結論｜登記前の売却契約は“原則不可”。ただし「売却の準備」は可能
相続した空き家は、相続登記（名義変更）をしない限り売却契約はできません。
なぜなら、売主としての権利者が登記簿上で確定していないからです。
ただし、相続登記の完了を待たずに、査定・相続人間の合意形成・契約準備を進めることは可能。
「登記が終わった瞬間に売り出せる状態」を整えておくことで、
時間のロスを最小限にしてスムーズに売却できます。
はじめに
親が亡くなって空き家を相続したが、
「まだ登記していないけど売ってもいいの？」
「相続人が多くて話が進まない」──
そんな悩みを抱える方は少なくありません。
実際、2024年4月から相続登記の義務化が始まり、
「放置できないが、どう進めたらいいかわからない」という相談が急増しています。
この記事では、相続登記前にできること・できないこと、
そして売却をスムーズに進めるための注意点を解説します。
相続登記とは？
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）名義の不動産を、
相続人の名義に変更する手続きのことです。
この登記が完了して初めて、相続人が「正式な所有者」として
売却や担保設定などの処分行為を行えるようになります。
相続登記前に「売却できない」理由
登記簿上の所有者が故人のままでは、
売買契約を結んでも法的効力が発生しません。
主な理由：
- 売主が“誰なのか”登記簿で確認できない
- 買主が登記移転できず、所有権を主張できない
- トラブル発生時の責任所在が不明確
👉 つまり、相続登記を完了して初めて売却が成立するというのが法律上の原則です。
相続登記の義務化（2024年4月〜）
2024年4月から、相続登記は義務化されました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | すべての不動産（相続による取得） |
| 期限 | 相続発生から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく放置した場合、10万円以下の過料 |
| 手続方法 | 相続人全員の協議・書類提出・登記申請 |
👉 義務化により「相続登記をしていない＝売れない・罰則リスクがある」状態になります。
相続登記前でも“できること”
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 査定依頼 | 不動産会社に相場や売却可能額を調べてもらう |
| 相続人間の話し合い | 誰が売るか、どう分配するかを決める |
| 遺産分割協議書の作成 | 名義を誰にするかを明文化 |
| 必要書類の収集 | 戸籍謄本・固定資産評価証明書などを揃える |
| 相続登記の申請準備 | 司法書士に依頼して書類を整える |
👉 これらを先に進めておけば、登記完了後すぐに売却活動を開始できます。
相続登記後に必要な売却手続き
1️⃣ 相続登記の完了（名義変更）
2️⃣ 不動産会社に査定依頼・媒介契約
3️⃣ 売却活動（ポータル掲載・広告・内覧）
4️⃣ 売買契約の締結
5️⃣ 代金決済・所有権移転登記
👉 **「登記が終わっていない＝契約できない」**点だけは明確に区別しておきましょう。
相続人が複数いる場合の注意点
相続人が2人以上の場合、不動産は共有状態になります。
1人が勝手に売却することはできません。
対応方法：
- 遺産分割協議書を作成し、全員の合意を得る
- 売却後の代金分配割合を明確に決める
- 同意できない相続人がいる場合は家庭裁判所で調停
👉 合意形成に時間がかかるため、早めに話し合いを始めるのが得策です。
売却を急ぐ場合の3つの選択肢
① 代表相続人の名義で先に登記
遺産分割協議で代表者を決め、一人の名義に登記してから売却する方法。
売却後に代金を分配する形にすればスムーズです。
② 相続登記と売却を並行で進める
司法書士による登記準備と、不動産会社による販売準備を同時進行。
登記完了日と契約日を近づければ、時間を大幅短縮できます。
③ 買取業者への「仮査定・契約予約」
一部の不動産会社では、登記完了を条件に**「仮契約（予約）」**を締結可能。
相場を抑えておくことで、登記後すぐの即売が可能です。
専門家コメント
「相続登記をしないまま売却を進めると、ほぼ確実に契約トラブルになります。
ただし、査定や協議など“準備段階”は登記前でも進めて問題ありません。
相続人間の合意が固まり、書類が揃えば登記は1〜2週間で完了します。
『登記完了後すぐ売りたい』方は、司法書士と不動産会社の連携スケジュール管理が鍵です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記をしていないと売れませんか？
→ 売却契約はできません。登記完了が条件です。
Q2. 登記前に査定を受けても大丈夫ですか？
→ 問題ありません。査定や相談は登記前でも可能です。
Q3. 相続人が多くて話が進みません。どうすれば？
→ 遺産分割協議書の作成を司法書士に依頼し、法的手順で合意形成を。
Q4. 登記を放置すると罰則はありますか？
→ 2024年以降は義務化され、10万円以下の過料が科されることがあります。
Q5. 相続登記はどのくらいで完了しますか？
→ 書類が揃えば約1〜3週間程度が目安です。
Q6. 相続登記費用はいくらかかりますか？
→ 一般的には5万〜10万円程度（司法書士報酬込み）。
Q7. 代表者の名義にまとめて登記しても問題ありませんか？
→ 相続人全員の同意があれば可能です。代金分配は協議書で明記を。
Q8. 売却時の税金はいつ発生しますか？
→ 売却が成立し、譲渡益が出た時点で譲渡所得税が発生します。
Q9. 空き家特例は登記前でも使えますか？
→ 適用条件の1つに「相続登記完了」が含まれます。登記後の申請が必要です。
Q10. 登記をしないまま相続放棄した場合は？
→ 放棄が認められた場合、その相続人には権利も義務も発生しません。
まとめ｜登記完了が“スタートライン”。準備は登記前から始めよう
- 相続登記前の売却契約は法律上不可能
- ただし、査定・協議・書類準備は登記前でも進められる
- 2024年以降は登記が義務化・罰則化されている
- 売却を急ぐ場合は、登記と販売を並行進行で時間短縮を
相続登記は「売却できる権利を得るための第一歩」。
“名義変更が終わる前に準備を終える”ことが、最も賢い売却の進め方です。
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
