結論｜親族間売買は「安易に進めると税務・契約トラブルになりやすい」。第三者取引と同じ意識が必要
親や子、兄弟姉妹など親族間での不動産売買は可能ですが、結論から言えば通常の売買以上に慎重さが求められます。
特に注意すべきは、
売買価格が適正かどうか
税務上「贈与」と見なされないか
契約内容を形式的に済ませていないか
この3点。親族だからと簡略化すると、後から税務署・相続・家族関係のトラブルに発展するケースが少なくありません。
はじめに
「親から家を安く譲ってもらいたい」
「子どもに家を売って住み替えたい」
こうした理由で親族間売買を検討する方は多くいます。
しかし実務では、
贈与税を課税された
住宅ローンが使えなかった
相続時に他の親族ともめた
といったトラブルが頻発しています。
本記事では、親族間で家を売る際に必ず押さえるべき税金と契約のポイントを整理します。
親族間売買が「注意取引」とされる理由
税務署は「実態」を見る
親族間売買では、
本当に売買なのか
実質は贈与ではないか
を税務署が厳しく確認します。
書類が整っていなければ、形式上の売買でも贈与と判断される可能性があります。
金融機関も慎重
親族間売買は、
価格の妥当性
返済能力
形式的な取引でないか
を理由に、住宅ローンの審査が厳しくなります。
親族間売買で特に注意すべき税金
① 贈与税
売買価格が相場より著しく低い場合、
「みなし贈与」
として贈与税が課される可能性があります。
注意点
時価の把握が必須
固定資産税評価額だけでは不十分
不動産鑑定や査定書が有効
② 譲渡所得税
売主側には、
売却益が出れば譲渡所得税
がかかります。
親族間でも例外ではありません。
③ 登録免許税・不動産取得税
名義移転には、
登録免許税
不動産取得税
が発生します。
「身内だから安くなる」ということはありません。
親族間売買の契約で重要なポイント
① 売買価格は「第三者基準」で決める
価格は感情ではなく、
近隣相場
不動産会社の査定
路線価
など客観的基準で設定します。
② 売買契約書は必ず作成する
口約束は絶対に避け、
売買契約書
重要事項説明
を通常の売買と同様に作成します。
③ お金の流れを明確にする
売買代金は、
銀行振込
返済スケジュール
を明確に残します。
現金手渡しはトラブルの元です。
親族間売買でよくある失敗例
安くしすぎて贈与認定
「家族だから」と相場の半額以下で売却
→ 贈与税を課税
契約を簡略化して相続トラブル
売買契約が曖昧
→ 相続時に「本当に売買だったのか」で揉める
ローンが通らなかった
事前に金融機関相談をしておらず、
売買直前でローン否決
親族間売買を失敗しない進め方
① 事前に税務リスクを整理する
贈与税
譲渡所得税
将来の相続
まで含めて検討します。
② 第三者を必ず入れる
不動産会社
司法書士
税理士
など第三者を介在させることで、客観性が保たれます。
③ 相続との整合性を考える
「今の売買」が、
将来の相続で不公平にならないか
まで考えることが重要です。
親族間売買でやってはいけないこと
「身内だから大丈夫」と考える
税務・法律上は第三者取引と同じ扱いです。
書類を後回しにする
後から整えようとすると、かえって不利になります。
トラブルを防ぐための注意点
必ず確認すべきこと
売買価格の根拠
資金の流れ
税金の影響
将来の相続
これらを整理してから進めることで、親族間トラブルを防げます。
【専門家コメント】
「親族間売買は“気遣い”で進めると失敗します。
第三者取引と同じルールで進めることが、家族関係を守る一番の方法です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 親族間でも売買は可能ですか？
→ 可能ですが、通常の売買以上に注意が必要です。
Q2. 相場より安く売ってもいい？
→ 大幅に安いと贈与と判断される可能性があります。
Q3. 贈与税はいくらからかかりますか？
→ 年110万円を超える贈与に課税されます。
Q4. 住宅ローンは使えますか？
→ 利用可能な場合もありますが、審査は厳しくなります。
Q5. 売買契約書は必要ですか？
→ 必須です。口約束は危険です。
Q6. 不動産取得税はかかりますか？
→ 通常の売買と同様にかかります。
Q7. 相続対策として有効ですか？
→ ケースによっては有効ですが、慎重な設計が必要です。
Q8. 現金で支払ってもいい？
→ 記録が残る方法での支払いが望ましいです。
Q9. 後から贈与に変更できますか？
→ 税務上の影響が大きく、慎重な判断が必要です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 親族間売買の実績がある不動産会社・専門家が適しています。
まとめ｜親族間売買は「形式」と「客観性」がすべて
親族間で家を売る場合、
価格の妥当性
税務リスク
契約の整備
を怠ると、後々大きな問題になります。
家族関係を壊さないためにも、第三者基準で進めることが最重要です。
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親族間売買は、売却だけでなく将来の相続まで見据えた判断が必要です。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
税務・相続を踏まえた整理
専門家と連携した対応
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
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URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
