結論｜市街化調整区域でも「建築可否と用途整理」ができれば売却は可能
市街化調整区域の不動産は「売れない」「価値がない」と言われがちですが、結論から言えば建築可否・用途制限・行政手続きを整理し、買主条件を明確にすれば売却は十分可能です。
重要なのは、
建築・利用が可能かを事前に確認する
売れる相手（用途）を限定して考える
調整区域に慣れた実務対応を行う
この3点です。
はじめに
「市街化調整区域だから断られた」「査定すらしてもらえなかった」「相続したが扱い方が分からない」
市街化調整区域の不動産では、こうした相談が非常に多く見られます。しかし問題の多くは、**区域そのものではなく“制度理解不足”と“整理不足”**にあります。
市街化調整区域とは？売却が難しいと言われる理由
原則として建築が制限されている
用途が限定され買主が少ない
自治体ごとにルールが異なる
仲介会社が敬遠しがち
これらはすべて、売主・買主双方が判断できない状態にあることが原因です。
売却前に必ず確認すべき実務ポイント
建築・利用が可能かを確認する
以下を市役所（都市計画課・建築指導課）で確認します。
既存宅地・既存建築物か
再建築が可能か
用途変更が認められるか
ここを確認せずに売り出すと、必ず途中で止まります。
現況の用途と将来利用を整理する
住宅
倉庫
資材置場
駐車場
農地
用途によって、売却できる相手が大きく変わります。
市街化調整区域でも売却できる代表的なケース
既存建築物がある場合
条件を満たせば、建て替え・再建築が可能なケースがあります。
事業用途として利用できる場合
資材置場
駐車場
工場・倉庫（条件付き）
用途が明確なら、法人需要があります。
農地・雑種地としての売却
農地法・転用許可とセットで進めることで売却可能です。
査定価格で失敗しない考え方
「調整区域＝安い」は一概に正しくない
建築可否
用途
接道条件
面積
によって、評価は大きく変わります。
スピード重視か価格重視かを決める
一般個人向け
事業者向け
買取業者向け
どこをゴールにするかで戦略は変わります。
実務としての売却手順
行政窓口で事前相談を行う
建築可否
用途制限
必要書類
想定期間
を必ず確認します。
売却対象と買主像を明確にする
「誰に・何として売るか」を決めないと話が進みません。
調整区域に強い不動産会社へ依頼する
通常の宅地売却と同じ進め方では失敗します。
よくある失敗例
建築できない前提で諦めてしまう
用途説明をせずに売り出す
価格だけで業者を選ぶ
これらは、売却長期化や不本意な条件につながります。
【専門家コメント】
「市街化調整区域の不動産は“扱いにくい”だけで“売れない”わけではありません。
行政確認と用途整理を丁寧に行えば、十分に市場はあります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 市街化調整区域の不動産は本当に売れますか？
→ 売却可能です。用途と条件次第です。
Q2. 個人住宅として売れますか？
→ 再建築可や既存宅地要件を満たせば可能です。
Q3. 建物が古くても売れますか？
→ 可能です。建替可否の整理が重要です。
Q4. 住宅ローンは使えますか？
→ 条件次第で利用可能です。
Q5. 市役所には何を聞けばいい？
→ 建築可否・用途制限・必要手続きを確認します。
Q6. 調整区域の買取は安い？
→ スピード重視ですが価格は下がりやすいです。
Q7. 相続した調整区域の土地も売れますか？
→ 相続登記後、売却可能です。
Q8. 農地が含まれていても大丈夫？
→ 農地法と併せて進めれば可能です。
Q9. 調整区域に強い会社の見分け方は？
→ 実績と行政対応経験を確認しましょう。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 建築・利用可否の確認からです。
まとめ｜市街化調整区域の売却は「準備が9割」
建築・利用の可否を確認する
用途と買主を明確にする
実務に慣れた会社に任せる
この3点で、市街化調整区域の売却は現実的な選択肢になります。
市街化調整区域の不動産でお悩みの方へ
「売れないと言われた」「どう進めればいいか分からない」
そんな市街化調整区域の不動産も、制度と実務に精通した株式会社みのパラが、調査から売却戦略まで丁寧に対応します。
無理な営業や即決の催促は一切ありません。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
