結論｜相場は「通常の5〜7割」が目安、ただし工夫次第で上振れは可能
再建築不可物件の相場は、同エリアの再建築可能物件と比べて5〜7割程度が一般的です。ただし、用途整理・条件明示・売り方の工夫によって、相場以上で成約した実例も少なくありません。価格を決めるのは制約そのものではなく、「どう見せて、誰に売るか」です。
はじめに｜再建築不可は「安くしか売れない」わけではない
「再建築不可だから二束三文だろう」
そう思って、相場確認もせずに買取に出してしまう方は少なくありません。
しかし実務では、相場を理解したうえで売り方を工夫するだけで、価格差が数百万円出ることもあります。
価格差が生まれる理由
・買主の用途理解度
・制約説明の丁寧さ
・売却戦略（仲介か買取か）
再建築不可物件の相場はどう決まるのか
相場の基本的な考え方
再建築不可物件の価格は、
「同条件エリアの再建築可能物件価格 × 調整率」
で考えられます。
一般的な調整率の目安
・立地が良い：6〜7割
・標準的立地：5〜6割
・条件が厳しい：3〜5割
相場を左右する主な要因
要因①｜立地と需要
・駅距離
・生活利便性
・賃貸需要
立地が良いほど、相場は上がりやすくなります。
要因②｜接道・権利関係の状況
・どの点が再建築不可なのか
・改善余地があるか
が明確なほど、価格は下がりにくくなります。
要因③｜建物の使える度合い
・居住可能
・賃貸可能
であれば、土地＋建物価値として評価されます。
再建築不可物件の価格が下がりやすいケース
価格が伸びにくい典型例
・接道状況が極端に悪い
・権利関係が複雑
・老朽化が激しく使用不可
この場合、相場の下限付近になることが多いです。
価格アップにつながった実例紹介
実例①｜用途明確化で相場＋15％で成約
住宅街の再建築不可物件。
「自宅用」「賃貸用」の両面で使用可能と整理し、
用途を明示した販売資料を作成。
結果、相場想定より約15％高く成約しました。
実例②｜賃貸実績提示で投資家評価アップ
再建築不可だが、賃貸中の物件。
・家賃
・入居期間
・修繕履歴
を開示し、利回り重視で販売。
結果、土地相場ベースより高値で成約。
実例③｜制約説明の徹底で価格交渉を最小限に
接道条件が複雑な物件。
事前に
・再建築不可の理由
・将来の改善可能性
を整理して提示。
買主の不安が減り、値下げ交渉なしで成約しました。
再建築不可物件で価格を上げるコツ
コツ①｜「なぜ不可か」を言語化する
・何が原因か
・どこが問題か
を説明できるだけで、評価は大きく変わります。
コツ②｜用途を限定して売る
・居住用
・賃貸用
・事業用
用途を絞ることで、刺さる買主が明確になります。
コツ③｜相場より少し高めから始める
再建築不可は比較対象が少ないため、
最初の価格設定が非常に重要です。
コツ④｜再建築不可に強い業者を選ぶ
通常の仲介ではなく、
再建築不可の実績がある業者を使うことで、
価格とスピードの両立が可能になります。
相場以下で売ってしまいやすいNGパターン
よくある失敗
・買取一本で進めてしまう
・制約を説明できていない
・相場を知らずに即決する
これらは、価格を下げる最大の原因です。
専門家コメント
「再建築不可物件の価格は、“制約の重さ”より“説明の質”で決まります。
相場を理解し、用途と条件を整理すれば、想定以上の価格で売れるケースは珍しくありません。
最初の戦略設計が、成約価格を大きく左右します。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 再建築不可物件の相場はどれくらい？
→ 一般的には再建築可能物件の5〜7割が目安です。
Q2. なぜ相場に幅があるのですか？
→ 立地・用途・権利関係で評価が大きく変わるためです。
Q3. 価格アップは本当に可能？
→ 用途整理と売り方次第で十分可能です。
Q4. 建物が古くても評価されますか？
→ 使える状態なら評価対象になります。
Q5. リフォームは必要？
→ 原則不要。回収できないことが多いです。
Q6. 買取と仲介、どちらが高い？
→ 価格重視なら仲介、スピード重視なら買取です。
Q7. 賃貸中でも売れますか？
→ 投資家向けに評価されます。
Q8. 接道改善で再建築可能になりますか？
→ 条件次第で可能なケースもあります。
Q9. 相場確認はどうすればいい？
→ 同条件の取引事例を複数確認することです。
Q10. まず何をすべき？
→ 再建築不可の理由整理と相場査定です。
まとめ｜再建築不可の相場は「理解した人」が有利
再建築不可物件は、
・相場を知る
・制約を整理する
・刺さる買主に届ける
この3点で、価格が大きく変わる不動産です。安易な判断が、最大の損失になります。
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