結論｜残債があっても売却は可能。鍵は「事前整理」と「金融機関との調整」
住宅ローンが残っていても、結論から言えば正しい段取りを踏めば家は売却できます。
重要なのは、
残債額と売却見込み額の把握
抵当権抹消の条件整理
不足・超過の資金計画
この3点を先に固めること。順序を間違えなければ、売却はスムーズに進みます。
はじめに
「ローンが残っているから売れないと思っていた」
「売ったお金でローンを返せばいいの？」
こうした疑問を持つ方は多いですが、実務ではローン残債がある売却はごく一般的です。
ただし、段取りを誤ると、
決済直前で手続きが止まる
追加資金が急に必要になる
金融機関との調整が間に合わない
といったトラブルが起こりがちです。
本記事では、ローン残債がある状態で家を売る際の現実的な段取りを、順を追って解説します。
なぜローン残債があると注意が必要なのか
抵当権が付いたままでは売れない
住宅ローンが残っている家には、金融機関の抵当権が設定されています。
売却するには、
売却代金でローンを完済
抵当権を抹消
この2点が同時に行われる必要があります。
売却価格＝自由に使えるお金ではない
売却代金は、
ローン返済
諸費用
に優先的に充てられます。
手元に残る金額を正確に把握していないと、資金不足に陥る可能性があります。
ローン残債がある家を売るための段取り
① ローン残高を正確に把握する
最初に行うべきは、現在のローン残高の確認です。
確認方法
金融機関の残高証明書
返済予定表
インターネットバンキング
ここで、
一括返済時の金額
完済予定日
を必ず確認します。
② 売却価格の目安を把握する
次に、家がいくらで売れそうかを把握します。
この段階で、
残債 ＜ 売却価格（アンダーローン）
残債 ＞ 売却価格（オーバーローン）
のどちらかが判明します。
③ アンダーローンかオーバーローンかで方針を決める
アンダーローンの場合
売却代金でローン完済が可能
抵当権抹消も問題なし
通常の売却と同様に進行
オーバーローンの場合
自己資金の持ち出し
住み替えローンの検討
任意売却の検討
など、追加の判断が必要になります。
売却から決済までの具体的な流れ
① 売却活動を開始
残債状況を踏まえたうえで、適正価格で販売を開始します。
② 売買契約の締結
契約時点で、
ローン完済・抵当権抹消が条件
であることを明確にします。
③ 金融機関との最終調整
決済日に合わせて、
一括返済金額の確定
抵当権抹消書類の準備
を金融機関と調整します。
④ 決済・引渡し
売却代金
→ ローン完済
→ 抵当権抹消
→ 所有権移転
が同日に行われ、売却が完了します。
ローン残債がある売却でやってはいけないこと
残債を曖昧にしたまま売り出す
「たぶん足りるだろう」という判断は危険です。
数十万円〜数百万円のズレが出ることもあります。
金融機関への相談を後回しにする
金融機関との調整には時間がかかります。
売却が決まってからでは間に合わないケースもあります。
トラブルを防ぐための注意点
事前に整理しておくべきポイント
ローン残高と売却見込み額
諸費用（仲介手数料・登記費用など）
自己資金の有無
これらを先に整理することで、売却は格段にスムーズになります。
【専門家コメント】
「ローン残債がある売却は、珍しいことではありません。
重要なのは“売れるかどうか”より、“どう段取るか”。
早めに全体像を整理すれば、無理のない売却が可能です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. ローンが残っていても本当に売れますか？
→ 売却代金で完済できれば問題なく売却できます。
Q2. オーバーローンでも売れますか？
→ 自己資金や任意売却などの方法で可能なケースがあります。
Q3. 抵当権はいつ外れますか？
→ 決済日にローン完済と同時に抹消されます。
Q4. 売却前にローンを完済する必要はありますか？
→ 原則不要です。売却と同時に完済します。
Q5. 住み替えでも対応できますか？
→ 住み替えローンなどの選択肢があります。
Q6. 金融機関への連絡は誰がしますか？
→ 通常は不動産会社や司法書士が調整します。
Q7. 売却時の諸費用はどれくらい？
→ 売却価格の5〜7％前後が目安です。
Q8. 連帯保証人がいても売却できますか？
→ 可能ですが、金融機関との事前調整が必要です。
Q9. 滞納がある場合は？
→ 状況次第で任意売却の検討が必要です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ ローン残債のある売却実績がある不動産会社が適しています。
まとめ｜ローン残債のある売却は「順序」がすべて
ローン残債があっても、
残高の把握
売却価格の確認
金融機関との調整
この順序を守れば、売却は現実的に進められます。
不安を抱えたまま進めず、まずは全体像を整理することが成功の近道です。
住宅ローンが残っている家の売却相談はこちら
ローン残債、住み替え、任意売却など、状況に応じた整理が重要です。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
金融機関調整から売却まで一括対応
「売るか迷っている」段階の相談も歓迎
という方針で対応しています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
