結論｜再建築不可でも「売り方次第」で価格は大きく変わる
再建築不可物件は、新築が建てられないという制約がある一方で、需要がゼロになるわけではありません。高く売るためのポイントは、用途を明確にし、買主を絞り込み、価格と条件を最初から整理することです。制約を正しく伝え、刺さる相手に届く売り方が成功の鍵です。
はじめに｜「再建築不可＝売れない」は誤解
「再建築不可だから価値がない」「誰も買わないのでは？」
こうした不安から、再建築不可物件を長期間放置してしまうケースは少なくありません。
しかし実務では、用途を理解した買主に向けて売れば、十分に成約可能です。
再建築不可が生まれる主な理由
・接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接道）を満たさない
・私道トラブルで再建築が認められない
・法改正により条件が厳しくなった
再建築不可物件とは何か
再建築不可の定義
再建築不可物件とは、
「建物を解体すると、新たに建物を建てられない土地・建物」
を指します。
よくある誤解
・リフォームもできない → 可能
・売却できない → 可能
・住めない → 住めるケースが多い
再建築不可物件が売れにくい理由
理由①｜住宅ローンが使えないことが多い
金融機関の融資が通りにくく、
現金購入者が中心になります。
理由②｜将来の資産価値が見えにくい
建て替え不可のため、
「出口戦略」が描きにくい点が敬遠されがちです。
理由③｜説明不足による不安
接道・権利関係の説明が曖昧だと、
買主は一気に不安になります。
再建築不可物件の主な売却方法
方法①｜現状渡しで売却する
最も一般的な方法です。
ポイント
・リフォームせず現状のまま
・価格に制約を織り込む
・契約条件を明確にする
方法②｜収益物件として売却する
・賃貸中
・賃貸可能な状態
であれば、利回り重視の投資家がターゲットになります。
方法③｜買取業者に売却する
スピード重視の場合は、
再建築不可専門の買取業者も選択肢です。
注意点
・価格は相場より下がりやすい
・条件整理が不要で早い
再建築不可物件を高く売るコツ
コツ①｜「用途」を明確にする
・自宅用
・賃貸用
・倉庫・事務所
用途を明確にすると、買主の判断が早くなります。
コツ②｜接道・権利関係を整理して提示する
・どこが再建築不可の原因か
・緩和の可能性があるか
を事前に説明できると、安心感が大きく変わります。
コツ③｜価格を最初から現実的に設定する
高望みすると、
・売却長期化
・結果的な値下げ
につながります。最初の価格設定が最重要です。
コツ④｜再建築不可に理解のある業者を使う
通常の仲介ではなく、
再建築不可の実績がある業者を選ぶことで成約率が上がります。
再建築不可でも売却を急がなくてよいケース
すぐ売らなくてもよい例
・賃貸中で安定収益がある
・自分や家族が住んでいる
・修繕費がかからない
ただし「なんとなく保有」は要注意です。
専門家コメント
「再建築不可物件は、“制約”を隠すほど売れません。
正しく説明し、用途と価格を整理すれば、必要とする買主は必ずいます。
最初の整理と業者選びが、売却価格を大きく左右します。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可でも本当に売れますか？
→ 売れます。用途に合った買主を探すことが重要です。
Q2. いくらくらい安くなりますか？
→ 立地にもよりますが、通常相場の5〜7割が目安です。
Q3. リフォームしてから売るべき？
→ 回収できないケースが多く、慎重判断が必要です。
Q4. 住宅ローンは使えますか？
→ 使えないケースが多く、現金購入が中心です。
Q5. 接道を改善すれば再建築可能になりますか？
→ 条件次第で可能なケースもあります。
Q6. 賃貸中でも売却できますか？
→ 可能です。投資家向けになります。
Q7. 買取と仲介、どちらが良い？
→ 価格重視なら仲介、スピード重視なら買取です。
Q8. 相続登記前でも売れますか？
→ 原則売れません。登記が必要です。
Q9. 告知義務はありますか？
→ 再建築不可であることは必須告知事項です。
Q10. まず何から始めればいい？
→ 再建築不可の原因整理と価格査定です。
まとめ｜再建築不可は「理解ある買主」に届けるのが成功の近道
再建築不可物件の売却は、
・制約を正しく伝える
・用途を明確にする
・現実的な価格をつける
この3点がすべてです。隠すより、整理して伝える方が結果は良くなります。
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