結論｜家庭裁判所の「不在者財産管理人」制度で売却できる
共有名義の不動産を売却するには、共有者全員の同意が原則必要です。
しかし、共有者の1人と連絡が取れない場合でも、家庭裁判所に申し立てを行い「不在者財産管理人」を選任してもらえば、法的に売却を進めることが可能です。
無断で売却すると契約は無効になるため、必ず裁判所の手続きを経ることが大切です。
はじめに
「兄弟で共有している家を売りたいのに、1人と連絡が取れない」
「共有者が海外にいて連絡がつかない」──。
このようなケースでは、売却が止まってしまうことがよくあります。
不動産の共有状態では、1人でも反対・不在の人がいると売却契約が成立しません。
しかし、法律上は救済策があり、家庭裁判所を通して手続きをすれば、共有者不在でも売却を進めることができます。
共有不動産を売る際の基本ルール
共有名義の不動産は、共有者全員が持分を保有しています。
そのため、以下のような行為は共有者全員の同意が必要です。
- 不動産全体の売却
- 担保設定（抵当権）
- 境界変更や賃貸契約
ただし、「自分の持分だけ」を売る場合には他の共有者の同意は不要です。
しかし、買主が見つかりにくいため、現実的には全体売却を目指すケースがほとんどです。
連絡が取れない共有者がいる場合の選択肢
| 方法 | 内容 | メリット | デメリット |
|---|---|---|---|
| ① 不在者財産管理人の申立て | 家庭裁判所に申立て、代理人を立てて売却 | 法的に有効・安全 | 時間と費用がかかる |
| ② 持分のみ売却 | 自分の持分を第三者に売る | 手続きが簡単 | 他の共有者と関係が悪化する恐れ |
| ③ 分筆して一部のみ売却 | 土地を分けて自分の部分だけ売る | 合意不要のケースも | 境界確定・測量費が発生 |
この中で最も一般的で確実なのが、①不在者財産管理人制度の利用です。
不在者財産管理人を立てる手続きの流れ
ステップ①｜家庭裁判所へ申立て
共有者が長期間行方不明・連絡不能の場合、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行います。
【必要書類】
- 申立書
- 共有者の戸籍謄本・住民票除票
- 不動産登記事項証明書
- 不動産の評価証明書
- 不在者の所在不明を証明する資料（郵便の不達証明など）
ステップ②｜不在者財産管理人の選任
裁判所が調査を行い、弁護士や司法書士などの第三者を「不在者財産管理人」として選任します。
この管理人が、行方不明の共有者の代理として法的手続きを進めます。
ステップ③｜裁判所に「処分許可」を申立て
管理人が選任された後は、売却のために「財産処分許可申立て」を行います。
裁判所が「売却の必要性・妥当性」を認めれば、許可が下ります。
ステップ④｜売却の実施
裁判所の許可を得た管理人が、代理人として契約を締結します。
その後、売却代金は一旦管理人が預かり、家庭裁判所へ報告します。
残金は不在者の権利として管理・保管されます。
手続きにかかる期間と費用
- 不在者財産管理人選任まで：約2〜3か月
- 処分許可申立て〜許可まで：約1か月
- 合計：約3〜4か月程度
- 費用の目安：
・申立手数料：約1,000円
・郵便費・証明書費用：数千円
・管理人報酬：10〜30万円前後（裁判所決定）
売却を円滑に進めるためのポイント
- 共有者の所在が分からない期間・経緯を明確に記録する
- 裁判所の指示に従い、必要な書類を漏れなく提出する
- 不動産会社には「共有者不在の特別手続き中」であることを伝える
- 司法書士・弁護士と連携して進める
専門家コメント
「共有不動産は、相続や親族関係でトラブルになりやすい分野です。
1人でも連絡が取れない共有者がいる場合は、早めに家庭裁判所への相談を。
不在者財産管理人の制度を使えば、法的に安全に売却できます。
放置すると、固定資産税だけが積み上がるので注意が必要です。」
― 弁護士法人みお綜合法律事務所 代表弁護士 吉田 明宏
よくある質問（FAQ）
Q1. 共有者が1人だけ行方不明でも売れない？
→ 原則は全員の同意が必要です。家庭裁判所の手続きで代理を立てましょう。
Q2. 不在者財産管理人は誰がなれますか？
→ 通常は弁護士や司法書士などの専門家が選任されます。
Q3. 管理人が勝手に売ることはありますか？
→ ありません。家庭裁判所の「処分許可」が下りて初めて売却可能です。
Q4. 手続きはどのくらい時間がかかる？
→ 平均で3〜4か月が目安です。
Q5. 自分の持分だけ売ることは可能？
→ 可能ですが、買主が見つかりにくく価格も下がる傾向があります。
Q6. 管理人の報酬は誰が払う？
→ 裁判所が定めた金額を、共有財産または申立人が一時的に負担します。
Q7. 他の共有者が反対している場合は？
→ 全体売却は難しいため、持分売却や調停を検討します。
Q8. 海外在住の共有者でも対象になりますか？
→ なります。国内で連絡が取れない場合と同様に申立て可能です。
Q9. 共有者が亡くなって相続人が不明な場合は？
→ 相続人調査を行い、それでも不明な場合は相続財産管理人の申立てが必要です。
Q10. 不在者が戻ってきたらどうなる？
→ 管理人の職務は終了し、売却代金は不在者に返還されます。
まとめ｜“連絡が取れない”でも売却は可能
共有名義の不動産は、共有者全員の合意が原則ですが、
① 連絡不能者がいる場合 → 不在者財産管理人を申立てる
② 家庭裁判所の許可を得る
③ 管理人が代理で売却手続きを行う
という流れで合法的に売却ができます。
「連絡が取れないから売れない」と諦めず、法的な制度を活用しましょう。
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事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
