結論｜木造アパート売却は「耐用年数」と「税金」を理解した人が有利
木造アパートの売却では、建物の古さそのものよりも、耐用年数の扱いと税金の理解度で結果に大きな差が出ます。
修繕やリフォームで価値を上げようとするより、帳簿価額・譲渡所得・需要層を正しく押さえた戦略のほうが、手残りを最大化できます。
はじめに｜木造アパートは売りにくい？
「木造アパートは古くなると売れない」
そう思われがちですが、実際の取引では
・スムーズに売れる物件
・価格交渉が少ない物件
・長期間売れ残る物件
に明確に分かれます。
この違いを生むのが、税金・耐用年数・運営状況の見せ方です。
木造アパート売却でまず知っておくべき前提
木造アパートの法定耐用年数
木造アパートの法定耐用年数は22年です。
これは「住めなくなる年数」ではなく、税務上の減価償却期間を示す数字です。
築22年を超えると、帳簿上の建物価値はほぼゼロになります。
耐用年数超過＝価値ゼロではない
耐用年数を過ぎても、
・家賃収入が安定している
・管理状態が良好
・立地需要がある
場合は、収益物件として十分評価されます。
評価軸は「建物」から「収益力」へ移行します。
木造アパートを売る際の主な注意点
利回りと家賃水準が最重要
木造アパート売却では、
・現行家賃
・空室率
・実質利回り
が価格の軸になります。
リフォーム履歴よりも、数字で説明できる収益性が重視されます。
修繕履歴と管理状況は必須情報
築年数が古い木造アパートほど、
・屋根・外壁
・給排水管
・共用部
の修繕履歴が重要になります。
履歴が整理されているだけで、価格交渉を抑えやすくなります。
個人向けではなく投資家向け市場
木造アパートの買主は、
・個人投資家
・法人
が中心です。
「きれい」「新しい」よりも、再現性のある収支が評価されます。
税金と耐用年数の関係を整理する
譲渡所得税の考え方
木造アパート売却時には、
売却価格 −（取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得
が課税対象になります。
耐用年数を超えていると、取得費が小さくなりやすく、税負担が増える点に注意が必要です。
長期譲渡と短期譲渡
・所有期間5年超：長期譲渡
・所有期間5年以下：短期譲渡
税率が大きく異なるため、売却タイミングの調整が重要になるケースがあります。
減価償却済み物件の注意点
減価償却が終わっている木造アパートは、
売却時に税金が重く感じやすい構造になります。
そのため、
・売却価格だけで判断しない
・手残りベースで検討する
ことが不可欠です。
木造アパート売却で失敗しやすいパターン
見た目リフォームで価格を上げようとする
投資家は、
・リフォーム費用
・回収年数
を冷静に見ています。
売主側のリフォームは、必ずしも評価されません。
税金を考えずに売却を決める
「価格は高く売れたが、税金で手元に残らなかった」
これは木造アパート売却で非常に多い失敗例です。
木造アパートを有利に売るためのポイント
数字を整理してから売り出す
・家賃一覧
・修繕履歴
・実質利回り
・固定費
これらを整理するだけで、買主の安心感が大きく向上します。
税務も含めた出口戦略を立てる
売却価格ではなく、
税引後でいくら残るか
を基準に判断することが重要です。
専門家コメント
「木造アパートの売却は、築年数より“数字の整理”で差がつきます。
耐用年数と税金を理解せずに売ると、手残りで損をするケースが多い。
売却前に一度、収支と税務を整理することが最も重要です。」
― 株式会社みのパラ
代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 木造アパートは築何年まで売れる？
→ 年数制限はありません。収益性次第です。
Q2. 耐用年数を超えると価値はゼロ？
→ 税務上の話であり、市場価値とは別です。
Q3. 売却前に大規模修繕は必要？
→ 原則不要です。回収できないケースが多いです。
Q4. 税金対策はできますか？
→ タイミング調整や経費整理で可能な場合があります。
Q5. 個人と法人、どちらが有利？
→ 状況によります。税務面の確認が必要です。
Q6. 空室が多くても売れる？
→ 家賃設定と立地次第で売却可能です。
Q7. 収支が赤字でも売れる？
→ 改善余地があれば検討対象になります。
Q8. 売却価格はどう決まる？
→ 利回りと市場相場で決まります。
Q9. 税理士に相談すべき？
→ 高額取引の場合は強くおすすめします。
Q10. 判断に迷ったら？
→ 税金と手残りを含めて相談してください。
まとめ｜木造アパート売却は「税引後」で考える
木造アパート売却では、
耐用年数の理解
税金の影響
収益性の整理
この3点が結果を左右します。
価格ではなく、手残りで判断すること。
それが失敗しない売却戦略です。
木造アパートの売却でお悩みの方へ
「古いから売れない」と決めつける前に、
数字と税務を踏まえた売却判断を一度確認してみてください。
無理な営業をせず、現実的な出口戦略をお伝えする
株式会社みのパラ にご相談ください。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
