結論｜私道持分がなくても「通行権の整理と売却設計」で売却は可能
私道持分がない土地は売れないと思われがちですが、結論から言えば通行・掘削の権利関係を整理し、告知と条件設計を行えば売却は十分可能です。
重要なのは、
私道との関係性（通行・掘削）を整理する
金融機関・買主の不安点を先回りして対処する
価格・条件で現実的な落とし所を作る
この3点です。
はじめに
「前面道路が私道だった」「持分がないと言われた」「住宅ローンが使えない？」
私道持分がない土地の売却では、こうした不安が一気に表面化します。しかし多くの場合、問題は**私道そのものではなく“権利関係が整理されていないこと”**にあります。
私道持分がない土地とは？売却で問題になる理由
私道の所有者が第三者である
通行・掘削の権利が明文化されていない
建築・再建築時に支障が出る可能性
金融機関が融資に慎重になる
これらはすべて、将来の利用不安が解消されていない状態が原因です。
売却前に必ず確認すべきポイント
私道の所有者と持分状況を確認する
登記簿で、
私道の所有者
持分の有無
共有関係
を確認します。
通行・掘削の権利があるか確認する
通行承諾書
掘削承諾書
地役権設定
過去の覚書
書面の有無が、売却可否を大きく左右します。
私道持分がなくても売却できる代表的なケース
通行・掘削承諾書がある場合
書面で権利が確認できれば、買主・金融機関の不安は大きく軽減されます。
既存建物の再建築可が確認できる場合
役所確認により再建築可と判断されれば、評価は安定します。
現状利用を前提とした売却
建替えを想定しない買主（投資・居住）向けであれば成立するケースもあります。
査定・価格で失敗しない考え方
「私道＝大幅減額」とは限らない
通行権の有無
再建築可否
エリア需要
によって評価は大きく変わります。
価格以外の調整も有効
引渡し条件
承諾書取得のタイミング
責任範囲の明確化
値下げ一択にしないことが重要です。
売却を成功させる実務上の工夫
承諾書取得を検討する
売却前に取得できれば、交渉は圧倒的に有利になります。
告知内容を整理して書面化する
重要事項説明書
告知書
で、事実関係を明確に伝えます。
私道案件に慣れた不動産会社に依頼する
経験の有無が結果を左右します。
よくある失敗例
私道の説明を曖昧にしたまま売り出す
承諾書なしでローン前提の買主を探す
感情的に私道所有者と対立する
これらは、売却長期化や契約解除の原因になります。
【専門家コメント】
「私道持分がない土地でも、通行・掘削の整理ができていれば売却は可能です。
問題は“持分がないこと”ではなく、“説明できないこと”にあります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 私道持分がないと必ず売れませんか？
→ 売却可能です。権利整理が重要です。
Q2. 住宅ローンは使えますか？
→ 条件次第で利用可能です。
Q3. 通行承諾書は必須？
→ 多くのケースで求められます。
Q4. 掘削承諾がないと何が困る？
→ 水道・ガス工事ができない可能性があります。
Q5. 承諾書は有料？
→ 有償を求められるケースもあります。
Q6. 再建築不可になる？
→ 状況次第で可能・不可が分かれます。
Q7. 現状有姿で売れますか？
→ 価格・条件次第で可能です。
Q8. 私道所有者と連絡が取れない場合は？
→ 専門家を通じた対応が必要です。
Q9. 告知しないとどうなる？
→ 契約解除や損害賠償のリスクがあります。
Q10. 最初にやるべきことは？
→ 私道の登記と権利関係の確認です。
まとめ｜私道持分なし物件は「整理と説明」で売却できる
私道の権利関係を確認する
通行・掘削の整理を行う
条件設計で現実的に進める
この3点で、私道持分がない土地でも売却は十分可能です。
私道問題を抱える不動産でお悩みの方へ
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そんな私道問題を抱える不動産も、実務対応に精通した株式会社みのパラが、調査・整理・交渉・売却まで一貫してサポートします。
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会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
