結論｜まずは「相続登記」を完了しないと売却できない
名義人が亡くなった家を売るには、最初に相続登記を行い、名義を相続人に変更することが絶対条件です。
登記をせずに売却契約を結んでも、登記移転ができず、契約は成立しません。
さらに、売却後には「譲渡所得税」などの税金が発生するため、登記と税務の両方をセットで考えることが重要です。
はじめに
「親が亡くなって家を相続した」「空き家になった実家を売りたい」──こうした相談は非常に多く寄せられます。
しかし、名義が亡くなった人のままでは、売買契約も登記移転もできません。
まずは法的に「誰が所有者か」を明確にするための相続登記を済ませる必要があります。
本記事では、名義人が死亡した家を売るまでの流れと、注意すべき税金の手続きを解説します。
名義人が亡くなった家を売るための全体の流れ
- 相続人の確定（戸籍調査）
- 遺産分割協議書の作成
- 相続登記（名義変更）
- 不動産会社に査定依頼・売却活動
- 売買契約の締結・引き渡し
- 譲渡所得税などの申告（確定申告）
この順序を守ることで、法的トラブルを防ぎつつ、スムーズに売却が進みます。
ステップ①｜相続人を確定する
まずは、亡くなった名義人（被相続人）の戸籍を取得して、法定相続人を確定します。
戸籍謄本は、出生から死亡までのすべての履歴を取り寄せる必要があります。
相続人が複数いる場合（子ども・配偶者など）、全員が共有状態になります。
ステップ②｜遺産分割協議書を作成
相続人が複数いる場合、誰が家を相続するかを話し合って決定し、書面で残します。
これを「遺産分割協議書」と呼び、全員の署名・実印・印鑑証明書が必要です。
この書類が登記の際の重要な添付書類になります。
ステップ③｜相続登記を申請
令和6年（2024年）4月から、相続登記は義務化されました。
相続発生から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。
【登記に必要な主な書類】
- 登記申請書
- 遺産分割協議書
- 被相続人の戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人の戸籍謄本・印鑑証明書
- 不動産の固定資産評価証明書
登記は司法書士に依頼するのが一般的で、費用は5万〜10万円程度が目安です。
ステップ④｜売却活動の開始
相続登記が完了すると、家の所有者が法的に確定します。
その後、不動産会社に査定を依頼し、売却活動を進めます。
登記簿上の名義が「○○（相続人）」に変更されていれば、売買契約や登記移転が可能です。
ステップ⑤｜売却契約と代金の受領
売買契約は、相続登記を終えた名義人（または複数相続人）が署名・捺印します。
共有名義の場合、全員の同意が必要です。
代金は、相続人それぞれの取り分に応じて分配されます。
ステップ⑥｜税金の申告と納税
家を売った際には、譲渡所得税・住民税が発生します。
課税対象となるのは「売却益（＝売値−取得費−諸経費）」です。
【税金の計算イメージ】
売却価格 −（購入時の価格＋仲介手数料など）＝ 譲渡所得
譲渡所得 × 税率（約20％）＝ 譲渡所得税額
ただし、次のような特例で税負担を軽減できます。
- 居住用財産の3,000万円特別控除
→ 親が住んでいた家を売る場合でも、一定条件で適用可 - 相続空き家の特例（最大3,000万円控除）
→ 相続後に空き家となった家を取り壊すかリフォームして売却した場合に適用
確定申告の期限は、売却した翌年の2月16日〜3月15日です。
注意点｜売却前にやってはいけないこと
- 相続登記をせずに契約書を交わす
- 一部の相続人が勝手に売却手続きを進める
- 税金対策をしないまま売却益を受け取る
これらを行うと、登記拒否や税務調査の対象になる可能性があります。
専門家コメント
「名義人が亡くなった家を売る際に最も重要なのは“登記を先に済ませること”です。
相続登記をせずに契約を進めると、売買が無効になり、トラブルの原因になります。
登記と税金の両方を意識して、司法書士と税理士に相談しながら進めるのが安心です。」
― 弁護士法人みお綜合法律事務所 代表弁護士 吉田 明宏
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記をしないまま売却できますか？
→ できません。必ず登記を終えてからでないと契約できません。
Q2. 相続登記にはどのくらい時間がかかりますか？
→ 書類が揃えば1〜2週間ほどで完了します。
Q3. 相続人が複数いる場合は誰が売れる？
→ 全員の同意が必要です。代表者だけでは契約できません。
Q4. 登記費用はいくらかかる？
→ 司法書士に依頼した場合、平均5〜10万円前後です。
Q5. 売却益が出なければ税金はかかりませんか？
→ かかりません。譲渡所得がゼロまたはマイナスなら非課税です。
Q6. 親が亡くなったあとすぐに売ることはできますか？
→ 相続登記が終われば可能です。遺産分割協議が済んでいない場合は先に話し合いが必要です。
Q7. 相続放棄した人の同意は必要？
→ 不要です。放棄した時点で相続権を失います。
Q8. 売却後の税金は誰が払う？
→ 売却によって利益を得た相続人が、それぞれの持分に応じて納税します。
Q9. 相続税と譲渡所得税は別ですか？
→ 別です。相続税は相続時に、譲渡所得税は売却時に発生します。
Q10. 相続登記を自分で行うことは可能？
→ 可能ですが、書類が多く手続きも複雑なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
まとめ｜“相続登記→売却→確定申告”が基本の流れ
名義人が亡くなった家を売るには、
① 相続人を確定する
② 相続登記で名義変更を行う
③ 不動産会社を通じて売却する
④ 譲渡所得税などを申告する
この4ステップがすべて揃って初めて、合法的に売却が完了します。
相続と税金は一体の手続きとして捉え、早めに専門家へ相談しましょう。
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