結論｜競売より「任意売却」を選ぶ方が、条件・金銭面ともに有利
住宅ローンの滞納が続き競売の通知が届いても、結論から言えば競売前であれば任意売却という選択肢があります。
任意売却を選ぶ最大のポイントは、
市場価格に近い金額で売却できる
残債務の圧縮が期待できる
引越しや生活再建の準備がしやすい
という点。競売に進む前の判断が、その後の生活を大きく左右します。
はじめに
「住宅ローンを滞納してしまった」
「競売開始決定通知が届いて不安になっている」
こうした状況に直面すると、冷静な判断が難しくなりがちです。
しかし、競売は唯一の選択肢ではありません。
競売に進む前であれば、債権者の同意を得て売却する任意売却という方法があります。
本記事では、競売前に売却するメリットと、任意売却を進めるための具体的な流れと注意点を解説します。
競売と任意売却の違い
競売とは
競売は、裁判所を通じて不動産を強制的に売却する手続きです。
売却価格は市場価格より大きく下がることが多く、
残債務が多く残りやすい
売却時期や条件を選べない
近隣に事情が知られやすい
といったデメリットがあります。
任意売却とは
任意売却は、債権者（金融機関など）の同意を得て、市場で通常の売却と同じ形で売る方法です。
競売とは異なり、売主の意思をある程度反映できます。
競売前に売却するメリット
① 売却価格が高くなりやすい
任意売却は一般の不動産市場で販売できるため、
競売より高い価格で売却できる可能性が高い
結果として、残債務を圧縮しやすい
というメリットがあります。
② 引越し・生活再建の準備ができる
競売では突然の立ち退きを求められるケースもありますが、
任意売却では、
引越し時期の相談
引越し費用の捻出（条件次第）
が可能になることがあります。
③ 精神的負担が軽減される
競売情報は公開されますが、任意売却は通常の売却と同様に進められます。
近隣に事情を知られにくい点も、大きなメリットです。
任意売却を進めるための条件
任意売却が可能なタイミング
住宅ローンの滞納が始まっていても、
競売開始決定前
競売開始後でも入札前
であれば、任意売却が可能なケースがあります。
ただし、時間には限りがあるため、早めの相談が重要です。
債権者の同意が必須
任意売却は、金融機関などの債権者の同意がなければ成立しません。
交渉経験のある専門家が間に入ることで、合意に至りやすくなります。
任意売却の進め方
① 現状と残債務を整理する
まずは、
ローン残高
滞納状況
他の借入の有無
を整理し、全体像を把握します。
② 債権者と任意売却の交渉を行う
任意売却の意向を伝え、
売却価格の目安
配分方法
引越し条件
などを協議します。
③ 通常の不動産売却として販売
債権者の同意を得たうえで、一般市場で売却活動を行います。
④ 決済・引渡し
売却代金は債権者へ配分され、残債務が確定します。
その後の返済についても、現実的な条件で再協議が行われることがあります。
任意売却でやってはいけないこと
競売通知を無視する
通知を放置すると、選択肢が一気に狭まります。
時間との勝負であることを理解する必要があります。
一人で交渉しようとする
債権者との交渉は専門性が高く、個人では不利になるケースが多いです。
トラブルを避けるための注意点
事前に理解しておくべきこと
任意売却は「必ず成功する」ものではない
債権者の判断が最優先される
期限を過ぎると競売に移行する
これらを理解したうえで、早めに行動することが重要です。
【専門家コメント】
「競売になる前に動けるかどうかで、その後の生活は大きく変わります。
任意売却は、金銭面だけでなく精神的負担を軽くするための現実的な選択肢です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 競売開始後でも任意売却はできますか？
→ 入札前であれば可能なケースがあります。
Q2. ブラックリストに影響しますか？
→ ローン滞納時点で信用情報には影響が出ることが多いです。
Q3. 引越し費用は出ますか？
→ 条件次第で認められる場合があります。
Q4. 任意売却だと残債は免除されますか？
→ 原則免除されませんが、減額交渉は可能です。
Q5. 家族に知られずに進められますか？
→ 同居家族には説明が必要ですが、近隣には知られにくいです。
Q6. 売却価格は自分で決められますか？
→ 市場価格と債権者の合意が必要です。
Q7. 相談はいつするのがベストですか？
→ 滞納が始まった時点が最も良いタイミングです。
Q8. 任意売却に費用はかかりますか？
→ 原則、売主の持ち出しはありません。
Q9. 共有名義でも対応できますか？
→ 可能ですが、共有者全員の協力が必要です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 任意売却の実績がある不動産会社が適しています。
まとめ｜競売前の判断が将来を左右する
競売前であれば、
より高く売れる可能性
残債務の圧縮
生活再建の準備
といった選択肢が残されています。
「もう遅い」と思う前に、まずは状況を整理することが重要です。
競売・任意売却のご相談はこちら
競売通知が届いた、返済が厳しいなど、一人で抱え込む必要はありません。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
債権者交渉から売却まで一括対応
「今すぐ売らない」相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
