結論｜オーナーチェンジ物件は「物件」ではなく「運営実績」を売る。数字と安心材料を揃えた物件ほど高く売れる
オーナーチェンジ物件は、結論から言えば出し方次第で売却価格が大きく変わります。
にもかかわらず、
空室がないことだけをアピールする
表面利回りしか提示しない
契約内容やリスク説明が不足している
このような売り方をすると、買主は慎重になり、価格交渉が入りやすくなります。
重要なのは、「この物件は安心して引き継げる」と買主に確信させる情報設計です。
はじめに
「同じようなオーナーチェンジ物件なのに、なぜ価格差が出るのか」
「利回りは悪くないのに反応が薄い」
「内見もないまま値下げを勧められた」
こうした相談は、オーナーチェンジ物件の売却で非常に多く見られます。
実務では、
情報不足で買主に不安を与えてしまった
本来評価されるポイントを伝えきれていない
仲介任せで売り方を設計していない
といった理由で、本来より安く売れてしまうケースも少なくありません。
本記事では、オーナーチェンジ物件を高く売るための考え方と、買主に響く情報の出し方を整理します。
オーナーチェンジ物件の価格は何で決まるのか
表面利回りだけでは決まらない
多くの売主が誤解しがちですが、
家賃
表面利回り
だけでは、最終価格は決まりません。
買主が本当に見ているのは、
その収益が「どれだけ安定して続くか」
という点です。
価格に直結する3つの評価軸
① 収益の安定性
長期入居
家賃滞納の有無
過去の空室履歴
これらは「将来の安心感」として評価されます。
② 契約内容の健全性
賃貸借契約の種類
特約の有無
解約条件
契約がシンプルであるほど、高評価になりやすくなります。
③ 管理・運営の状態
管理会社の有無
修繕履歴
トラブル対応履歴
は、物件の「見えない価値」です。
高く売れるオーナーチェンジ物件の共通点
情報が整理されている
高値で成約する物件ほど、
数字
契約
履歴
が整理され、即説明できる状態にあります。
リスクが「隠されていない」
デメリットを含めて説明されている物件の方が、
結果的に価格交渉が入りにくくなります。
買主に響く情報の出し方
① 家賃と入居の「履歴」を出す
現在の家賃だけでなく、
入居開始時期
更新履歴
家賃改定の有無
を示すことで、収益の安定性が伝わります。
② 実質利回りを提示する
表面利回りだけでなく、
管理費
修繕費
固定資産税
を踏まえた実質ベースの説明があると、信頼性が上がります。
③ 修繕・管理の履歴を見せる
過去に
どこを
いつ
どの程度
修繕したかを示すことで、将来リスクが読みやすくなります。
④ 契約内容をシンプルに説明する
定期借家か普通借家か
更新条件
特約の有無
を簡潔にまとめるだけで、買主の不安は大きく減ります。
価格を下げてしまうNGな売り方
利回りだけを強調する
数字だけの物件は、
「何か隠しているのでは」
と疑われがちです。
情報開示を後回しにする
契約内容や滞納履歴が後出しになると、
価格再交渉
最悪の場合、契約解除
につながります。
高値売却につながる事前準備
売却前に整理すべき情報
賃貸借契約書
家賃入金履歴
敷金の扱い
修繕履歴
管理委託契約
これらが揃っているだけで、評価は一段上がります。
出口戦略を言語化する
誰に
どんな利回りで
どう運営できるか
を言語化することで、価格の根拠が生まれます。
【専門家コメント】
「オーナーチェンジ物件は、“家”ではなく“事業”として売るものです。
運営実績と安心材料を揃えた物件ほど、高く評価されます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. オーナーチェンジ物件は必ず安くなりますか？
→ 条件次第では、空室物件より高く売れることもあります。
Q2. 利回りが低いと売れませんか？
→ 安定性や立地によっては十分売却可能です。
Q3. 滞納履歴は必ず出す必要がありますか？
→ はい。後出しは大きなトラブルになります。
Q4. 管理会社は引き継がれますか？
→ 原則、売主・買主の協議次第です。
Q5. 入居者の属性は伝えるべきですか？
→ 個人情報に配慮しつつ、概要説明は有効です。
Q6. 修繕してから売るべきですか？
→ 費用回収できないケースが多く、慎重判断が必要です。
Q7. 実質利回りは必須ですか？
→ 必須ではありませんが、提示すると信頼度が上がります。
Q8. 価格交渉を防ぐ方法は？
→ 情報を最初から出し切ることです。
Q9. 売却までの期間は？
→ 数か月〜半年が一般的です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ オーナーチェンジ物件の実務経験が豊富な会社が適しています。
まとめ｜オーナーチェンジ物件は「情報設計」で価格が決まる
オーナーチェンジ物件を高く売るためには、
利回りだけに頼らない
運営実績を見せる
リスクも含めて説明する
ことが重要です。
買主に「引き継いでも安心」と思わせられれば、価格は自然と守られます。
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オーナーチェンジ物件は、出し方を誤ると数百万円単位で差が出ます。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
買主視点を踏まえた情報整理
高値売却を前提とした戦略設計
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
