結論｜築古アパートの相場は「リフォーム」ではなく「評価軸の整え方」で上がる。やるべきは最小改善と査定戦略
築年数が古いアパートでも、結論から言えば売却相場を上げることは可能です。
ただし、
高額リフォームをしてから売る
満室にしてからでないと売れないと考える
査定価格だけを比較する
こうした進め方では、費用倒れや安売りにつながりやすくなります。
重要なのは、査定で見られる評価軸を理解し、最小限の改善で印象を上げることです。
はじめに
「築30年を超えているから安くしか売れないのでは」
「古いアパートに手を入れても回収できるのか不安」
「査定額に大きな差があり、何を信じていいかわからない」
築古アパートの売却を検討するオーナーから、こうした声は少なくありません。
実務では、
やらなくていい修繕にお金をかけた
改善せずに売り出して評価を落とした
査定の見方を誤り安く売ってしまった
というケースが多く見られます。
本記事では、築古アパートの売却相場を上げるための改善策と、査定時に押さえるべきポイントを整理します。
築古アパートの査定はどう決まるか
建物価値はほぼゼロ評価が前提
築年数が法定耐用年数を超えると、
建物自体の評価は低い
もしくはゼロ
として扱われるのが一般的です。
そのため、査定は別の軸で行われます。
査定で重視される3つの評価軸
① 土地・立地
駅距離
用途地域
接道条件
周辺需要
築古でも立地が良ければ、相場は底堅くなります。
② 収益性と安定性
現況家賃
入居率
空室期間
家賃の下落余地
「今いくら稼げているか」だけでなく、「どこまで改善できるか」が見られます。
③ 将来の使い道
再生運用
建て替え
土地売却
買主が描ける出口が多いほど、評価は上がります。
売却相場を下げてしまう典型的な誤解
「古い＝価値がない」
投資家は築年数より、
利回り
改善余地
を重視します。
「リフォームすれば高く売れる」
売却直前のフルリフォームは、
回収できない
買主の自由度を奪う
ケースが多く、注意が必要です。
売却相場を上げるための改善策
① 見た目より「数字」を整える
相場を上げる最大の要素は、
家賃一覧
入居履歴
修繕履歴
といった数字の整理です。
これが揃っているだけで、査定は安定します。
② 改善余地を「見える化」する
想定家賃
募集条件の見直し案
簡易リノベ費用
を提示することで、買主は将来像を描きやすくなります。
③ 修繕は最低限に抑える
共用部の清掃
照明の交換
簡単な補修
など、低コストで印象を上げる改善が効果的です。
④ 出口戦略を複数提示する
収益物件として
再生前提で
土地評価で
複数の出口を想定できる物件は、相場が下がりにくくなります。
査定で差が出るポイント
査定額の「理由」を確認する
高い査定でも、
根拠が曖昧
成約事例が不明
の場合は注意が必要です。
査定価格より「戦略」を見る
重要なのは、
誰に
どの出口で
どう売るか
という説明があるかどうかです。
やってはいけない改善
高額リフォーム
数百万円〜数千万円かけても、売却価格に反映されないことが多くあります。
満室主義
無理に満室を作るための値下げは、利回り評価を下げる原因になります。
トラブルを防ぐための事前準備
整理しておくべき情報
賃貸借契約一覧
空室期間
家賃改定履歴
修繕履歴
これらが揃っていると、価格交渉を防ぎやすくなります。
【専門家コメント】
「築古アパートの売却では、“何を直すか”より“どう評価させるか”が重要です。
評価軸を整えるだけで、相場は大きく変わります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 築何年から築古と見なされますか？
→ 一般的には法定耐用年数超が目安です。
Q2. 築古でも高く売れるケースはありますか？
→ 立地や改善余地次第で十分可能です。
Q3. リフォームは必須ですか？
→ 必須ではありません。最小限で十分です。
Q4. 空室が多いと査定は下がりますか？
→ 理由次第で、改善余地として評価されます。
Q5. 満室にしてから売るべきですか？
→ 多くの場合、必要ありません。
Q6. 買取だと相場はどれくらい下がりますか？
→ 仲介相場の7〜8割が目安です。
Q7. 査定は何社取るべきですか？
→ 2〜3社以上が望ましいです。
Q8. 相続した築古アパートでも売れますか？
→ 問題なく売却可能です。
Q9. 売却期間はどれくらい？
→ 数か月〜半年が一般的です。
Q10. 相談先はどう選べばいい？
→ 収益物件と出口戦略に強い会社が適しています。
まとめ｜築古アパートの相場は「改善策」と「査定の見せ方」で決まる
築古アパートの売却では、
高額な工事をしない
評価軸を理解する
出口戦略を複数持つ
ことで、相場を守り、場合によっては引き上げることが可能です。
早めに整理を始めることが、最も効果的な対策になります。
築古アパートの売却・査定相談はこちら
築年数が古い物件ほど、判断を先延ばしにすると選択肢が減ります。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
改善策と出口戦略を踏まえた査定
仲介・買取の両対応
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
