結論｜賃貸中でも売却は可能。成功の鍵は「オーナーチェンジの理解」と「契約関係の整理」
入居者が住んでいる賃貸中の物件でも、結論から言えば問題なく売却可能です。
ただし、
入居者対応を曖昧にしたまま売る
契約内容を整理せずに進める
買主目線の説明が不足する
こうした進め方をすると、価格調整やトラブルにつながります。
重要なのは、オーナーチェンジの仕組みを正しく理解し、契約関係を事前に整えることです。
はじめに
「入居者がいるまま売れるの？」
「退去してもらう必要はある？」
「売却すると入居者との契約はどうなる？」
賃貸中物件の売却では、こうした疑問が必ず出てきます。
実務では、
入居者説明が遅れて不信感を持たれた
契約条件の引継ぎで認識違いが起きた
オーナーチェンジの理解不足で価格交渉が長引いた
といったケースも少なくありません。
本記事では、賃貸中物件を売る方法と、オーナーチェンジの仕組み・注意点を整理します。
オーナーチェンジとは何か
賃貸借契約を引き継いで売却する仕組み
オーナーチェンジとは、
入居者が住んだまま
賃貸借契約をそのまま引き継ぎ
所有者だけが変わる
売却方法です。
入居者の同意なく成立する点が、大きな特徴です。
オーナーチェンジで引き継がれるもの
賃貸借契約の内容
敷金
家賃条件
特約事項
これらは原則、新オーナーに自動承継されます。
賃貸中物件の評価はどう決まるか
自用物件より「収益性」が重視される
オーナーチェンジ物件は、
居住用ではなく
投資用
として評価されます。
そのため、
家賃
入居期間
利回り
が価格を左右します。
プラス評価になりやすい条件
長期入居
家賃滞納なし
契約内容が明確
これらが揃うと、価格は安定しやすくなります。
マイナス評価になりやすい条件
相場より低い家賃
特殊な契約条項
滞納・トラブル履歴
買主がリスクと感じる点は、価格調整の対象になります。
賃貸中物件を売る主な方法
① オーナーチェンジでそのまま売却
最も一般的な方法です。
退去交渉が不要
収益が継続
というメリットがあります。
② 退去後に空室で売却
居住用として売る方法ですが、
退去交渉
空室リスク
が発生します。
③ 買取で売却
価格は下がりますが、
スピード
確実性
を優先できます。
売却前に必ず整理すべき契約関係
賃貸借契約書の確認
契約期間
更新条件
解約条項
特約内容
を整理します。
敷金・原状回復の扱い
敷金は、
新オーナーへ承継
されるため、精算方法を明確にしておく必要があります。
入居者対応の正しい進め方
売却前に通知は必要？
法律上の事前同意は不要ですが、
誠実な説明
タイミングの配慮
が重要です。
伝えるべきポイント
所有者が変わること
契約条件は変わらないこと
家賃支払先が変わる可能性
これを明確に伝えることで、トラブルを防げます。
オーナーチェンジでよくある誤解
「入居者がいると安くなる」
必ずしもそうではありません。
条件次第では、空室より高評価になることもあります。
「契約内容は変更できる」
原則、買主が一方的に変更することはできません。
トラブルを防ぐための実務ポイント
事前に用意しておく書類
賃貸借契約書
家賃入金履歴
修繕履歴
管理委託契約書
これらが揃うと、買主の不安が軽減されます。
売買契約書への明記
オーナーチェンジ物件であること
契約承継の範囲
敷金の扱い
を明記することで、後のトラブルを防げます。
【専門家コメント】
「賃貸中物件の売却は、建物より“契約”が評価されます。
オーナーチェンジの理解と整理が、価格と安心につながります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 入居者の同意は必要ですか？
→ 原則不要です。
Q2. 家賃は売却後すぐ変わりますか？
→ 契約内容はそのまま引き継がれます。
Q3. 敷金はどうなりますか？
→ 新オーナーに承継されます。
Q4. 滞納があっても売れますか？
→ 売却は可能ですが、価格調整されやすくなります。
Q5. 管理会社は引き継がれますか？
→ 原則、売主・買主の協議次第です。
Q6. 退去させてから売った方がいい？
→ 居住用売却を狙う場合のみ検討します。
Q7. 売却期間はどれくらい？
→ 数か月〜半年が目安です。
Q8. オーナーチェンジ物件は住宅ローンが使えますか？
→ 原則、投資用ローンになります。
Q9. 入居者に知られずに売れますか？
→ 完全に知られず進めるのは難しいですが、配慮は可能です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 投資用・オーナーチェンジに強い不動産会社が適しています。
まとめ｜賃貸中物件の売却は「オーナーチェンジ理解」が成功の鍵
賃貸中の物件を売る際は、
オーナーチェンジの仕組みを理解する
契約関係を整理する
入居者対応を丁寧に行う
ことで、価格低下やトラブルを防げます。
事前準備が、スムーズな売却につながります。
賃貸中物件・オーナーチェンジ売却の相談はこちら
賃貸中だからこそ、専門的な整理が必要です。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
契約内容の事前確認
オーナーチェンジ前提の売却提案
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
