 |
| 修繕・補修費 | 5万〜15万円 | 老朽化や雨漏り対策など |
👉 5年放置すれば100万円以上のコスト。
利用予定がないなら、早期売却が経済的に有利です。
判断の目安③｜空き家特例の適用期限
相続で取得した家屋を売る場合、一定条件を満たせば**譲渡所得3,000万円控除（空き家特例）**を受けられます。
適用条件の主なポイント：
- 相続開始時に被相続人が一人暮らし
- 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準の建物
- 売却までに解体または耐震改修済み
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
👉 3年を超えると控除が受けられないため、売却の目安は相続から2年以内が理想です。
判断の目安④｜相続人の合意形成にかかる期間
不動産は現金と違い、共有名義になると分割が難しくなります。
1人でも反対すると売却が進まないため、
遺産分割協議書の作成・署名・実印押印などの手続きに数か月〜半年かかることも。
👉 「相続税申告の10か月期限」までに方針を決めるためには、
少なくとも4〜6か月前から協議開始が望ましいです。
判断の目安⑤｜市場動向と需要タイミング
相続不動産は築年数が古く、立地によっては早期に売らないと価値が下がる傾向があります。
- 駅近・都市部 → 早期に売却しても需要が安定
- 郊外・地方 → 築年数が進むほど成約率が下がる
また、4月・10月の転勤・入学シーズンは購入需要が高く、売却活動の好機です。
相続不動産を「売る」と決めたらやるべき5つのこと
1️⃣ 相続登記を完了（2024年4月から義務化）
2️⃣ 遺産分割協議書を作成し、相続人の同意を得る
3️⃣ 不動産会社に査定を依頼して時価を把握
4️⃣ 相続税・譲渡税の試算を税理士に依頼
5️⃣ 空き家特例などの控除申請準備を進める
👉 この流れを相続後6か月以内にスタートするのが理想です。
専門家コメント
「相続不動産は“いつ売るか”の判断が遅れるほど、税金と維持費の負担が増します。
相続発生から10か月の間に登記・評価・協議・税務を整理できるかどうかが、
最も重要なポイントです。
特例を逃すと、同じ物件でも数百万円単位の税額差が出ることもあります。
“急いで売る”のではなく、“期限を意識して進める”ことが大切です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続した不動産はいつまでに売らないといけませんか？
→ 法的な「売却期限」はありませんが、節税上は3年以内が目安です。
Q2. 相続登記をしないと売却できませんか？
→ 売却には登記が必須です。未登記では契約自体ができません。
Q3. 相続税の申告期限とは？
→ 相続開始（被相続人の死亡日）から10か月以内に申告・納付が必要です。
Q4. 相続した家が古い場合、リフォームしてから売るべき？
→ 築年数が古い場合はリフォームより解体＋土地売却の方が早く売れる傾向です。
Q5. 空き家特例は誰でも使えますか？
→ 条件を満たした家屋のみ対象です。税理士に確認を。
Q6. 複数の相続人がいる場合、1人の判断で売れますか？
→ 売却には全員の同意と実印押印が必要です。
Q7. 相続登記を放置するとどうなりますか？
→ 2024年以降は義務化され、**過料（最大10万円）**の対象になります。
Q8. 相続した不動産を貸す場合、税金はどうなりますか？
→ 家賃収入に対して法人税・所得税が発生します。申告が必要です。
Q9. 相続税が払えない場合の対処法は？
→ 不動産の一部売却、延納（分割払い）、物納（不動産で納税）があります。
Q10. 売却するならどのタイミングが最も有利？
→ 相続後6か月〜2年以内に売却方針を決めるのが最適です。
まとめ｜相続から10か月で“方向性”を、3年以内に“結論”を
相続不動産の売却は、
- 相続税の申告期限（10か月）が最初の分岐点
- 空き家特例の3年期限が実質的なラストチャンス
- 放置すると税負担・修繕費・リスクが増大
“いつ売るか”を決めることは、“資産を守る”こと。
まずは、10か月以内に相続登記と方針決定を行いましょう。
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資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
