結論｜不動産の分配は“現金化して分ける”のが最も公平で確実
不動産は現金と違い、分割が難しい資産です。
そのため、**売却して現金化したうえで相続人に分配する「換価分割」**が最もトラブルの少ない方法です。
ただし、売却には相続登記や全員の同意、税金対策など多くの手続きが必要。
**「誰の名義に登記するか」「どのタイミングで売るか」**を誤ると、
節税のチャンスを逃したり、相続人間のトラブルに発展することもあります。
公平でスムーズな分配には、手順と法律の理解が不可欠です。
はじめに
「兄弟で相続した家をどう分けるか」
「不動産のままでは話がまとまらない」──
こうした相続相談の多くは、不動産の分配をどうするかが原因です。
建物や土地は均等に分けることができないため、
最終的には**売却して現金で分配するケース（換価分割）**が最も現実的。
この記事では、相続財産のうち不動産を売却して分配する際の手順と注意点を、
専門家監修のもとでわかりやすく解説します。
相続不動産の分配方法は3種類
| 方法 | 内容 | 特徴 |
|---|---|---|
| ① 現物分割 | 不動産をそのまま分ける | 土地を分筆して持分ごとに分配（実務上は難しい） |
| ② 代償分割 | 1人が相続して他の相続人に金銭を支払う | 不動産を引き継ぎたい人が代償金で調整 |
| ③ 換価分割 | 不動産を売却して現金を分配 | 最も公平・シンプル。相続人全員の同意が必要 |
👉 換価分割（売却による分配）が最もトラブルが少なく、平等に資産を分けやすい方法です。
不動産売却による分配の流れ（換価分割の手順）
Step1. 相続人の確定と相続関係の整理
まずは戸籍謄本などですべての相続人を確定します。
1人でも漏れると、後に契約が無効になるおそれがあります。
- 戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍をすべて取得
- 法定相続人を一覧にまとめる
- 相続関係説明図を作成しておくと便利
Step2. 遺産分割協議書の作成
不動産を「売却して現金を分配する」旨を明記した遺産分割協議書を作成します。
記載例：
「本不動産を売却し、その売却代金から費用を差し引いた残額を、
各相続人の法定相続分に応じて分配する。」
全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。
Step3. 相続登記（名義変更）
不動産の名義を、被相続人から代表相続人（または共有）へ移転します。
これにより、売主としての権利が確定します。
| 登記方法 | 特徴 |
|---|---|
| 代表者1人の名義 | 売却手続きがスムーズ。分配は売却後に行う。 |
| 共有名義 | 平等だが、契約・登記・手続きに全員の同意が必要。 |
👉 実務上は「代表者1人に登記→売却→現金分配」が一般的です。
Step4. 不動産の査定と売却活動
不動産会社に依頼し、査定額と売却プランを提示してもらいます。
複数社に依頼して比較すると公平です。
- 査定書は全相続人に共有
- 媒介契約を代表者名義で締結
- 売却条件（価格・期限）を協議書で確認
Step5. 売買契約・決済・分配
買主が決まったら、全相続人の同意を得て契約締結。
売却代金から費用（仲介手数料・登記費用など）を引いた残額を分配します。
分配方法の例：
- 銀行振込でそれぞれに送金
- 代表者が立替え分配する場合は明細を残す
売却時にかかる主な費用と税金
| 費用項目 | 目安額 | 備考 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却額の3％＋6万円＋消費税 | 一般的な上限報酬 |
| 登記費用（司法書士） | 5〜10万円 | 登記内容による |
| 測量・解体費 | 10〜100万円 | 状況による |
| 譲渡所得税 | 売却益の20.315％（長期） | 特例で軽減可 |
| 印紙税 | 1〜6万円 | 契約書に貼付 |
👉 節税には空き家特例（3,000万円控除）や取得費加算特例の活用が有効です。
注意点①｜全相続人の同意が必須
不動産売却による換価分割では、1人でも反対すると売却できません。
同意を得るために、査定書や見積書を共有し、透明性を保つことが大切です。
👉 トラブル回避のため、協議書の文言と証拠資料の保存を徹底しましょう。
注意点②｜代表相続人の責任
代表相続人の名義で売却する場合、金銭の分配責任が発生します。
「分配明細書」を作成し、全員の署名を得ておくことで後日の誤解を防げます。
注意点③｜特例・控除の適用期限
節税を目的とする場合は、以下の期限を意識してください。
| 制度 | 期限 |
|---|---|
| 空き家特例（3,000万円控除） | 相続開始から3年を経過する年の12月31日まで |
| 取得費加算特例 | 相続開始から3年10か月以内の売却 |
| 相続登記の義務化 | 相続開始から3年以内（2024年以降） |
👉 **「3年以内に登記・売却・申告」**が節税とトラブル防止の共通ポイントです。
専門家コメント
「不動産を分配する際は、“誰が売るのか”“どう分けるのか”を明文化することが最優先です。
売却前に相続登記を完了させ、税務・登記・分配の流れを一体的に管理できる体制を整えるとスムーズです。
代表者が責任を持って進める場合は、分配方法の証拠化を忘れないようにしましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続人のうち1人が反対したら売れませんか？
→ はい。売却には全員の同意が必要です。調停を申し立てる方法もあります。
Q2. 代表者1人に登記して売るのは問題ありませんか？
→ 全員の同意があれば可能です。売却後の分配を明文化しましょう。
Q3. 換価分割を協議書に入れるには？
→ 「不動産を売却し、売却代金を法定相続分で分ける」と記載します。
Q4. 相続登記は誰が行いますか？
→ 相続人全員の依頼で司法書士が代理申請するのが一般的です。
Q5. 売却後の税金は誰が払う？
→ 売却益の発生割合に応じて、各相続人が申告・納税します。
Q6. 相続税を支払う前に売却してもいい？
→ 問題ありませんが、相続税の申告期限（10か月）を超えないよう注意。
Q7. 売却代金を代表者が一時的に預かってもいい？
→ 可能ですが、分配記録と領収書を残すことが重要です。
Q8. 換価分割で揉めた場合は？
→ 家庭裁判所の調停・審判で分配を決定します。
Q9. 節税のために使える制度は？
→ 空き家特例・取得費加算特例・相続税の損益通算などがあります。
Q10. 売却完了までの期間は？
→ 相続登記と協議含めて、3〜6か月が一般的です。
まとめ｜公平で円滑な分配には“登記・協議・売却”の3ステップが鍵
- 不動産を分けるなら「換価分割」が最も公平
- 売却には相続登記と全員の同意が必須
- 税金対策は3年以内の売却・申告が条件
- 分配は明細と協議書で証拠を残すことが重要
相続不動産の売却は、法律・税務・感情のバランスが求められる繊細な手続き。
専門家と連携し、公平・透明・迅速な進行を心がけましょう。
🏠 相続不動産の分配・売却相談は株式会社みのパラへ
司法書士・税理士・不動産コンサルタントがチームで対応し、
登記・協議・売却・分配・税申告をワンストップでサポート。
「兄弟間で話が進まない」「公平に分けたい」という方はお気軽にご相談ください。
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
