結論｜老朽アパートは「建物」より「土地・収益・再利用性」で評価される。出口戦略の選択が価格を左右する
築年数が古いアパートでも、結論から言えば売却は十分可能です。
ただし、一般的な戸建てやマンションと違い、
建物価値はほぼゼロ評価になるケースが多い
査定は土地・収益・用途転換前提で行われる
「どう売るか（出口戦略）」で価格差が大きく出る
という特徴があります。
老朽アパートの売却では、査定基準の理解と出口戦略の選択がすべてです。
はじめに
「築40年を超えて修繕が限界」
「空室が増えて収益が出ない」
「相続したが、このまま持ち続けるのが不安」
老朽化したアパートについて、このような悩みを抱えるオーナーは少なくありません。
実務では、
修繕すべきか
建て替えるべきか
売却すべきか
の判断を誤り、結果的に損失が拡大するケースも多く見られます。
本記事では、老朽化アパートの査定基準と、状況別の出口戦略を整理します。
老朽化したアパートの査定基準
建物価値はほぼ評価されない
築年数が耐用年数（木造22年・RC47年など）を超えると、
建物価値は実質ゼロ
またはマイナス評価（解体前提）
になることが一般的です。
「まだ住める＝高く売れる」ではない点に注意が必要です。
査定の主軸は3つ
① 土地の価値
立地
用途地域
接道条件
再建築の可否
が重視されます。
極端な話、アパートがなくても土地として売れるかが重要です。
② 収益性（現況・想定）
現況家賃
入居率
修繕履歴
将来の空室リスク
をもとに、利回りベースで評価されます。
③ 再利用・転用のしやすさ
解体後の土地活用
建て替え前提
リノベーション余地
など、買主の出口イメージが価格に反映されます。
老朽アパートでよくある誤解
「満室だから高く売れる」
短期的に満室でも、
建物寿命
大規模修繕リスク
が大きい場合、評価は伸びません。
「リフォームすれば売れる」
売却直前のリフォームは、
費用回収できない
買主に嫌がられる
ケースも多く、慎重な判断が必要です。
老朽化アパートの主な出口戦略
① 現況収益物件として売却
入居者が一定数いる場合、
利回り重視の投資家
に売却する方法です。
向いているケース
立地が良い
最低限の修繕で運営可能
高利回りが確保できる
② 更地前提で売却（解体渡し・現況渡し）
建物価値を切り離し、
土地として売却
する方法です。
ポイント
解体費用を誰が負担するか
現況渡しの方が有利な場合もある
③ 建て替え・再開発前提で売却
デベロッパーや事業者向けに、
ボリューム・用途
を重視して売却します。
エリア次第では高値が期待できます。
④ 買取による早期売却
価格は下がりますが、
空室リスク
修繕負担
を即時解消できる選択肢です。
出口戦略を誤ると起きる失敗
修繕費をかけすぎる
数百万円〜数千万円の修繕をしても、
売却価格に反映されない
ケースは珍しくありません。
判断を先延ばしにする
築年数が進むほど、
空室増加
融資が付きにくくなる
など条件は悪化します。
老朽アパート売却でやってはいけないこと
「とりあえず様子を見る」
収益悪化は徐々に進行します。
手遅れになる前の判断が重要です。
査定を1社だけで決める
出口戦略の提案力によって、価格は大きく変わります。
トラブルを防ぐための注意点
事前に整理すべきポイント
修繕履歴と今後の修繕見込み
入居者契約内容
解体・建て替え制限
これらを整理しておくことで、買主との交渉がスムーズになります。
【専門家コメント】
「老朽化アパートの売却は、“今の姿”ではなく“次にどう使えるか”で評価されます。
出口戦略を誤らなければ、築古でも十分に売却は可能です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 築何年から老朽化と見なされますか？
→ 法定耐用年数超が一つの目安です。
Q2. 空室だらけでも売れますか？
→ 可能です。土地評価・再利用前提で検討されます。
Q3. 解体してから売るべき？
→ ケースによります。現況渡しの方が有利な場合もあります。
Q4. 修繕してから売った方がいい？
→ 費用回収できないケースが多く、慎重な判断が必要です。
Q5. 相続した古いアパートでも売れますか？
→ 問題なく売却可能です。
Q6. 入居者がいても売れますか？
→ 売れます。オーナーチェンジ物件として扱われます。
Q7. 売却までどれくらいかかりますか？
→ 数か月〜半年程度が一般的です。
Q8. 税金はかかりますか？
→ 譲渡益が出れば譲渡所得税がかかります。
Q9. 買取と仲介はどちらがいい？
→ 価格重視なら仲介、早期処分なら買取が向いています。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 収益物件と出口戦略に強い不動産会社が適しています。
まとめ｜老朽アパートは「査定基準」と「出口戦略」で結果が決まる
老朽化したアパートの売却では、
建物価値に期待しない
土地・収益・再利用性で判断する
最適な出口戦略を選ぶ
ことが重要です。
早めに全体像を整理することで、損失拡大を防ぎ、最適な売却につながります。
老朽アパート・収益物件の売却相談はこちら
老朽化したアパートは、判断を先延ばしにするほど選択肢が減ります。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
収益・土地・出口戦略を踏まえた提案
買取・仲介の両対応
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
