結論｜古家の価格は「建物」ではなく「条件」で決まる
古家を売る際、多くの方が「建物が古いから安い」と思い込んでいます。
しかし実際の査定では、価格を決めているのは建物ではなく、立地・土地条件・出し方です。
古家は“マイナス資産”ではなく、条件次第で十分に評価される売却対象になります。
相場の仕組みを理解し、査定アップにつながるポイントを押さえることが重要です。
はじめに｜古家は本当に安くしか売れないのか
「築年数が古い家は二束三文」
そんなイメージを持っている方は少なくありません。
ですが、実際の売却現場では、
・相場価格で売れる古家
・想定より高く評価される古家
・なかなか売れない古家
にはっきり分かれます。
この差を生むのが、相場の考え方と査定の見せ方です。
古家の相場はどう決まるのか
建物価格はほぼゼロ評価が前提
一般的に、
・木造戸建ては築20～25年
・軽量鉄骨でも築30年前後
で、建物価値はほぼゼロと見なされます。
古家の相場は、
土地価格 − マイナス要因
で決まるケースがほとんどです。
「古家付き土地」として評価される
築年数が古い家は、
「住む家」ではなく
「建て替え・再利用前提の土地」
として見られます。
そのため、相場の軸は土地価格になります。
古家の相場を左右する主な要素
① 立地条件
・駅距離
・生活利便性
・エリア需要
これらは、建物の古さよりも強く価格に影響します。
立地が良ければ、古家でも相場が下がりにくいのが特徴です。
② 土地の条件
・接道状況
・再建築可否
・土地形状
特に再建築不可かどうかは、相場に大きく影響します。
再建築可能であれば、古家でも評価は安定します。
③ 管理状態
古家であっても、
・倒壊リスクがない
・雨漏りが放置されていない
・敷地が荒れていない
といった最低限の管理がされていれば、マイナス査定を防げます。
査定が下がりやすい古家の特徴
放置状態が長い
・雑草が伸び放題
・ゴミが残っている
・通風されていない
こうした状態は、「管理されていない物件」と判断され、
相場より低い査定になりやすくなります。
情報が不透明
・修繕履歴が分からない
・境界が不明確
・権利関係が整理されていない
情報不足は、価格交渉の材料に使われやすくなります。
古家の査定アップにつながる5つのポイント
① 古家付きのまま売り出す
「古いから解体したほうがいい」と思われがちですが、
解体費用は売主負担になりやすく、相場に反映されにくいのが実情です。
まずは古家付きで売り出すのが基本戦略です。
② 最低限の清掃と管理を行う
高額リフォームは不要ですが、
・不要物の撤去
・簡易清掃
・敷地の除草
これだけで、査定時・内見時の印象は大きく改善します。
③ マイナス情報を先に開示する
古家の場合、
・修繕が必要な箇所
・過去の不具合
・現状での注意点
を隠さず伝えることで、
「誠実な売主」として評価され、価格交渉を抑えやすくなります。
④ 土地としての使い道を明確にする
・建て替え用地
・リノベーション素材
・投資用
など、買主が想像しやすい使い道を提示することで、査定評価が安定します。
⑤ 相場を理解した価格設定をする
高すぎる価格設定は、
「売れ残り → 値下げ」
という悪循環を生みます。
最初から相場に沿った価格を設定することが、結果的な査定アップにつながります。
専門家コメント
「古家の査定は、建物の古さよりも“条件整理”で差がつきます。
解体やリフォームをする前に、現状でどう評価されるかを知ることが最優先です。
正しい相場理解が、最も安全な売却につながります。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 古家は本当に建物価値ゼロ？
→ 査定上はゼロ扱いでも、売却価格がゼロになるわけではありません。
Q2. 解体したほうが相場は上がる？
→ 多くの場合、解体費用分が回収できません。
Q3. 相続した古家でも売れる？
→ 問題ありません。流通事例は多数あります。
Q4. 古すぎると買い手がつかない？
→ 立地と条件次第で十分に需要があります。
Q5. 放置期間が長いと不利？
→ 管理されていれば大きな問題にはなりません。
Q6. 再建築不可だとどうなる？
→ 相場は下がりますが、売却は可能です。
Q7. 査定額は何社も取るべき？
→ 価格の根拠を比較する意味で有効です。
Q8. 価格交渉されやすい？
→ 情報整理ができていれば抑えられます。
Q9. 内見時に気をつける点は？
→ 清潔感と正確な説明です。
Q10. 判断に迷ったら？
→ 解体やリフォーム前に相談してください。
まとめ｜古家の相場は「条件」と「出し方」で決まる
古家売却では、
立地
土地条件
管理状態
相場理解
この4点が価格を左右します。
古いから安い、ではありません。
正しく評価される準備をすることで、査定額は大きく変わります。
古家の売却・査定でお悩みの方へ
「古いから無理」と決めつける前に、
現状での正しい相場を確認してみてください。
無理な営業をせず、売主目線で現実的な判断をお伝えする
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
