結論｜“財産分与”と“税金”を理解すれば、離婚後のトラブルは防げる
離婚に伴う不動産売却では、名義・住宅ローン・売却益の分配が複雑に絡みます。
とくに「どちらが所有者か」「どちらがローン名義人か」を整理しないまま売却を進めると、後にトラブルになりやすいです。
さらに、**財産分与と税金（譲渡所得税・贈与税）**の扱いを誤ると、思わぬ課税が発生します。
離婚前後の家の売却は、「権利関係」「評価」「税務」の3つを同時に整理することが不可欠です。
はじめに
離婚時にマイホームがある場合、最も揉めやすいのが「家をどうするか」という問題です。
「売って現金を分ける」「どちらかが住み続ける」「名義を変える」──いずれの方法も、法律と税務の正しい知識が欠かせません。
この記事では、離婚前後に家を売却する際の流れと、注意すべきポイントをわかりやすく整理します。
離婚時の不動産売却の3つの選択肢
| 方法 | 特徴 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ① 売却して現金を分ける | 最も公平でトラブルが少ない | 住宅ローン完済後にスッキリ清算 | 市況次第で利益・損失が出る |
| ② 片方が住み続ける | 子どもがいる場合に多い | 生活環境を維持できる | ローン名義や贈与税の問題が発生 |
| ③ 賃貸として保有する | 一時的な対処法 | 家を残せる | 維持費・固定資産税が継続発生 |
離婚時点で家の評価とローン残高を比較し、どの方法が最も合理的かを判断します。
ステップ①｜名義とローンの確認
最初に確認すべきは、
- 登記簿上の所有名義人は誰か
- 住宅ローンの契約名義人は誰か
の2点です。
名義とローンの名義人が異なる場合、売却時に金融機関の同意が必要です。
例えば「夫名義のローンで妻が所有者」のようなケースでは、勝手に売ることはできません。
ステップ②｜査定と売却の進め方
離婚協議前に売却する場合は、中立的な立場の不動産会社に査定を依頼します。
査定結果を基に、「いくらで売れそうか」「ローン残債を完済できるか」を数値で把握します。
【ポイント】
- 複数社に査定を依頼して価格を比較する
- ローン残高を超える「オーバーローン」の場合は任意売却を検討
- 共有名義なら、両者の署名・押印が必要
ステップ③｜売却後の代金分配
売却代金から、まず住宅ローンを完済します。
残った金額が「財産分与」の対象です。
分配の原則：
- 夫婦の共有財産であれば、原則2分の1ずつ
- 頭金や支払履歴が偏っている場合は、実態に応じて調整可能
ただし、「結婚前の貯金で購入した部分」「親からの援助で建てた部分」は、共有財産にならないこともあります。
ステップ④｜離婚前後のタイミングによる違い
| 売却のタイミング | 手続き上の特徴 | 注意点 |
|---|---|---|
| 離婚前に売却 | 財産分与がスムーズ | 売却代金を分ける方法を明確にする |
| 離婚後に売却 | 名義変更後の処理が必要 | 元配偶者の同意や印鑑証明が必要 |
離婚届を提出してから売却する場合、元配偶者と連絡が取れないと手続きが止まることもあるため、可能であれば離婚前の売却がスムーズです。
ステップ⑤｜税金の扱い（譲渡所得税・贈与税）
家を売って利益が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。
ただし、居住用財産の3,000万円特別控除が使えるケースも多く、離婚後でも適用可能です。
【主な税金の注意点】
- 売却益が出た場合 → 譲渡所得税（約20％）
- 無償で元配偶者に名義を渡した場合 → 贈与税の対象
- 財産分与として渡した場合 → 非課税（ただし離婚成立後2年以内が目安）
また、売却損が出た場合には「損益通算」や「繰越控除」ができる場合もあります。
ステップ⑥｜確定申告
不動産を売却した翌年には、確定申告が必要です。
税務署に「譲渡所得の内訳書」や「売買契約書の写し」を提出します。
離婚後に居住地が変わる場合、提出先の税務署も変更になる点に注意しましょう。
注意すべきトラブル例
- 元配偶者が印鑑を出さず登記が進まない
- 名義を一方に変えた結果、贈与税が課税された
- 財産分与を口約束で済ませて揉めた
→ 財産分与は必ず**書面（公正証書）**に残すのが安全です。
専門家コメント
「離婚時の不動産売却は、“感情”と“契約”が交錯する場面です。
税金や登記の扱いを誤ると、せっかくの財産分与が課税対象になることもあります。
司法書士・税理士・不動産会社が連携して対応することで、無駄なトラブルを避けられます。」
― 弁護士法人みお綜合法律事務所 代表弁護士 吉田 明宏
よくある質問（FAQ）
Q1. 離婚前に家を売った方がいい？
→ 連絡・書類の手間を考えると、離婚前の売却がスムーズです。
Q2. 住宅ローンが残っている場合でも売れる？
→ 売却価格が残債を上回れば可能。下回る場合は任意売却になります。
Q3. 共有名義の家はどうやって売る？
→ 相手の同意と署名・押印が必要です。
Q4. 財産分与でも税金はかかる？
→ 原則非課税ですが、離婚成立後の時期や方法によっては贈与税の対象になります。
Q5. 名義を片方に変えるだけではダメ？
→ 名義変更は贈与とみなされる可能性があるため、注意が必要です。
Q6. 財産分与の取り決めはどこで行う？
→ 公正証書にして残すのが望ましいです。
Q7. 売却後のローン残債はどうなる？
→ 売却代金で完済できない場合は、残額を双方で負担するか任意売却を検討します。
Q8. 売却益が出たら3,000万円控除を受けられる？
→ 離婚後でも要件を満たせば可能です。
Q9. 元配偶者が連絡拒否した場合は？
→ 弁護士を通じて対応するか、裁判所の調停で解決します。
Q10. 不動産会社の選び方のコツは？
→ 離婚案件の実績があり、中立的に対応できる会社を選びましょう。
まとめ｜“感情”ではなく“法と税”で整理を
離婚前後の不動産売却は、
① 名義・ローンの整理
② 査定と分配ルールの決定
③ 税務処理の確認
この3ステップが最重要です。
感情的な判断で進めると後でトラブルになりやすいため、冷静に・専門家とともに進めることが成功の鍵です。
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代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
