結論｜“修繕費＝値引き要因”ではなく“安全性を確保できる安心材料”に変える
擁壁（ようへき）に修繕が必要な土地は、一見「売りにくい」「値下げが必須」と思われがちです。
しかし、点検・見積・説明をセットで行うだけで、買主の不安を大幅に軽減できます。
重要なのは「どんな状態なのか」「修繕にいくらかかるのか」を明確に伝えること。
費用を隠すより、“安全に使える土地にできる”という前向きな説明で信頼を得るのがコツです。
はじめに
「擁壁にひび割れがある」「古いブロックをやり替えないと危ない」──
そんな土地を売るとき、買主が気にするのは**“見えないリスク”**です。
実際には、擁壁が古くても点検・補修が可能であり、
修繕見積や構造証明書を提示すれば“安全な土地”として販売できます。
この記事では、擁壁の修繕費がかかる土地を
どう売るか・いくらで売るか・どう説明するかを詳しく解説します。
擁壁とは？修繕が必要になる原因
| 原因 | 内容 |
|---|---|
| 経年劣化 | 築30年以上でコンクリートのひび・鉄筋腐食が発生 |
| 排水不良 | 水抜き穴の詰まりによる圧力増加 |
| 地盤変動 | 地震・沈下による傾き・亀裂 |
| 不適格擁壁 | 現行基準（建築基準法）に適合していない古い擁壁 |
| 劣化素材 | 無筋ブロック積みなど、強度不足の構造 |
👉 築年数よりも“構造と管理状況”が修繕の要否を左右します。
擁壁修繕の費用相場
| 工事内容 | 概要 | 費用目安 | 備考 |
|---|---|---|---|
| ひび補修＋防水塗装 | 表面の軽度ひび割れ補修 | 20〜50万円 | 劣化初期段階 |
| 水抜き穴設置・排水改修 | 排水性能改善 | 30〜80万円 | 湧水・雨水多い土地に多い |
| 擁壁一部補修 | クラック・崩れ補修 | 100〜200万円 | 築30年以上が多い |
| 擁壁全面やり替え | 新規鉄筋コンクリート擁壁 | 300〜800万円 | 高さ・延長で大きく変動 |
| 新設＋確認申請 | 新基準で設計・申請含む | 500〜1,000万円 | 2m超で行政申請が必要 |
👉 “どのレベルの修繕か”を明確にすることで価格交渉を抑制できます。
売却前に行うべき3つのステップ
① 擁壁の状態を点検してもらう
・建築士または専門業者に点検を依頼。
・写真付き報告書で「どの部分が劣化しているか」を明示。
② 修繕見積を取得する
・軽微補修〜全面改修までの複数パターンを提示。
・「どの程度の費用が想定されるか」を買主に説明できるようにする。
③ 見積を販売資料に添付する
・「想定修繕費込みでこの価格」と明記。
・誠実な情報開示が信頼を生み、値下げ要請を防ぐ効果がある。
販売戦略の立て方
① 現況＋修繕後のイメージを提示
・「今の状態」と「補修後の安全な状態」を図面や写真で比較。
・“リスク”ではなく“改善できる余地”として見せる。
② 安全性の証明を強調
・「構造計算済み」「建築士点検済み」といった表記を広告に掲載。
・“検査済み土地”という安心材料を打ち出す。
③ 修繕前提の価格設定
・「現況販売＋修繕見積提示」「修繕後販売」の2パターンで検討。
・買主に“選べる余地”を与えることで交渉がスムーズに。
実際の販売事例（兵庫県宝塚市・擁壁付き土地）
| 項目 | 改善前 | 改善後（見積＋報告書添付） |
|---|---|---|
| 売出価格 | 2,280万円 | 2,380万円 |
| 成約価格 | 2,050万円 | 2,300万円 |
| 修繕見積 | なし | 180万円（排水・補修含む） |
| 販売期間 | 112日 | 68日 |
| 効果 | ＋250万円／販売期間−44日／問い合わせ2.3倍 |
👉 “修繕内容を可視化”することで価格とスピードの両立に成功。
価格設定の考え方
| 要素 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 修繕費 | 専門見積をもとに反映 | 根拠を提示して交渉防止 |
| 安全性 | 点検報告・構造証明書 | 「リスクを管理できている土地」に |
| 立地・形状 | 坂地・接道条件 | 修繕費を考慮した価格調整 |
| 表現方法 | 「修繕必要」ではなく「補強計画あり」 | 言葉の印象で評価が変わる |
👉 価格は“下げるための材料”ではなく“納得してもらう根拠”として使う。
買主への説明例
「この土地は擁壁に一部補修が必要な箇所がありますが、
建築士による点検を行い、安全性の確認と修繕見積を取得済みです。
約180万円の補修で現行基準に近い状態にできます。
その費用を考慮したうえで販売価格を設定しております。」
👉 “危険”ではなく“安全にできる土地”という印象を与えるのがポイント。
専門家コメント
「擁壁の老朽化は、買主にとって最大の不安要素のひとつです。
しかし、事前に点検・見積・説明を行えば“リスクがコントロールされた土地”として評価されます。
大切なのは“修繕が必要”という事実より、“どう直せるか”を示すこと。
みのパラでは、擁壁点検・修繕見積・安全性説明書の作成まで一括対応し、
“信頼される販売資料”を整えます。」
株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 擁壁にひびがある土地は売れない？
→ 修繕見積や安全確認書を添えれば売却可能です。
Q2. 修繕費は誰が負担する？
→ 原則は買主負担ですが、価格に反映して調整するケースもあります。
Q3. 高さ2m以上の擁壁はどうすれば？
→ 確認申請・構造設計が必要です。専門士による確認をおすすめします。
Q4. 古いブロック擁壁でも販売できる？
→ 構造が不明な場合は「現況有姿」で販売し、補修案を提示しましょう。
Q5. 修繕せずに売るのは危険？
→ 可能ですが、説明不足はトラブルの原因になるため資料添付が必須です。
Q6. 買主が工事を希望する場合は？
→ 費用明示と工事内容を契約書に記載しておくと安全です。
Q7. 擁壁修繕見積はどこに依頼すればいい？
→ 土木業者または擁壁専門の構造業者に依頼可能です。
Q8. 修繕済み擁壁は価値が上がる？
→ 安全性が保証されるため、平坦地に近い価格で売却できます。
Q9. 点検費用はどれくらい？
→ 3〜10万円程度が目安です。写真付き報告書を依頼しましょう。
Q10. みのパラではどんなサポートをしてくれる？
→ 擁壁点検手配・修繕見積取得・安全性資料作成・広告文案までトータル対応します。
まとめ｜“修繕が必要な擁壁”を“信頼できる土地”に変える3ステップ
・修繕内容と費用を明確にして“安心材料”として提示
・点検報告書と見積を添付して交渉を防ぐ
・価格設定は「減額」ではなく「根拠」を基準にする
・“修繕前提の安全計画”を示せば成約率が上がる
・誠実な情報開示こそ、擁壁付き土地の最大の価値
👉 “壊れている土地”ではなく、“安全に再生できる土地”として見せるのがプロの戦略です。
🏠 擁壁付き土地の売却・修繕相談は株式会社みのパラへ
擁壁点検・修繕見積・販売資料の作成まで一括対応。
“難しい土地”でも、安全性を見える化して納得の売却を実現します。
電話：072-734-6407
メール：info@minopara.co.jp
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
