結論｜浸水想定区域でも売却は可能。価格は「説明と対策」で左右される
浸水想定区域（洪水・内水・高潮など）に該当する土地でも、売却は可能です。
ただし、
・指定内容を正しく説明しない
・価格調整や対策提示がない
・重要事項説明が不十分
といった状態で進めると、値下げ交渉の長期化・契約解除・トラブルに発展しやすくなります。
成功の鍵は、浸水の種類と想定深を整理し、価格戦略と対応策をセットで提示することです。
はじめに｜なぜ浸水想定区域の土地は不安視されるのか
買主が感じる主な不安
・実際に浸水したことがあるのか
・どの程度の深さまで浸かるのか
・建物にどんな影響があるのか
・将来の資産価値は下がらないか
不安が解消されないと、検討対象から外されるか、大幅な値下げ要求につながります。
浸水想定区域とは何か
水防法に基づく指定
浸水想定区域は、水防法に基づき、河川氾濫・内水氾濫・高潮などを想定して指定されます。
市区町村が作成するハザードマップで確認できます。
浸水の主な種類
・洪水浸水想定区域（河川氾濫）
・内水浸水想定区域（下水・排水能力超過）
・高潮浸水想定区域（沿岸部）
種類によって、リスクの性質と対策が異なります。
浸水想定区域内でも売却できる理由
指定＝居住不可ではない
浸水想定区域に指定されても、
・居住が禁止される
・売買ができなくなる
ということはありません。
多くの住宅地が指定区域内のまま日常的に流通しています。
実需層が存在する
・通勤利便性が高い
・価格が抑えられる
といった理由から、実需の買主は一定数存在します。
売却時に必須の「説明義務」
重要事項説明での告知
浸水想定区域は、宅地建物取引業法上の重要事項です。
そのため、
・該当の有無
・想定される浸水深
・対象災害の種類
を書面で説明する義務があります。
告知しない場合のリスク
・契約不適合責任
・説明義務違反
・損害賠償請求
に発展する可能性があります。
「過去に被害がなかった」は免責理由になりません。
売却前に行うべき事前調査
調査① ハザードマップの精査
・浸水深（0.5m未満／0.5〜3m／3m以上など）
・想定頻度
を正確に把握します。
調査② 過去の浸水履歴の確認
・自治体資料
・近隣聞き取り
により、実績の有無を整理します。
調査③ 建築条件・対策可否の確認
・基礎高の確保
・止水板・防水対策
・盛土可否
など、現実的な対策の可否を確認します。
価格への影響と考え方
価格が下がりやすいケース
・想定浸水深が深い
・過去に被害がある
・対策が困難
この場合、相場より数％〜2割程度下がることがあります。
価格影響を抑えられるケース
・想定浸水深が浅い
・内水のみ
・対策実績がある
・説明資料が整理されている
情報が整理されているほど、価格下落は限定的です。
浸水想定区域の土地を売る具体的な対応策
対応策① 正確な情報開示
・ハザードマップの提示
・想定深の明示
隠さないことが信頼につながります。
対応策② 対策の選択肢を提示
・止水対策
・建築計画上の工夫
・保険加入
など、現実的な対応策を示します。
対応策③ 買取という選択
・早期売却
・説明リスクの軽減
を重視する場合、不動産会社の買取も有効です。
【専門家コメント】
「浸水想定区域の不動産は、“説明不足”が一番のリスクです。
正確な情報と対策の提示があれば、必要以上に価格が下がることはありません。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 浸水想定区域だと必ず安くなりますか？
→ 一律ではありません。想定深と対策次第です。
Q2. 告知はどこまで必要？
→ 区域該当の有無・想定深・種類は必須です。
Q3. 過去に被害がなくても告知は必要？
→ 必要です。
Q4. 建て替えは可能？
→ 可能なケースが多いですが、条件確認が必要です。
Q5. 融資は使えますか？
→ 多くの場合で利用可能です。
Q6. 内水だけでも影響しますか？
→ 影響は比較的軽微なことが多いです。
Q7. 賃貸に回すのはあり？
→ 可能ですが説明義務は同様に発生します。
Q8. ハザードマップはどこで確認？
→ 市区町村の公式サイトです。
Q9. 保険でカバーできますか？
→ 水災補償で一定程度カバー可能です。
Q10. 最初に何をすべき？
→ 想定区域・浸水深・対策可否の整理です。
まとめ｜浸水想定区域は「情報整理×対策提示」で売却できる
浸水想定区域の土地は、
・隠すとリスク
・整理すると安心材料
になります。
価格は、説明の質と対応策で大きく変わります。
浸水想定区域の土地売却相談は株式会社みのパラへ
浸水想定区域の売却では、
調査・説明・価格戦略を一体で考えることが重要です。
株式会社みのパラでは、
・ハザードマップ・履歴調査
・重要事項説明の整理
・仲介／買取の比較提案
・価格への影響を抑える戦略設計
まで一貫して対応しています。
「売れるか不安」という段階でも、お気軽にご相談ください。
会社概要｜株式会社みのパラ
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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定休日：水曜日
代表取締役：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
