結論｜農地は「転用許可」がなければ売れない
農地を宅地や駐車場などにして売却するには、農地法に基づく転用許可が不可欠です。
価格だけを見て話を進めても、
・許可が下りない
・買主が見つからない
・契約が無効になる
といったリスクがあります。
成功の鍵は、農地の区分確認→許可ルート選定→実務の同時進行です。
はじめに｜なぜ農地売却は難しいのか
農地は一般の不動産と違う
農地は、国の食料生産を守るため、売却・利用変更が厳しく制限されています。
そのため、
・誰にでも売れるわけではない
・自由に用途変更できない
という特殊性があります。
農地売却に関係する法律の基本
農地法の位置づけ
農地の売却・転用は、主に農地法で規制されています。
売却方法によって、必要な手続きが異なります。
農地法の主な条文
・3条：農地のまま売る（農家→農家）
・4条：自己転用（自分で用途変更）
・5条：売却＋転用（第三者に売って用途変更）
多くのケースは5条許可が該当します。
まず確認すべき「農地の区分」
農地は5つに区分される
農地は立地条件により、次のように区分されます。
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
・第2種農地
・第3種農地
この区分によって、転用できるかどうかがほぼ決まります。
転用しやすい農地
・第3種農地
・条件付きの第2種農地
住宅地に近い農地ほど、転用の可能性が高くなります。
原則転用できない農地
・農用地区域内農地
・甲種農地
・第1種農地
この場合、**除外手続き（農振除外）**が必要になります。
農地を売却する基本パターン
パターン① 農地のまま売却（3条）
・買主が農家
・農業委員会の許可
価格は低くなりやすいですが、手続きは比較的シンプルです。
パターン② 売却＋転用（5条）
・買主が一般個人・法人
・宅地・駐車場・事業用地に変更
最も一般的で、価格も上がりやすい方法です。
農地転用（5条）による売却の実務フロー
ステップ① 事前調査
・農地の区分確認
・都市計画（市街化区域／調整区域）
・接道・インフラ状況
この段階で、転用可能性を判断します。
ステップ② 買主・用途の確定
農地転用は、
・誰が
・何に使うか
が明確でなければ申請できません。
ステップ③ 農地法5条許可申請
・申請先：農業委員会
・提出書類：申請書、位置図、公図、計画図など
市街化区域は届出、それ以外は許可制となります。
ステップ④ 許可取得
審査期間は、
・市街化区域：1か月前後
・市街化調整区域：2〜3か月以上
が目安です。
ステップ⑤ 売買契約・決済
許可取得後に、
・売買契約
・所有権移転登記
を行います。
許可前の決済は不可です。
農地売却でよくある失敗例
失敗① 契約を先に結んでしまう
転用許可が下りない場合、
・契約解除
・違約金トラブル
につながります。
失敗② 転用できない農地を高く売ろうとする
区分を無視した価格設定は、
売れ残り・時間ロスの原因になります。
失敗③ 手続きを自己判断で進める
農地転用は、
・農業委員会
・行政
・登記
が絡み、専門知識が必須です。
専門家を活用するメリット
なぜ不動産会社だけでは足りない？
農地売却は、
・行政手続き
・測量
・登記
が不可欠です。
活用すべき専門家
・行政書士（農地転用申請）
・土地家屋調査士（測量）
・司法書士（登記）
・不動産会社（売却実務）
これらを一体で調整できる窓口が成功の近道です。
【専門家コメント】
「農地売却は、価格よりも“転用できるかどうか”がすべてです。
区分確認と許可の見通しを立てた上で進めることで、トラブルなく売却できます。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 農地はそのまま一般人に売れますか？
→ 原則できません。転用許可が必要です。
Q2. 転用許可は必ず下りますか？
→ 区分・立地によって不可の場合があります。
Q3. 転用にどれくらい時間がかかる？
→ 1〜3か月が目安です。
Q4. 転用費用はどれくらい？
→ 数十万円程度が一般的です（内容により変動）。
Q5. 市街化区域なら簡単？
→ 許可ではなく届出ですが、手続きは必要です。
Q6. 農振除外は誰でもできますか？
→ 条件が厳しく、時間もかかります。
Q7. 相続した農地でも同じ？
→ はい。相続農地も同様です。
Q8. 売却価格はどれくらい上がる？
→ 転用できれば宅地相場に近づきます。
Q9. 許可前に広告していい？
→ 条件付きで可能ですが慎重に進めます。
Q10. どこに相談すれば安心？
→ 農地転用と売却を一体で扱える窓口が最適です。
まとめ｜農地売却は「転用の可否」で9割決まる
農地売却では、
・区分確認
・転用許可
・実務の段取り
がすべてです。
価格交渉はその後。
正しい順序で進めることが、最短・最善の売却につながります。
農地売却・転用相談は株式会社みのパラへ
農地売却は、
行政手続き×不動産実務を同時に進める必要があります。
株式会社みのパラでは、
・農地の区分・転用可否調査
・行政書士等との連携
・買主探しから決済までの一貫対応
・相続農地・空き地整理
をサポートしています。
「売れるか分からない段階」でもお気軽にご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
